政策预期差系列篇一户籍制度改革将明显拉动三线地产销售20190418国泰君安15页

请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_MainInfo][Table_Title]2019.04.18户籍制度改革将明显拉动三线地产销售——《政策预期差》系列篇一[Table_Author]高瑞东(分析师)赵格格(研究助理)花长春(分析师)[e-mail]@[e-mail]证书编号S0880519040002S0880117110069S0880518110004本报告导读：最新户籍制度改革，将提升2019年限购二类大城市销售增速10个百分点，提升全国销售1个百分点。摘要：[Table_Summary]户籍制度改革向纵深推进。2019年4月，发改委要求Ⅱ型大城市全面取消落户限制（发改规划〔2019〕617号）,户籍制度改革获实质性推动。至此，十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。外地人限购政策解锁。二类大城市基本代表了三线城市，目前我国一共有59个二类大城市，一共有19个城市出台了针对于外地人的限购政策。此次政策要求二类大城市全面放开落户限制，相当于间接的解除了针对于外地人的限购政策。限购二类大城市2019年销售面积增速将提升10个百分点、全国销售将提升1个百分点。若干城市此前推出了人才引进政策。我们通过观察这一政策对房地产销售的影响，从而测算本次户籍制度改革对房地产销售带来的影响。超大、特大、一类大城市：人口持续流入，房地产销售和价格有支撑。此三类大城市基本代表了核心一二线城市。从近三年人口增速来看，核心一二线城市人口虹吸效应较强，常住人口增速及户籍人口增速均高于二类大城市。宏观研究团队花长春（研究所全球首席经济学家）电话：[phone]邮箱：[e-mail]证书编号：S0880518110004张捷（首席宏观分析师）电话：[phone]邮箱：[e-mail]证书编号：S0880517050006高瑞东（首席宏观分析师）电话：[phone]邮箱：[e-mail]证书编号：S0880519040002魏凤（分析师）电话：[phone]邮箱：[e-mail]证书编号：S0880517050005韩旭（研究助理）电话：[phone]邮箱：[e-mail]证书编号：S0880117090101董琦（研究助理）电话：[phone]邮箱：[e-mail]证书编号：S0880118090020赵格格（研究助理）电话：[phone]邮箱：[e-mail]证书编号：S0880117110069[Table_Report]相关报告《从“库存”再论最糟糕的时刻已过去》20181204《2019年通胀：猪价扰动、VAT影响和政策走向》20181204《中美贸易“再平衡”是个难题》20181203《经济L型，最糟糕时刻已过》20181203《7月之前，或是最佳政策窗口期》20181203专题研究宏观研究宏观研究证券研究报告专题研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of15目录1.户籍制度改革：稳步推进，落户条件不断放松...............................32.二类大城市：预计户籍改革将对销售带来脉冲式影响...................52.1.限购二类大城市2019年销售面积累计增速将提升10个点............82.2.全国2019年销售面积累计增速将提升1个百分点........................103.其他大城市：人口持续流入，房地产销售有支撑.........................114.附表......................................................................................................13专题研究请务必阅读正文之后的免责条款部分3of151.户籍制度改革：稳步推进，落户条件不断放松我国户籍制度改革从指导意见走向落实，落户条件逐步放松。2013年11月，中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要加快户籍制度改革；2013年12月，首次提出了一亿人落户的重要目标。这两项政策主要为指导意见，并没有开始真正落实具体的政策。2014年7月，国务院在《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中要求全面放开建制镇和小城市落户限制，户籍制度改革开始走向落实。2018年以来，户籍制度改革提速。同年3月，发改委要求中小城市和建制镇要全面放开落户限制（发改规划〔2018〕406号）、2019年4月，发改委进一步要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制（发改规划〔2019〕617号）。至此，十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。表1：户籍制度改革稳步推进，落户条件不断放松时间单位文号政策名称主要政策意义2013年11月中共中央《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。要求有序放开城市落户限制2013年12月中央农村工作会议《2013年中央农村工作会议公报》到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化提出1亿人落户目标2014年7月国务院国发〔2014〕25号《关于进一步推进户籍制度改革的意见》全面放开建制镇和小城市落户限制；有序放开中等城市落户限制；严格控制特大城市人口规模后来关于推进户籍制度的改革的政策基本都在此条政策上做改进2015年11月国务院《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》加快落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标2016年2月国务院国发〔2016〕8号《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》实施财