房地产行业物业管理系列报告一掘金万亿物业蓝海优选成长与品质2019

请阅读最后评级说明和重要声明1/32[Table_MainInfo]┃研究报告┃房地产行业2019-8-21掘金万亿物业蓝海，优选成长与品质——物业管理系列报告一行业研究┃深度报告评级看好维持报告要点物业企业抢滩上市，行业迎来集中爆发物管企业迎来上市高峰期。2018年我国物管行业上市公司数量激增，南都物业成为首家登陆A股的物业服务企业，雅生活服务、碧桂园服务等5家物业服务企业均成功在香港上市。越来越多的企业正奔赴资本市场，物管行业备受关注。蓝海市场曙光渐明，行业盈利存在支撑蓝海市场曙光渐明，行业格局尚未落定。当前物管面积较存量市场仍有较大差距，且增量空间广阔，测算2020年市场规模或达1.2万亿，行业赛道足够宽敞。物管行业集中度有所提升，但格局落定言之尚早，当前仍处提规模抢份额阶段。多环节优化获利能力，行业盈利有保证。物业费受调控而成本刚性提升，但行业毛利率并未呈现单边下行，主因企业与行业多环节发力优化盈利能力：拓展高物业费新盘提升服务均价；科技赋能起实效，人均产值有提升；高价值增值业务占比提升；物业费管控或逐步放权给市场，行业盈利最大压制或有松动。规模扩张为先，但差异化竞争仍存规模拓展为第一要务，三种模式各有千秋。当前行业格局未定，扩展管理规模抢占市场份额成为第一要务。总体来看物业企业规模扩张主要有三种模式：较强依赖关联房企的公司如碧桂园服务等、依靠自身品质市场化拓展的公司如绿城服务等以及凭借收并购快速扩张的公司如雅生活服务等，三种模式各有利弊。差异化竞争不乏亮点，物管业态与增值业务各具特色。规模扩张之外，部分上市物管企业在差异化竞争中进行积极尝试，重点主要集中在物管业态与增值业务两方面，如聚焦高价值物管业态的中航善达与互联网经营思维的彩生活。差异化竞争为相关企业在当前增量市场及远期存量市场攫取市场份额提供助力。短期关注规模扩张与盈利弹性，品牌为长期核心短期关注规模扩张与盈利弹性，品牌为长期核心。短期规模扩张抢占份额为重，规模高增长且可持续企业更值关注。背靠龙头开发商，规模高增速确定企业如碧桂园服务，以及依靠自身品质市场化拓展能力强的物管公司如绿城服务、永升生活服务更易享有更高估值。长期来看，若行业增速放缓进入存量市场，具有品牌竞争力的公司如绿城服务更易在竞争中脱颖而出，在市场集中度提升进程中扩大市场份额，享受估值溢价；此外进行差异化竞争，聚焦高价值机构业态的中航善达与创新互联网思维，打造优质社区平台的彩生活亦或有更多机会。[Table_Author]分析师吕聪[e-mail]执业证书编号：S0490519060004联系人袁佳楠（8621）[e-mail]联系人杨骕（8621）[e-mail]联系人薛梦莹（8621）[e-mail][Table_QuotePic]市场表现对比图（近12个月）-24%-10%4%18%32%46%2018-82018-112019-22019-52019-8房地产沪深300资料来源：Wind[Table_Doc]相关研究《LPR新规则或带来长期利率下行，依然看好优质房企的长期价值》2019-8-18《销售仍具韧性，竣工增速改善明显——2019年7月统计局数据点评》2019-8-14《融资持续收紧，龙头房企配置价值不减》2019-8-11风险提示：1.地产竣工交付不及预期，行业规模扩张受限；2.物业费市场化定价进程进度缓慢。20656请阅读最后评级说明和重要声明2/32行业研究┃深度报告目录物业企业抢滩上市，行业迎来集中爆发........................................................................................5蓝海市场曙光渐明，行业盈利存在支撑........................................................................................6蓝海市场曙光渐明，行业格局尚未落定..................................................................................................................7万亿蓝海市场，行业赛道宽敞.........................................................................................................................................7头部企业雏形初现，但行业格局落定言之尚早................................................................................................................9多环节优化获利能力，行业盈利有保证................................................................................................................11物业费受调控而成本刚性提升，但行业毛利率并未呈现单边下行..................................................................................11多环节优化盈利能力，行业毛利率存在支撑..................................................................................................................13规模扩张为先，但差异化竞争仍存.............................................................................................16规模拓展为第一要务，三种模式各有千秋.............................................................................................................17碧桂园服务：背靠大树好乘凉，面积拓展高确定性.......................................................................................................17绿城服务：品质致胜，品牌塑辉煌................................................................................................................................19雅生活服务：收并购典范，“雅居乐+绿地”双品牌驱动战略............................................................................................20差异化竞争不乏亮点，物管业态与增值业务各具特色...........................................................................................22中航善达：高价值业态优势明显，携手招商打造央企物管龙头.....................................................................................22增值业务成为差异化竞争重要阵地................................................................................................................................25彩生活：优质社区平台运营商，互联网思维独辟蹊径....................................................................................................27短期关注规模扩张与盈利弹性，品牌为长期核心........................................................................29图表目录图1：2018年起我国物业管理行业进入爆发期............................................................................................................5图2：2019年上半年我国商品房销售面积同比下降1.8%（亿平方米）......................................................................6图3：2019年上半年我国房屋竣工面积同比下降12.7%（亿平方米）.......................................................................6图4：2018年我国物业在管面积同比增长7.88%（亿平方米）..................................................................................6图5：2018年百强企业管理面积均值同比增长17.52%（万平方米）.........................................................................6图6：2029年我国或迎人口峰值，对应城镇人口近10.09亿（亿）...........................................................................7图7：城镇存量住房面积仍存较大增长空间（亿平方米、平方米）.............................................................................7图8：近年商品房销售竣工有所分化，但后续年份竣工大概率回归销售（亿平方米）................................................8图9：住宅物业管理仍为物管最重要基石.....................................................................................................................8图10：物业企业增值服务收入占比提升......................................................................................................................8图11：2018年物业服务百强企业市场占有率为38.85%（亿平方米）.......................................................................9