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CAADAnalysis092019月刊总第期21中国首个房地产大数据月刊数读地产—09月刊主办单位：上海中估联信息技术有限公司数据来源：中估数库数据分析：中估联行200+城数据分析师算法支持：中估联算法团队市场研究：向梦、程心盈目录基本动态/基本动态/中估住宅指数房地产市场城市月度基价分析政策走势/宏观经济指标土地成交数据中估住宅指数(各城指标)(2019年·09月)(2019年·09月)P01P10P13P17LBI指数(全国土地价格泡沫指数)P23P21中估市场指数P24P07CONTENTS核心指数趋势分析深度解读综合数据中估数库探析“旧改”遇新规P15人口老龄化加快，房地产如何迎难而上？监控市场的指标体系核心指数基本动态/风险识别/核心价值核心指数数读地产①同比环比均价（元）中位价（元）17.8%-3.9%27,48227,136中估住宅指数中估住宅指数-核心20城Sept.201901基本动态北京广州深圳厦门西安南昌长沙青岛石家庄南宁天津上海南京武汉杭州145.0122.6140.8166.6116.6183.3116.6196.9160.3143.3137.3122.6100.194.9119.1（2019年·09月）指数详情见附表一149.4环比上升环比下降环比持平3、计算模型：对于某城市的中估指数，采用计算当期的城市基价相对于基期基价的涨跌幅，具体如下公式：*式中为本期的中估指数，为计算当期的基价，为基期的基价。DnPnP1Dn=PnP1_+1001、指数基期：2017年1月为基期，基期指数100点；2、数据来源：中估数库的房地产价格数据库中的基准价格数据，基准价格是通过各地估价师现场踏勘结合实际成交情况综合调研分析得到的存量住宅价格，而城市基价和20城基价均采用案例加权平均计算得到。核心指数数读地产重点城市商办价格环比指数北京呼和浩特杭州上海宁波南昌合肥济南福州长沙商业价格指数成都兰州重庆贵阳大连青岛石家庄长春哈尔滨天津2.1%-2.5%深圳海口广州南宁昆明办公价格指数核心指数数读地产环比1.88%中估商办指数（2019年·08月）168商业地产价格指数环比-0.25%109办公价格指数1、指数基期：中估商业地产价格指数和办公价格指数都以2017年1月为基期。2、计算模型：计算模型取各样点价格涨跌幅数值作为样本参数，采用如下公式进行。计算：R(n)=(1+a)*R(n-1)式中：a：本期样点价格涨跌幅数值的加权平均值R(n-1)：上期指数值R(n)：本期指数值指数详情见附表一2.4%-0.6%8.1%-1.3%4.4%-7.4%-0.5%6.9%0.0%9.5%-1.1%3.9%2.0%-2.2%3.6%-0.3%-0.6%-0.0%7.7%-6.0%0.4%2.6%3.0%5.0%-4.0%5.9%-1.4%-1.1%-6.0%-2.1%-4.1%-10.5%-10.2%5.9%-3.8%-3.7%3.0%0.5%-4.0%-6.7%-0.3%-0.8%-10.9%-12.7%-6.3%-7.2%-3.8%-1.0%Sept.201902核心指数数读地产环比-1.6%中估住宅租金价格指数（住宅）（2019年·08月）1211、指数基期：住宅租赁指数以2018年1月为基期，基期指数100点。2、计算模型：计算模型取各样点价格涨跌幅数值作为样本参数，采用如下公式进行。计算：R(n)=(1+a)*R(n-1)式中：a：本期样点价格涨跌幅数值的加权平均值R(n-1)：上期指数值R(n)：本期指数值杭州合肥宁波南京济南长沙贵阳广州深圳福州南宁海口成都重庆大连天津哈尔滨长春北京上海-0.9%-5.0%昆明兰州-0.4%-0.6%-0.9%-0.5%-5.2%-1.0%-1.4%-2.1%0.6%0.5%-0.8%0.6%1.1%-3.1%呼和浩特-1.8%-1.8%-1.4%-1.8%-8.6%-3.3%-1.6%Sept.201903核心指数数读地产2019年08月全国重点城市出让宅地LBI分布情况LBI定义：真实地价：考虑扣除非商品性房屋（保障房、无偿还建房等）分摊地价后的经营性土地的实际价格。