爱分析2019中国房地产科技行业报告

1|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告2|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告爱分析中国消费⾦金金融⾏行行业报告中国房地产科技⾏行行业报告2019年年9⽉月3|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告报告编委报告指导⼈人⾦金金建华爱分析创始⼈人&CEO张扬爱分析联合创始⼈人&⾸首席分析师报告执笔⼈人⻩黄勇爱分析⾼高级分析师外部专家（按姓⽒氏笔划排序）匡健锋好租联合创始⼈人张剑纳什什空间创始⼈人&CEO项铭CREAMS创始⼈人&CEO崔健打扮家创始⼈人&总裁雷雷巧萍云智易易创始⼈人&CEO4|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告特别鸣谢5|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告报告摘要房地产⾏行行业⾯面临三⼤大核⼼心挑战•房地产⾏行行业步⼊入存量量时代。开发环节⾏行行业集中度快速提升，整体利利润⽔水平下降。企业需要从开发销售业务向资产运营和服务转型，核⼼心能⼒力力要求转变为精细化运营。•房地产⾏行行业的需求端升级。房地产企业需要建⽴立完善⽤用户连接，实现⽤用户需求洞洞察，从⽽而提升产品和服务能⼒力力。•政策驱动下，房地产⾏行行业⾦金金融去杠杆趋势明显。房地产企业融资渠道缩紧，需要提升现⾦金金流管理理能⼒力力，寻求创新型融资⽅方式。数字化转型助⼒力力企业应对挑战•在房地产开发环节，数字化助⼒力力企业降本增效，并助⼒力力企业补充从开发向运营和服务转型的核⼼心能⼒力力；数字化转型路路径分为信息化、在线化和智能化三个阶段。•在资产运营环节，资产运营商需要建⽴立数字化的资产运营体系，通过数据赋能开发、招商、运营、服务等全流程，实现资产运营的降本增效和服务增值，提升资产回报⽔水平，并助⼒力力资产的⾦金金融化。未来展望：5G和建筑⼯工业化•5G作为物联⽹网新⼀一代基础设施，基于其⾼高带宽、低时延、⾼高可靠等性能，将加速房地产领域的万物互联和数字化，释放AIoT相关应⽤用的潜⼒力力，并解锁更更多应⽤用场景。•建筑⼯工业化将显著提升建筑全⽣生命周期的运营效率，也为房地产各产业链的数字化提供更更完善的底层基础。6|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告⽬目录⼀一.房地产科技⾏行行业概览8⼆二.房地产⾏行行业的变⾰革与挑战11三.开发环节的数字化转型19四.运营环节的数字化转型26五.房地产科技未来展望37结语38关于爱分析397|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告房地产科技⾏行行业概览8|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告1.房地产科技⾏行行业概览1.1房地产科技的定义伴随着市场环境与政策的变化，房地产⾏行行业⾯面临⼀一系列列全新的变⾰革。在这个过程中，房地产企业需要通过业务模式创新和能⼒力力重塑来更更好地应对变⾰革带来的挑战。与此同时，云计算、物联⽹网、⼤大数据、⼈人⼯工智能等新技术的渗透，给房地产⾏行行业带来了了诸多变⾰革提升的机遇。例例如，信息化和云化提升房地产企业管理理效率，并通过连接和数据沉淀赋能业务创新；数据作为新资源，助⼒力力业务洞洞察和智能决策；物联⽹网实现了了物理理空间的数据采集，并与⼈人⼯工智能技术结合，通过智能服务提升运营效率和服务体验；AR/VR带来了了VR看房等创新的信息交互⽅方式。以上述技术应⽤用为⽀支撑的数字化转型，是房地产企业应对挑战的关键举措。房地产科技，是指云计算、物联⽹网、⼤大数据、⼈人⼯工智能等数字化技术在房地产开发、运营、流通、后服务等环节的应⽤用。