普华永道2019亚太区房地产市场新兴趋势

2019年亚太区房地产市场新兴趋势®报告2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告®联合出品方1报告摘要3读者须知4第一章：周期见顶？7中国：关键主题7巨额资金追逐缓慢增长9资本化率会逆转吗？10战略演变11日本：关键主题11增值型投资满足所有的要求13以机构投资者为目标开发并持有核心资产14再次陷入困境？14新兴市场依然具有吸引力15细分市场依然需求旺盛17员工住房缩短通勤时间17政府政策推动可支付住房建设18共享公寓—未来住房的模板？18多户型物业—发展缓慢但稳定19澳大利亚：关键主题21联合办公问题仍然存在22加息隐约可现23第二章：房地产资金流动25日本投资浪潮26中国热潮的消退26新加坡和香港撑起大局26韩国投资者转向欧洲和债务27美国投资者加快亚洲投资的步伐28募资30银行变得更加谨慎31新贷款机构还在涌现33中国的债务机会33市场压力与不良资产34北京紧缩流动性，债券市场停滞不前35房地产投资信托基金38第三章：值得关注的市场与板块41排名前位的投资城市51各类地产前景56受访者名单目录2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告®i《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》编委会主席普华永道顾问和研究员印度尼西亚BrianArnoldDavidWakeMargieMargaret日本AkemiKitouEishinFunahashiHideoOhtaHiroshiTakagiKoichiroHirayamaRaymondKahnSoichiroSeriguchiTakashiYabutaniTakehisaHidaiTakeshiNagashima卢森堡CarolinForsterKeesHageRobertCastelein菲律宾MalouLim新加坡CheeKeongYeowMagdeleneChuaWeeHweeTeo澳大利亚AndrewClokeBiancaBuckmanIainBootJamesDunningJamesMcKenzieJaneReillyJosephCarrozziJoshCardwellKirstenArblasterKristenStubbinsMorganHartScottHadeldShannonDavisSueHorlinTonyMassaro中国大陆BinG.B.ZhaoKathleenChen中国香港K.K.SoPaulWalters印度AnishSanghviBhairavDalalDhirenThakkarTanyaTandonK.K.So,PwCJohnFitzgerald,UrbanLandInstitute主要作者AlexFrewMcMillan,UrbanLandInstituteConsultantMarkCooper,UrbanLandInstituteConsultant贡献编辑ColinGalloway,UrbanLandInstitute贡献研究员MichaelOwen,UrbanLandInstitutePaulineOh,UrbanLandInstituteYusnitaBaharuddin,UrbanLandInstituteTanyaLee,UrbanLandInstitute城市土地学会编辑制作人员JamesA.Mulligan，高级编辑DavidJamesRose，管理编辑/手稿编辑MayChow，亚太区市场营销与传讯高级副总裁房地产市场新兴趋势（EmergingTrendsinRealEstate）是普华永道在美国及其他国家注册的商标。一切版权归普华永道所有。普华永道致力于解决重要问题以及营造社会诚信。我们各成员机构组成的网络遍及158个国家和地区，有超过25万名员工，致力于在审计、咨询及税务领域提供高质量的服务。如有业务需求或需了解详情，请访问。©2018普华永道版权所有。普华永道系指普华永道网络及/或普华永道网络中各自独立的成员机构。详情请访问。©2018年11月普华永道和城市土地学会版权所有。香港印刷出版。普华永道和城市土地学会版权所有。未经出版方书面许可，本报告的任何部分不得以任何方式在世界任何地区以任何文字翻印、拷贝、仿制或转载，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。推荐文献引用：普华永道和城市土地学会：《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》华盛顿：普华永道和城市土地学会，2018年。ISBN:978-0-87420-420-9编辑领导团队成员ii2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告®12019年亚太区房地产市场新兴趋势®报告报告摘要0510152025ᄧৠൻթܐ஀ᆊ፩࣭ცࡰሠޡׁ๊߽ఊ׹፩࣭ܐ௾ඝྊ*24.7%17.9%17.0%14.0%9.5%5.9%5.2%6.0%参与问卷调查人士的分布，按所在国家/领土划分资料来源：《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》调查。*包括德国、印度尼西亚、马来西亚、韩国、中国台湾、泰国、阿拉伯联合酋长国、英国、美国和越南。参与问卷调查人士百分比经过九年的不断扩张，亚洲房地产市场正面临越来越猛烈的逆风。山雨欲来的贸易战、利率上升、信贷渠道收紧，以及商用和住宅地产价格高企引发的买家购买力疲软，这些都使投资者怀疑长期牛市周期是否已登顶：“市场就像盘子里的果冻一样摇晃，”正如一位投资者称。“我们正处在历史高位。”尽管如此，2018年的市场基本面依然强劲。亚洲几个最大经济体的机构资本继续增加，使得今年的交易额不断创出新纪录且价格强劲。目前还在高歌前行，尽管一些投资者正寻求减持资产并重新定位，在房地产领域寻求归宿的巨额资本意味着，即使其他指标出现逆转，房价也不会大幅下跌。因此，和往年一样，投资者必须比以往更多地考虑多样化的策略，才能将资金投入市场。2019年亚太区房地产市场新兴趋势®报告2当前环境下，发达市场具有最广泛的吸引力。