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研究源于数据2研究创造价值[Table_Page]房地产行业-深度报告计同比为2.1%。此外，统计局数据显示房企到位资金同新开工面积相关性较高，与开发投资相关性因土地购置费超预期出现背离。分类来看，（1）其他资金：占比51%，其中销售回款占比46%，整体占比近年显著提升；（2）自筹资金：占比31%，近年占比趋势回落；（3）国内贷款：占比18%，整体增速回落，非银机构贷款占比较小，或为地方项目公司统计资金来源不准确导致；（4）利用外资：占比0.03%：占到位资金比例偏低，我们认为主要原因为拨付比例较低或者统计口径导致。综合来看，融资渠道收紧使得到位资金结构发生调整，但国内银行贷款和销售回款仍是目前房企的主要到位资金来源，合计占比64%。在外源融资趋紧的态势下，房企对销售回款的依赖程度逐步提升。资质差异，房企融资能力出现结构分化。（1）融资能力：一线房企凭借品牌优势和资源优势，融资渠道多元且融资成本低于二三线房企。（2）资金缺口：一线房企资金缺口逐渐收敛，融资能力可覆盖缺口，二三线房企资金缺口扩大。但二线房企具备一定外源融资能力，资金缺口覆盖能力较强。推荐关注快速成长且资金缺口覆盖能力较强房企。（3）偿债能力：长期看净负债率，一线房企下降，二三线房企提升尤为明显，短期看短期负债覆盖率，一线房企具备相对优势显著。（4）拿地能力：融资分化影响房企拿地能力，一线房企融资受渠道收紧影响较小，更易满足拿地门槛限制，土地集中度呈现上升趋势，TOP10房企2017年土地购置集中度达到42%。投资主线：通过对38个样本房企2017年中报分类汇总分析，我们判断以下类型房企在未来经营过程中具有重要价值。两条投资主线如下：（1）龙头房企受融资渠道收紧影响最小：凭借资源优势和资质优势，在整体政策收紧的趋势下，龙头房企仍然可以获得较低成本的银行贷款等方式的融资，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。（2）中小型房企中推荐融资能力能够支撑业绩成长的高增长型房企。这些房企目前正处于扩张期，其中部分融资能力受限，难以支撑业绩规模扩张，但还有一些高增长型房企同时拥有较强的融资能力，可以覆盖企业规模扩张中的资金缺口，如新城控股、荣盛发展、北辰实业等。风险提示：政策调控力度加大研究源于数据3研究创造价值[Table_Page]房地产-行业深度报告目录1调控政策全面布局，融资渠道全面受限...................................................................................71.1房地产企业融资渠道的阶段性变迁过程................................................................................................71.2融资渠道全面收紧，倒逼房企主动降杠杆..........................................................................................101.3各渠道融资成本提升，融资诉求依然较强..........................................................................................111.4房企面临债务集中兑付，房企信用风险值得关注..............................................................................112房地产企业各渠道融资现状分析.............................................................................................122.1非标融资：资金来源和通道严格受限，融资成本上行......................................................................122.2银行开发贷：银行融资回表促增长，未来增速或将放缓..................................................................172.3债券融资：发行规模回暖，公司债实行分类监管，..........................................................................232.4股权融资：IPO难度大、再融资受限、私募股权或迎发展机遇.......................................................302.5海外债：发行热度升温，融资成本显著上行......................................................................................332.6资产证券化：政策支持，正步入快速发展期......................................................................................352.7房地产各渠道融资政策和调控程度梳理..............................................................................................383房地产开发到位资金分析：增速回落，结构调整.................................................................403.1房企到位资金回落，显著影响新开工，与开发投资已现背离..........................................................403.1.1受融资收紧影响，房企到位资金持续回落..................................................................................403.1.2到位资金回落影响新开工增速.....................................................................................................403.1.3到位资金与开发投资已现背离.....................................................................................................413.2到位资金结构改变，其他资金占比显著提升......................................................................................423.2.1其他资金：销售回款占比提升，系定金及预付款增长导致......................................................443.2.2自筹资金：占比回落，明股实债+民间借贷助力增速低位反弹................................................463.2.3国内贷款：整体增速回落，非银机构贷款占比较小..................................................................463.2.4利用外资：占到位资金比例偏低，或为拨付比较低导致..........................................................484渠道收紧，房企融资能力分化显著.........................................................................................494.1融资能力：渠道收紧，龙头房企融资成本优势明显..........................................................................494.1.1龙头房企融资渠道多，规模所受影响较小..................................................................................494.1.2龙头房企融资成本更低，资金优势明显......................................................................................514.2资金缺口：差异明显，二三线房企资金缺口扩大..............................................................................514.2.1一线房企资金缺口增速趋缓，二三线房企资金缺口扩大..........................................................524.2.2销售回款影响资金缺口，一线房企谨慎对待资金缺口扩张幅度..............................................524.2.3外源融资增速回升，二线房企诉求较强......................................................................................544.2.4房企融资覆盖资金缺口能力差异明显，关注资金压力较小的快速成长型房企......................554.3偿债能力：两极分化，一线房企明显优于二三线房企......................................................................564.3.1房企净负债率增加，二三线房企尤为明显..................................................................................564.3.2短期偿债能力整体下降，一线房企相对优势显著......................................................................574.4拿地能力：受融资分化影响，土地集中度继续提升..........................................................................585投资建议及风险提示.................................................................................................................59研究源于数据4研究创造价值[Table_Page]房地产-行业深度报告图表目录图表1：2006年房企A股IPO募资规模创新高...............................................................................................7图表2：房企定增规模曾经历两轮高峰........................................................................................