1.2房地产科技⾏行行业图谱围绕着各种技术在房地产产业链各个环节的渗透形成的应⽤用场景和产品形态，可以划分出如下的房地产科技⾏行行业图谱。9|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告图1：房地产科技⾏行行业图谱爱分析绘制房地产产业链可以划分为开发、运营、流通和后服务四个环节。其中，房地产开发商、资产运营商等产业链主体也是主导房地产科技落地⾏行行业应⽤用的主体。在产业链各个环节，科技服务商推动技术应⽤用落地，成为不不同的应⽤用场景和产品形态。例例如，在开发环节，以BIM为代表的信息技术在推动数字建筑的成型，物联⽹网、云计算、⼈人⼯工智能和机器器⼈人等技术在推动传统⼯工地在施⼯工和管理理上的⾃自动化和智能化。本报告将重点讨论房地产开发和运营环节的科技应⽤用和数字化转型。10|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告房地产⾏行行业的变⾰革与挑战11|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告2.房地产⾏行行业的变⾰革与挑战过去⼆二⼗十年年，伴随着中国住房制度的市场化改⾰革和城镇化的推进，房地产⾏行行业经历了了⾼高速增⻓长的阶段，并培育出众多数千亿市值的以房地产开发为核⼼心业务的房地产企业。现阶段，房地产⾏行行业已经进⼊入新的发展阶段。需求、供给、政策、技术等驱动因素的变⾰革，正在改变房地产开发、运营、流通到后服务等产业链的各个环节，给产业链各主体带来全新的挑战。2.1房地产⾏行行业步⼊入存量量时代伴随着城镇化进程的放缓，房地产增量量开发的增速下滑，未来10年年，房地产⾏行行业将处于步⼊入存量量化的换挡期。城镇化是推动房地产增量量需求的主要动⼒力力。伴随着中国城镇化进程进⼊入中后期，城镇化率逐步放缓，城镇⼈人⼝口增速明显下滑。根据国家统计局数据，2018年年我国城镇化率为59.58%，⽽而城镇⼈人⼝口增速从2001年年的4.7%下降到了了2018年年的2.2%。结合美国、⽇日本等国际经验，城镇化率到达80%左右是较成熟的⽔水平。因此，中国城镇化仍有10%~20%的提升空间。未来10年年左右，新房开发和销售额将维持在⾼高位，但增速会逐步放缓。图2：城镇化进⼊入尾声阶段，增量量开发增速放缓数据来源：中国国家统计局35%40%45%50%55%60%65%70%0200004000060000800001000001200001400001600001800002000002001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年商品房销售⾯面积(万平⽅方⽶米)城镇化率12|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告图3：城镇⼈人⼝口增速下滑数据来源：中国国家统计局对于房地产企业⽽而⾔言，房地产⾏行行业的存量量化趋势带来了了三⽅方⾯面的挑战。第⼀一，房地产开发⾏行行业集中度快速提升，⼤大量量开发商⾯面临出局⻛风险，业务转型变⾰革压⼒力力巨⼤大。由于增量量开发市场规模增速下滑，⾏行行业陷⼊入存量量竞争，⽽而头部企业凭借在拿地、⾦金金融、开发等⽅方⾯面的资源优势，业务规模仍在持续增⻓长，挤压中⼩小开发商的市场份额，拉动⾏行行业集中度快速提升。按销售额数据⼝口径统计，TOP10房地产开发商的市占率从2015年年的17%快速增⻓长到2018年年的27%。在⾏行行业集中度快速提升的过程中，中⼩小房地产企业⾯面临出局⻛风险，需要寻求业务和商业模式的转型变⾰革。图4：销售额TOP10房企市占率数据来源：中国国家统计局克尔瑞0%1%2%3%4%5%2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年城镇⼈人⼝口增速13|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告第⼆二，⾏行行业整体利利润⽔水平下滑，房地产企业的核⼼心能⼒力力竞争从拿地等资源获取能⼒力力转变为精细化运营能⼒力力。