均衡市场地价假设土地完全竞争市场供求均衡的价格，其价格水平为运用假设开发法依据房地产价格倒推出的地价。通过出让地块的真实地价与均衡市场地价的偏差程度来反映出让地块地价泡沫。LBI真实楼面地价均衡市场楼面地价1=-Sept.2019040-30%30%-70%70%-100%100%-10%-0-30%--10%-70%--30%-70%LBI值泡沫分档泡沫可控泡沫较小泡沫较大泡沫严重无泡沫，存在开发风险有一定开发风险开发风险度可控无开发风险度指数详情见附表二核心指数数读地产Sept.2019052019年08月重点城市宅地市场PLBI（地块市场泡沫）TOP10地块分布图规划建筑面积(万m2)6以下6-99-1212-1515以上PLBI值南京嘉兴昆明杭州TOP2江宁区滨江开发区锦文大道以南、弘利路以东地块规划住宅建筑面积（m²）：326376.29地价贡献率：53%均衡市场贡献率：30%PLBI：76%TOP5开发区茅山路以南、杏园路以西规划住宅建筑面积（m²）：147631地价贡献率：31%均衡市场贡献率：23%PLBI：38%TOP4青白江区凤凰大道以北、凤凰东四路北段以西规划住宅建筑面积（m²）：128409.84地价贡献率：55%均衡市场贡献率：40%PLBI：38%TOP1富阳区银湖街道高桥村规划住宅建筑面积（m²）：214597.7地价贡献率：92%均衡市场贡献率：51%PLBI：81%TOP3栖霞区尧化街道尧化老街地块规划住宅建筑面积（m²）：107817.84地价贡献率：81%均衡市场贡献率：50%PLBI：61%35%14%38%61%76%33%20%成都38%18%81%市场活跃度指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市在全国中的成交量份额与基期的比值，再乘以基期指数，得到城市当期市场活跃度指数。资金流动性指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市在全国中的成交价份额与基期的比值，再乘以基期指数，得到城市当期资金流动性指数。指数详情见附表三市场活跃度指数资金流动性指数郑州成都北京合肥广州厦门青岛大连西安南昌石家庄太原长沙昆明重庆福州上海南京武汉杭州深圳乌鲁木齐核心指数数读地产2019年08月全国重点城市市场活跃度及资金流动性指数核心指数数读地产Sept.20190628.8%35.5%2.4%6.9%呼和浩特25.4%-19.5%-22.0%0.0%-6.2%-4.2%-9.4%20.1%18.6%4.9%3.1%-14.1%-12.1%26.1%71.3%-5.1%2.1%兰州12.5%33.0%9.6%-1.6%6.0%22.7%31.6%-12.6%-8.7%10.2%0.1%-45.5%-44.2%9.8%18.8%2.7%7.5%-18.0%-16.7%-3.8%-3.6%42.4%42.0%44.3%38.7%-1.0%1.3%（2019年·09月）作者：向梦核心指数数读地产Sept.201907房地产市场城市月度基价分析一线城市基价及环比波动图全国重点城市基价涨幅微幅回升全国基价环比涨幅走势图基价含义1、基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房（二手房）市场数据，以物业分类基准价通过合理的算法计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区，即不包含别墅和辅房2、北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值3、其他城市的价格为主城区公寓住宅基价平均值截至2019年9月，中估联数据中心基价上线的城市共243个，我们选取其中118个重点城市进行基价数据发布。目前房地产调控仍以平稳为主基调，部分项目延迟开盘，市场热度降低；新房销售承压，开发商拿地受阻，资金搁置；中央严管消费贷款违规购房，严控信用卡资金进入楼市；全面降准和定向降准双管齐下，银行资金流动性加大，但地产资金增量有限，加上此前出台的融资紧收政策，房地产持续承压。