房地产行业销售规模历史新高融资收紧投资意愿下降20190725广发证券36页

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/36[Table_Page]跟踪分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业销售规模历史新高融资收紧投资意愿下降[Table_Summary]核心观点：房企销售：规模增速回落，龙头规模普创新高根据克而瑞数据，19年6月百强房企销售金额同比增长14.2%，跟踪上市房企同比增长8.7%，表现持续超越整体市场，其中成长型房企表现优异，规模扩张速度维持领先。本月，碧桂园仍居销售规模首位，滨江集团、龙光集团单月销售金额增速超过60%，表现亮眼。已公布销售计划的32家房企中13家销售目标完成率超过50%，整体平均完成率超过历史水平，房企半年度销售计划完成情况基本符合预期。房企拿地：企业拿地维持质量要求，降低投资力度6月房企拿地增速较5月有所下降，13个房企拿地力度（拿地金额/销售金额）为35%，4月以来连续两个月回落。房企拿地增速的放缓，在资金面的监管压力下，部分融资渠道收紧直接影响到土地投资。从拿地成本来看，19年6月拿地成本持续上升，而年初以来静态毛利率维持35%，表明13个房企近期拿地质量有所提高。房企融资：近期融资政策收紧，规模收缩成本稳定融资方面，近期房地产融资缩紧的态势明显，银保监会“23号文”以来，银行及信托层面受到“窗口指导”，7月发改委要求外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。在此背景下，A股房企6月债权融资规模同比下降15%，其中信用债、非标、海外债融资规模分别同比下滑38%、10%、10%。成本未出现明显上行，6月房企境内债权融资成本为5.7%，较5月环比下降0.2%，19年来维持相对低位。我们认为，政府对于去年四季度以来信贷宽松导致的局部土地市场过热加紧资金面调控，从本质上相当于房地产的供给侧改革，在融资端将继续挤出小企业，有利于头部企业资源进一步集中。房企估值：板块体现相对收益，半年度经营业绩助推估值修复2019年6月22日-2019年7月22日，A股申万房地产板块指数当月绝对收益为0.1%，相对收益为1.5%。H股恒生地产类指数当月绝对收益为-0.7%，相对收益为-0.3%。本月A股涨幅居前公司主要受益于半年度经营业绩提升明显，过去一个月相对收益最领先的是融资具备优势的国有企业，如绿地控股，以及融资成本相对较低公司如金地集团等。当前A股主流房企普遍接近18年年初以来最低位。风险提示公司公告销售及拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期；资金面政策收紧进一步加码。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-07-25[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:业绩普超预期，头部优势显现2019-07-21房地产行业:开工销售持续回落，房企资金面小幅收紧2019-07-17[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-20%-10%-1%9%18%28%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/36[Table_PageText]跟踪分析|房地产重点公司估值和财务分析表股票代码股票简称货币最新最近评级合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价报告日期（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科A000002.SZ人民币31.102019/04/08买入39.603.483.968.947.866.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民币21.552019/03/19买入29.802.292.579.428.398.988.3321.0%19.1%华夏幸福600340.SH人民币30.672019/05/01买入36.994.936.036.225.088.918.3329.0%26.2%华侨城A000069.SZ人民币7.492018/11/01买入-1.331.425.615.275.775.4615.0%13.8%荣盛发展002146.SZ人民币9.292019/04/29买入13.522.252.684.123.462.630.5822.6%21.2%中南建设000961.SZ人民币8.842019/05/31买入10.781.081.898.214.694.594.7819.6%25.5%阳光城000671.SZ人民币7.122019/04/03买入8.890.941.257.615.6810.708.4018.0%19.5%蓝光发展600466.SH人民币6.332019/03/20买入10.041.111.725.683.6911.0011.7822.6%25.8%新湖中宝600208.SH人民币3.022019/03/18买入5.200.480.576.355.3223.1018.5010.2%10.9%中国国贸600007.SH人民币16.002019/07/08买入19.860.921.0417.3315.457.756.8811.8%11.7%碧桂园02007.HK港币11.142019/04/13买入16.031.962.265.014.353.303.1523.4%18.8%融创中国01918.HK港币38.152019/04/07买入54.705.287.006.404.838.354.9827.2%26.5%旭辉控股集团00884.HK港币5.622019/04/30买入6.160.911.135.524.433.903.0021.6%21.2%万科企业02202.HK港币30.752019/04/08买入38.703.483.967.796.856.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/36[Table_PageText]跟踪分析|房地产目录索引房企销售：规模增速回落，龙头规模普创新高........................................................5市场概况：百强房企表现持续强于市场，成长型房企优势突出.......................5房企概况：6月龙头房企增速普创新高，中海、金茂表现亮眼.......................9房企拿地：企业拿地维持质量要求，降低投资力度...............................................12房企融资：近期融资政策收紧，规模收缩成本稳定...............................................20融资综述：近期地产融资收紧，促使资源头部集中.......................................20各融资渠道分析：境内融资规模收紧，融资成本未出现明显上行.................22房企估值：板块体现相对收益，半年度业绩助推修复...........................................276月公司事件跟踪...................................................................................................33图表索引图1：统计局、百强房企及跟踪房企6月单月销售金额增速..................................5图2：统计局、百强房企及跟踪房企6月销售面积增速.........................................6图3：各口径下房企销售均价增速（%）...............................................................6图4：主流房企金额增速贡献对比..........................................................................6图5：重点跟踪房企销售计划完成情况...................................................................7图6：2019年1-6月各层级房企销售金额贡献拆分...............................................7图7：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势....................................................7图8：销售均价分段房企销售金额增速表现...........................................................8图9：部分上市房企6月单月销售金额（亿元）及增速.........................................9图10：部分上市房企6月及历史增速对比...........................................................10图11：部分上市房企1-6月累计销售金额增速拆分（%）..................................10图12：部分上市房企目标完成率及修正年度销售金额增速（%）.......................12图13：中指院300城商住用地及13个房企拿地金额增速..................................12图14：中指院300城商住用地及13个房企拿地楼面价（元/平）......................13图15：13个房企拿地金额占300城商住用地出让金的比例................................13图16：TOP30房企1-6月拿地金额及销售金额同比增速....................................14图17：TOP30房企19年1-6月累计拿地规模及销售规模..................................15图18：13个房企拿地力度（拿地金额/销售金额）..............................................15图19：分线房企拿地力度（拿地金额/销售金额）...............................................15图20：近两年13个房企拿地力度对比（拿地金额/销售金额）...........................16图21：13个房企长三角及珠三角拿地建面占比..................................................17图22：13个房企一二线拿地建面占比..........................................................