房地产行业税制改革专题研究之个税抵扣篇二个税抵扣房产税补血2018

目录1.投资逻辑：.............................................................................................32.个税减税，房产税补给.........................................................................42.1.个税是全国第三大税种，一线城市个税占比39%......................42.2.个税占比地方政府税收约12%，2015年全国只有2%的人缴个税53.测算住房贷款利息抵扣个税的影响.....................................................63.1.国外主流采用税前扣除，因公平原则选择固定抵扣额居多......63.2.按固定比例抵扣，税前扣除..........................................................83.2.1.当按揭利息可抵扣比率为20%，个税抵扣幅度占比月还款7%~15%，占比月工资4%~7%...........................................................83.2.2.当按揭利息可抵扣比率为25%，个税抵扣幅度占比月还款8%~16%，占比月工资4%~8%...........................................................93.2.3.当按揭利息可抵扣比率为30%，个税抵扣幅度占比月还款8%~16%，占比月工资4%~8%.........................................................103.2.4.住房利息可抵扣比例的提升，对抵扣个税呈现边际递减效果113.3.按固定抵扣额，税前扣除............................................................123.3.1.当按揭利息可抵扣额为每月2000元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6%............................................123.3.2.当按揭利息可抵扣额为每月2500元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6%............................................133.3.3.当按揭利息可抵扣额为每月3000元时，个税抵扣幅度占比月还款6%~12%，占比月工资3%~6%............................................143.4.敏感性分析发现，影响个税抵扣效果的变量依次为贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度）..........................153.4.1.敏感性分析1：按揭利息可抵扣比例VS贷款期限...........153.4.2.敏感性分析2：按揭利息可抵扣比例VS贷款额度占比工资153.4.3.敏感性分析3：贷款额度占比工资VS贷款期限...............164.房产税是最佳地方政府的税收补给...................................................174.1.测算房产税的征收能否对冲住房利息抵扣个税的减少............174.2.房产税与住房利息抵扣个税的拟合优度很高............................181.投资逻辑：个人所得税是目前我国仅次于增值税、企业所得税的第三大税种，且中央和地方各自按照60%、40%的比例分享。其中一线城市个税占比全国39%，2015年全国只有2%的人缴个税。由于此次个税法大修，涉及到抵扣等各方面，因此我们设计模型一方面来测算住房利息对个税抵扣的影响程度，另一方面测算房产税的征收，能否“补血”个税的减少。模型只考虑了国外主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响，模型数据表明：1）当按揭利息可抵扣比率分别为20%、25%、30%时，个税抵扣幅度占比月还款在7%~16%的范围，占比月工资在4%~8%的范围。且随着住房利息可抵扣比例的提升，对抵扣个税呈现边际递减的效果。2）当按揭利息可抵扣额为每月2000元、2500元、3000元时，个税抵扣幅度占比月还款在6%~12%的范围，占比月工资在3%~6%的范围。3）对于低收入群而言，固定抵扣额会比抵扣比率更友好，因为低收入人群对应的贷款按揭利息往往达不到统一固定抵扣额的标准；相反对于高收入人群而言，抵扣比率会比固定抵扣额更友好，因为贷得越多，抵扣越多（当然实际操作中会有上限）。4）通过敏感性分析，发现影响个税抵扣最大的变量依次为：贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度），且都与个税抵扣比例成正向关系。5）个税减少的比例中超过50%是因为个税起征点从3500元每月提升到5000元每月，以及扩大3%、10%和20%三档低税率的级距，说明住房利息抵扣不及前两者对个税调整后的影响。通过模型，我们研究发现住房利息抵扣个税的有效性及存在的问题：1）税收抵扣政策偏向高收入人群的效果显而易见。无论按抵扣比例或按固定抵扣额进行税收减免都难以避免贷款越多、优惠越大的悖论，因此高收入人群获得的收益更高。且存在部分中低等收入群可能因为可抵扣部分低于抵扣标准，也无法完全享受到房贷利息抵税的政策，从而造成不公平。2）从地域差别看，经济越发达、富人越聚集、房贷使用越多的城市会得到更多比例的税收减免优惠，而那些经济增长缓慢、房贷使用越低的城市越难享受到房贷利息抵税的优惠，又会加剧区域的财富分配差异。