房地产行业跟踪分析重点城市成交转负主流房企拿地力度下降2019

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/21[Table_Page]跟踪分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降[Table_Summary]核心观点：本周政策情况：南京放松人才限购，香港居民在大湾区取消限购门槛本周，中央层面，货币政策方面，央行发布公告，11月5日1年期MLF中标利率3.25%，较上期下降5bp，是自2018年4月以来首次调降1年期MLF利率。地方层面，南京市继高淳区和六合区放松人才限购之后，在全市范围内放松了限购条件，允许博士和规上企业、高新企业、备案新型研发机构工作的硕士，签订1年劳动合同并缴纳社保后，购买1套房（原需3年社保或2年个税），且享有市场优先供应房源。林郑月娥近日提出，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，免除当地限购条件。此外，江西、广西、陕西均放开或放宽落户限制。本周基本面情况：11月第1周35城新房成交同比下滑9.2%19年11月前7天，35城新房成交同比下滑9.2%，其中一线城市成交涨幅扩大同比上升6.4%，11个二线城市、20个三四线城市成交同比分别下降6.8%、20.7%，13城重点城市当月批售比下滑至1.02。土地市场方面，上周百城土地溢价率连续21周下滑至7.3%，其中一线、二线溢价率有所下降，而三四线溢价率有所回升。重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降11月首周，我们跟踪的35个重点城市同比下降9.2%，其中10月中旬以来二线城市周成交逐步回落，20个三四线同比下滑21%，以价换量支撑销售增速难以持续，市场景气度逐步下行。从10月重点房企拿地来看，11家主流房企拿地金额/销售金额为26%，较前9月的36%有明显回落，在供给端融资收紧以及需求端稳房价的背景下，企业减少土地投资力度，加大开工降低总体库存，加快周转保障现金流安全。板块投资方面，在“房住不炒”背景下，地产金融属性下降，周期窄幅波动企业竞争力回归到内生增长性，规模增长更加考验公司的综合能力，龙头房企在布局、融资、拿地、管理、品牌溢价各方面将全面胜出，目前主流房企动态PE处于相对底部位置，估值具备修复空间。一线A股龙头推荐：万科A、金地集团、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-11-10[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:走量情绪支撑销售，土地市场持续降温2019-11-03房地产行业:按揭贷持续收紧，房价涨幅回落2019-10-27房地产行业:销售亮眼韧性依旧，投资增速维持稳定2019-10-20[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-9%2%13%25%36%47%10/1812/1802/1904/1906/1908/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/21[Table_PageText]跟踪分析|房地产重点公司估值和财务分析表股票简称股票代码货币最新最近评级合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价报告日期（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科A000002.SZ人民币26.742019-10-27买入39.603.674.227.466.486.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民币18.712019-03-19买入29.802.292.578.187.288.988.3321.0%19.1%华夏幸福600340.SH人民币28.772019-10-20买入36.994.936.035.844.788.467.9729.0%26.2%华侨城A000069.SZ人民币7.102018-11-01买入-1.331.425.324.995.775.4615.0%13.8%荣盛发展002146.SZ人民币8.732019-10-26买入13.522.252.473.883.542.741.5222.5%19.8%金科股份000656.SZ人民币6.872019-11-03买入7.971.001.206.895.7213.1111.8719.3%18.8%中南建设000961.SZ人民币8.352019-10-30买入10.781.131.947.374.304.414.1620.3%25.9%阳光城000671.SZ人民币6.772019-10-28买入8.890.941.307.245.199.934.9818.0%20.1%蓝光发展600466.SH人民币6.512019-10-26买入10.041.111.725.893.8311.0011.7822.6%25.8%华发股份600325.SH人民币7.202019-10-29买入10.501.401.905.133.7918.2311.9120.0%21.3%新湖中宝600208.SH人民币4.392019-11-03买入5.200.360.4512.049.6533.1332.678.4%9.5%中国国贸600007.SH人民币17.502019-09-02买入19.860.921.0418.9516.907.756.8811.8%11.7%金融街000402.SZ人民币7.842019-08-12买入10.311.291.476.085.3212.8110.6510.9%11.1%碧桂园02007.HK港币11.562019-09-18买入16.031.932.265.354.573.302.8925.6%23.1%融创中国01918.HK港币38.302019-10-11买入54.705.287.006.524.928.354.9827.2%26.5%中国海外发展00688.HK港币27.102019-10-15买入32.904.114.635.895.234.764.3115.0%14.4%旭辉控股集团00884.HK港币5.752019-08-18买入6.160.911.135.744.603.702.8021.6%21.2%万科企业02202.HK港币28.552019-10-27买入38.703.674.227.126.196.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/21[Table_PageText]跟踪分析|房地产目录索引地产行业政策及基本面跟踪情况..............................................................................5主要政策回顾...................................................................................................5重点城市成交情况............................................................................................6重点城市推盘及库存跟踪...............................................................................11全国土地市场供给成交情况...........................................................................13地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.................................................................15图表索引图1：本周主要政策一览（2019.11.03-2019.11.08）............................................6图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比....................7图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）......................................................8图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）...............................................8图5：35城新房月度成交同环比（%）..................................................................8图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）.......................................................8图7：35城新房成交整体年同比（%）..................................................................8图8：35城新房成交分线城市年同比.....................................................................8图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.11.01-2019.11.07）....9图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）...............................................10图11：12城分线城市二手房周成交环比增速......................................................10图12：12城二手房成交月度同环比....................................................................10图13：12城分线城市二手房成交月同比.............................................................10图14：12城市二手房成交整体年同比.................................................................11图15：12城市分线二手房成交年同比.................................................................11图16：13城市商品房周度推盘...............................................................