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩，城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策“人地、人钱挂钩”，直接刺激地方政府吸引人口2016年9月国务院办公厅国办发〔2016〕72号《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》“十三五”期间，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇提出了十三五期间落户的总体目标专题研究请务必阅读正文之后的免责条款部分4of15化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上2018年3月发改委发改规划〔2018〕406号《2018年推进新型城镇化建设重点任务》中小城市和建制镇要全面放开落户限制；继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案2019年2月发改委发改规划〔2019〕328号《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认指导性意见，其中户籍准入年限同城化累积互认首次提出2019年4月发改委发改规划〔2019〕617号《2019年新型城镇化建设重点任务》Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。数据来源：中国政府网，国家发改委，国泰君安证券研究“十三五”目标中，常住人口城镇化率基本完成，户籍人口城镇化率仍然有一定差距。在发改规划〔2019〕617号文中，要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，以及推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。截止2018年，我国常住人口城镇化率59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。按照“十三五”期间的目标，到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，常住人口城镇化率提高到60%；目前，常住人口城镇化率基本完成，户籍人口城镇化率仍然有一定差距。为了实现总体规划目标，2019-2020年每年需要推动0.17亿人落户城镇、0.1亿人进城。表2：2019-2020年每年需要推动0.17亿人落户城镇、0.1亿人进城201320182020目标2030目标2019-2020年年均任务人口（亿人）13.6113.9514.214.5城镇常住人口（亿人）7.318.318.510.150.10常住人口城镇化率53.73%59.58%60%70%城镇户籍人口（亿人）4.896.056.40.17户籍人口城镇化率35.93%43.37%45%数据来源：《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，《“十三五”全国计划生育事业发展规划》国泰君安证券研究专题研究请务必阅读正文之后的免责条款部分5of152.二类大城市：预计户籍改革将对销售带来脉冲式影响2019年的户籍改革主要是针对二类大城市，城市划分的口径是城区常住人口。城区常住人口与常住人口口径基本一致，只是范围划定在了城区内。我们在此对于人口统计的几个概念做一下区分：（1）常住人口指实际经常居住在某地区满一定时间（通常为半年以上）的人口总和。（2）户籍人口指已在其经常居住地的公安户籍管理机关登记了常住户口。（3）城区常住人口是指在市辖区和不设区的市区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。常住人口包括：居住在本乡镇街道，且户口在本乡镇街道或户口待定的人；居住在本乡镇街道，且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道，且外出不满半年或在境外工作学习的人。表3：2014年出台了新型城市的分类标准，按照城区常住人口分成五类七档城市分类城区人口要求城市分档小城市20万以上50万以下I型小城市20万以下II型小城市中等城市50万以上100万以下中等城市大城市300万以上500万以下I型大城市100万以上300万以下II型大城市特大城市500万以上1000万以下特大城市超大城市1000万以上超大城市数据来源：国务院，国泰君安证券研究二类大城市主要是三线城市，其中有19个城市出台了针对外地人的限购政策。全面放开落户限制，将间接解除外地人限购政策。根据城区常住人口的分类，目前我国一共有59个二类大城市，主要为三线城市。59个二类大城市中，一共有19个城市出台了针对于外地人的限购政策。从限购的程度来看，基本要求外地人在满足社保缴纳的条件下，限购1套。此次政策要求二类大城市全面放开落户限制，相当于间接的解除了针对于外地人的限购政策。表4：二类大城市明确放松，间接解除外地人限购（人口：万人）备注：用颜色标记各城市人口增速：标红色为前30%增速；标黄色为[30%,70%]区间数据；黑色为后30%增速数据城市2017年城区人口2017年户籍人口2017年常住人口三年内常住人口流入增速三年内户籍人口流入增速本地人限购套数外地人限购套数太原2883704380.62%2套1套长沙2836967922.69%2套11套苏州27069110680.29%1.49%3套1套石家庄264103810880.82%不限套数1套南昌2465255461.40%0.45%2套21套1长沙户籍家庭第1套满3年，方可购买2套房专题研究请务必阅读正文之后的免责条款部分6of15汕头2375655610.51%1.14%南宁2307577151.14%1.23%福州2236937661.02%0.90%2套1套无锡2224936550.27%1.10%2套1套合肥2207437971.15%1.38%2套1套乌鲁木齐217223352-5.87%东莞2112118340.00%3.36%2套（新建）2套3（新建）贵阳2074084801.77%2.16%洛阳2037106820.72%0.66%徐州19710398760.52