3）住房贷款利息抵税政策能在一定程度上提升住房自有率，主要原因是住房贷款利息抵税政策降低了购房的成本，激励家庭承担更高的贷款，购买更大、更贵的住房，促使一些可租可购的群体转向购房。4）当住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策会导致房价上涨；当住房供给弹性具有完全弹性，住房贷款利息抵税政策对住房价格没有长期影响。目前我国大城市的住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策的收入效应会被房价上涨冲抵。从我们的模型来看，因为一线城市的首付比例很高，因此每年需缴纳的房产税都能对冲每年地方政府个税抵扣的减少。在征收房产税的情况下，假设每年抵扣的个税数额一致（影响个税的变量不变），需要征收更多房产税来弥补的一线城市依次为：广州、上海、深圳、北京。2.个税减税，房产税补给个人所得税法修正案草案于6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，这是个税法自1980年出台以来第七次大修，随后8月31日修改方案出台：内容包括①将个税起征点由每月3500元提至每年6万元，且按年缴纳个税；②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等；③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；④优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。首先将个税起征点提高至每月5000元(每年6万元)，是兼顾效率与公平的选择。考虑到去年全国居民人均可支配收入为25974元，这样的提高幅度是符合切实情况的。其次住房、教育、医疗等领域支出往往占据了普通中国人收入中的“大头”，允许这些相关支出从个税中扣除，有利于展现税制改革的公平与普惠。其实美国、英国、日本三个国家都有对居民住房贷款实施过抵税优惠措施，总结其政府目标：（1）提高住房自有率；（2）降低居民还贷压力，提高居民消费能力。2.1.个税是全国第三大税种，一线城市个税占比39%个人所得税是目前我国仅次于增值税、企业所得税的第三大税种，且中央和地方各自按照60%、40%的比例分享。统计显示，2017年我国个人所得税收入为11966亿元，占全部税收比重超过8%，目前其增速从2013年以来一直保持两位数增长，2017年为18.6%。图1：个税中央分享60%，地方分享40%50%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%100%77%72%50%40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%020004000600080001000012000140001999200120032005200720092011201320152017中央个税（亿元）地方个税（亿元）全国个税增速数据来源：Wind，国泰君安证券研究目前一线城市的个税合计占比能达到39%，其中上海占比最大，能达到14%，北京占比13%紧随其后，其次深圳和广州分别占比7%、4%。图2：2017年一线城市个税占比达到39%图3：上海和北京的个税占比最大可达14%、13%35%36%34%34%35%35%36%38%40%39%30%32%34%36%38%40%42%2008200920102011201220132014201520162017一线城市个税合计占比0%2%4%6%8%10%12%14%16%20032005200720092011201320152017北京占比上海占比深圳占比广州占比数据来源：WIND、深圳市地方税务局、广州市地方税务局，国泰君安证券研究数据来源：WIND、深圳市地方税务局、广州市地方税务局，国泰君安证券研究2.2.个税占比地方政府税收约12%，2015年全国只有2%的人缴个税从地方政府对个税的依赖度来看，分为两种情况：一种是一线城市的个税占比整个地方的税收（不考虑中央分享），2017年深圳个税占比地方最高为14%，其次北京和上海个税分别占比13%、11%，广州个税占比最小为9%；另一种考虑中央分享以及税收返还后，2016年广州个税占比地方税收最高位16%，其次是北京和深圳分别占比13%、12%，上海个税占比最小为11%。图4：不考虑中央分享，深圳个税依赖度最高图5：考虑中央分享等，广州个税依赖度最高13%11%14%9%0%5%10%15%20072008200920102011201220132014201520162017北京个税占比地方税收上海个税占比地方税收深圳个税占比地方税收广州个税占比地方税收13%11%12%16%0%5%10%15%20%2007200820092010201120122013201420152016北京个税占比地方税收上海个税占比地方税收深圳个税占比地方税收广州个税占比地方税收数据来源：WIND、深圳统计年鉴、广州统计年鉴，国泰君安证券研究数据来源：WIND、深圳统计年鉴、广州统计年鉴，国泰君安证券研究2011年的个税起征点由2000元提到3500元时，我国纳税人数由约8400万人减至约2400万人，2015年两会期间财政部财政科学研究所前所长贾康表示，中国只有2800万人缴个税，也即全国只有2%的人缴个税。表1：2015年，中国只有2800万人缴纳个税，仅占总人口的2%个税缴纳人数备注20108400万-20112400万2011年6月，我国《个人所得税法》修正，将个税起征点（减除费用标准）由2000元提高到3500元。当时，财政部税政司副司长王建凡对媒体表示，减除费用标准提高后，我国的纳税人数由约8400万人减至约2400万人。20152800万2015年全国两会期间，全国政协委员、财政部财政科学研究所（现中国财政科学研究院）前所长贾康表示，中国只有2800万人缴纳个税。数据来源：媒体采访3.测算住房贷款利息抵扣个税的影响3.1.国外主流采用税前扣除，因公平原则选择固定抵扣额居多参考现有各国房贷利息税收抵扣/抵免政策，我们发现大多数国家或地区都是采用税前扣除，例如荷兰、韩国、中国香港等；部分国家采用税后抵免，例如日本。而美国视群体收入不同，实施抵押贷款