因此，澳大利亚仍然是最受欢迎的选择，部分原因是其基本面依然稳健，提供较高收益率和良好的租金增长前景。此外，该国兼具深度和流动性的市场提供了一个风暴中的避风港。日本也拥有许多相同特征。但是，针对门户城市资产展开的竞争意味着越来越多的投资者正在被淘汰，他们不得不转向其他战场。首先，这意味着越南和印度等新兴市场继续吸引关注。赌注再次押到风险更高的策略，价值增值和“开发并持有核心资资产”两种方式最为流行。后者一般要求更多地关注地块、施工质量和合作伙伴，而非仅关注地理位置。物流和数据中心之类高收益率项目也符合该要求。今年，投资者瞄准了更高回报率，充分体现了这种风险偏好。超过一半（53%）的调查对象期望在2019年底之前年化收益率能达到或超过10%。而去年每五个投资者中仅有两个（41%）期待如此高的回报率。与此同时，一些投资者正在思考经济低迷时期市场将如何表现。显而易见，这意味着他们将面临更多困境，这是近年少见的。包括印度在内的市场已经出现了一些困境，中国、印尼、甚至日本亦如此。此外，参与问卷调查人士的公司，按公司所在地理区域划分᎐ᇋف፱኷ᇜࢋ࣭য়0ݓቱ૑ዴᇖႚܿ࢞ཌྷ46%26%25%2%ન቏ภฉዸకܿ଎࣭࢞ཌྷતਤ߱ᆊ྘ฏܿ࢞ཌྷඝྊ!资料来源：《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》调查。尽管目前流动性巨大，价格可能不会大幅下跌，但交易量将萎缩。如前所述，调整还意味着借贷成本更加昂贵，借债机会受到限制，以及逃向安全资产的心态，即青睐成熟市场。最后，新兴市场的资本流动可能会逆转。此外，一些现代概念渐受追捧。在过去几年中，亚洲的共享办公空间开始腾飞，为古板的服务型办公室市场提供了技术优势，承诺给房东更高的回报。然而，对于现有操作模式的可行性，人们仍然存有疑虑。另一方面，共享公寓在亚洲超高成本的居住环境中具有明显吸引力。亚洲门户城市是探索共享公寓在亚洲环境中如何实现的完美培养皿，尽管共享公寓中的租户并非总是关注成本节约。与此同时，在资本流动方面，尽管中国的监管力度加大，导致2018年资本外流量急剧下降，但亚洲各地的资本流动性持续增强，大量资金继续跨境流出，投资于外国资产。其他资本，尤其是来自新加坡和美国的资本，已站稳脚跟，而日本新增巨额资本储备预计将于2019年加入这股洪流，因此亚洲强劲的资本流出似乎势必继续。32019年亚太区房地产市场新兴趋势®报告读者须知《亚太区房地产市场新兴趋势》是一个有关趋势和预测的出版物，今年发行的是第十三版，是房地产业内最受认可且被广泛阅读的预测报告。《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》由普华永道和城市土地学会共同出品，提供了有关整个亚太区房地产市场投资和开发趋势、房地产金融和资本市场、不同物业类型、大都市圈以及其他房地产问题的展望。《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》反映了在本报告研究过程中完成调查或接受访谈的个人的观点。本文表述的观点(包括引文所载所有评论)全部来自这些调查和访谈，不代表普华永道或城市土地学会的意见。受访者代表了各行各业的专家，包括投资者、基金经理、开发商、业主、商业银行、中介、咨询机构和顾问。城市土地学会和普华永道的研究人员亲自访谈了89位个人，收到373位个人的调查问卷回复，他们的公司隶属关系细分如下：私人业主或开发商.................................................................................................................................24%房地产服务公司（例如顾问、财务、法律或地产咨询）.....................................................................24%基金/投资经理.....................................................................................................................................22%住宅建造商或住宅用地开发商..............................................................................................................10%机构股权投资者.......................................................................................................................................6%银行贷款人或证券化贷款人....................................................................................................................3%其他实体................................................................................................................................................11%在全文中，受访者的观点均为直接引用的参与人员的话，但未将有关论述与相关参与人员一一对应起来。受访者都有权利选择匿名，选择公布其身份的受访者的名单载于本报告最后部分。本报告中亦引用了选择匿名的受访者的话。请读者不要尝试将报告中的某些话语引用与某一个人或公司予以对应。城市土地学会和普华永道向所有帮助此报告出版的人士致以诚挚的感谢，感谢他们抽出宝贵的时间并分享专业知识。本报告的出版离不开这些人的参与。虽然即将实施的加息和贷款紧缩预计将对未来贷款产生限制作用，但在大多数市场上，房地产投资者可轻易获得银行贷款。因此，资方正在建立更多的债权基金，主要寻找中国和