随着房地产市场调控政策持续升级，二手房价格增速虽有回升，但仍处于低位区间，本月全国重点城市的基价环比涨幅保持在0.15%，涨幅较上月微增0.02个百分点。其中，一线、二线和三线城市平均环比分别小幅上涨0.26%、0.15%和0.13%。全国涨幅最大的城市为晋城，涨幅达6.32%，降幅最大的城市为保定，环比下降2.93%。一线基价平均涨幅0.26%关键词4个一线城市平均上涨0.26%，较上月扩大0.3个百分点。城市分级基价环比涨幅走势图-0.10%-0.20%-0.11%0.44%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.10%0.00%0.23%0.49%北京上海广州深圳581895089154845关键词4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月6月7月8月9月5月3月4月2019年1月0.00%0.40%0.80%1.20%1.60%0.80%0.68%0.80%0.57%0.44%0.04%0.19%0.31%0.31%0.61%0.17%0.51%0.72%0.13%0.15%0.59%1.41%0.57%0.00%0.80%1.60%2.40%3.20%4.00%-0.80%-1.60%一线二线三四线4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月6月7月8月9月5月3月4月2019年1月32155核心指数数读地产Sept.201908二线城市基价低位反弹关键词北京：小幅下跌9月二手房市场基价环下跌0.11%。受中央“稳地价”的影响，信贷资金监管从严，资金流入土地市场受阻，北京限竞房入市，且集中在五环外，二手房需求减缓，加上购房者处于观望状态，在一定程度上影响二手房市场。上海和广州：止跌反涨深圳：持续上涨9月二手房市场价格环比分别上涨0.44%和0.23%。9月以来，上海一些高价项目开启认筹模式，高价项目开盘入市，楼市活跃度提升，并且上月出台了关于上海自由贸易试验区的政策，在落户、产业发展等方面的新规导致住宅市场有所回暖。广州部分热门楼盘入市，楼盘供应充足，吸引购房兴趣，吸纳购房需求，刺激区域住宅市场深圳自宣布成为中国特色社会主义先行示范区以来，发展迎来新机遇，土地市场逐渐回暖，住宅市场活跃度明显提升，入市项目增加，项目去化率提高，新房的快速成交带动二手房增长。二线城市基价及环比图050001000015000200002500030000350004000045000-0.50%0.00%0.50%-1.00%1.00%1.50%呼和浩特南宁武汉福州长沙乌鲁木齐银川南京厦门大连重庆南昌青岛宁波杭州石家庄西安二线城市方面，17个典型城市环比平均涨幅0.15%，涨幅较上月扩大0.25个百分点。杭州、大连、厦门的涨幅排名前三，分别上涨1.36%、1.1%和0.66%。杭州基价本月涨幅为1.36%，位居第一。杭州房价持续上涨的主要原因有：1、杭州出台提高学历补贴标准等人才政策，加上步入“金九”时期，住宅市场有所回升；2、杭州第二轮城镇危旧房治理改造任务完成，推动房地产市场持续走高；3、杭州与阿里巴巴签订战略合作协议，加快创新成果转化，打造数字经济生态体系，推动区域经济发展。409803561327855271362700516417160111517011446113781064410353992791517930628122402核心指数数读地产Sept.201909三线城市晋城居首，涨幅为6.32%。关键词三线城市及以下等级城市方面，85个重点城市环比平均上涨了0.13%，其中52个城市环比上涨，平均涨幅为1.14%，14个城市的基价环比下降，平均降幅为1.29%，二手房价下调的城市数量较上月减少。晋城居首的主要原因：晋城大力打造新兴产业和科技创新项目，发展电子商务、金融和旅游产业，推进城市升级转型；道路设施项目提速，民用机场列入国家“十三五”规划，新建多