⼀一⽅方⾯面，受⼟土地供给和⾦金金融去杠杆等政策影响，拿地成本和融资成本呈上涨趋势；另⼀一⽅方⾯面，稳房价是政策调控核⼼心导向，房价上涨趋势被抑制。两⽅方⾯面因素作⽤用下，房地产开发业务整体利利润⽔水平呈下滑趋势。在⾏行行业利利润率整体下滑的背景下，房地产企业的能⼒力力要求发⽣生了了变化。获取资源和快速周转的模式⽆无法保证稳定的利利润表现，通过精细化运营来降本增效，⽇日益成为关键的竞争要素和能⼒力力要求。图5：房地产百强企业净利利润率均值数据来源：中国房地产TOP10研究组第三，产业价值链整体从增量量开发向存量量资产运营转移，上游开发商企业需要从开发销售向资产运营转型。⻓长期来看，增量量开发业务的市场空间将逐步缩减，⽽而存量量资产的规模和价值不不断积累，存量量资产运营的价值将⽇日益凸显。参考房地产⾏行行业发展成熟的美国市场，市值处于第⼀一梯队的房地产企业是商业地产运营商⻄西蒙地产（SimonProPertyGroup）、⻓长租公寓运营商EQR等。因此，对于上游开发商企业⽽而⾔言，必然需要将业务从开发销售延伸到资产运营环节。此外，随着存量量资产供给的不不断积累，以办公地产为代表的资产也将逐步进⼊入存量量时代，带来运营和去化压⼒力力的提升。5%7%9%11%13%15%17%19%2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年14|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告2.2需求端全⾯面升级在需求端，城镇化进程的放缓带来的是对总体增量量需求的的下滑。与此同时，房地产作为满⾜足居住、办公、商业、产业等空间服务需求的载体，⾯面临着需求端的全⾯面升级。供需关系和⼈人⼝口结构的变化，是推动需求端升级的两⼤大要素。从供需关系来看，住宅和商业地产开发带来了了供给端的积累，整体上解决了了供给短缺的问题。此外，居⺠民收⼊入⽔水平提升，需求端逐渐从解决量量层⾯面的短缺问题转向追求服务品质的升级。例例如，在居住服务领域，⼀一⼆二线城市住房租赁市场迎来了了升级。以⾃自如为代表的⻓长租公寓企业，作为机构化的住房租赁服务提供商出现。相⽐比传统C2C模式下的个⼈人供给，⻓长租公寓企业对租赁住房进⾏行行装修改造，提升房源质量量，并提供更更完善的租后服务和权益保障。在此基础上，租⾦金金⽔水平产⽣生了了显著溢价，房源规模持续扩张⾄至近百万间。从⼈人⼝口结构来看，作为“千禧⼀一代”的80后、90后⽇日益成为购房置业、办公等需求的主⼒力力⼈人群。他们是数字化原住⺠民，⾏行行为习惯是互联⽹网化的；且整体成⻓长于物质更更加充裕的时代，在⾐衣、⻝⾷食等消费领域经历着消费升级的体验，对房地产服务的需求也必然升级，包括对健康舒适、安全、智能化等⽅方⾯面的需求增强；同时，呈现出需求快速迭代、个性化的特征。例例如，在办公地产领域，新⼀一代⼈人群中⾃自由职业者、创新型组织的⽐比例例提升，产⽣生了了灵活办公的需求，共享办公业态应运⽽而⽣生。商业地产领域，顺应消费者⽇日益升级的需求，盒⻢马鲜⽣生等新零售业态层出不不穷，快速迭代。需求端的升级，对于房地产企业是更更加深层次的挑战。未来房地产企业的商业模式向运营和服务延伸的过程中，竞争必然回归到对单客经济的争夺，即如何提供更更加贴近消费者需求的产品和服务。这要求房地产企业能够更更好地触达消费者，洞洞察和理理解消费者需求，并提升产品和服务能⼒力力。然⽽而，不不管是开发商还是运营商，现阶段的业务流程中，整体缺乏对终端消费者的触点和连接，数字化能⼒力力不不⾜足，难以快速洞洞察和应对消费者需求的变化。例例如，开发商在完成住宅开发后，⼀一般通过代理理机构销售给业主，在整个业务流程中缺乏与业主的连接。2.3⾦金金融去杠杆重资产属性的房地产，从开发到运营环节都具备很强的⾦金金融属性，对资⾦金金杠杆的依赖性强。受政策驱动，在宏观政策以⾦金金融去杠杆为⻓长期导向的⼤大背景下，房地产⾏行行业⾸首当其冲。房地产企业的融资持续受到政策严格监管，融资渠道不不断收紧，融资成本上升。15|爱分析·中国房地产科技⾏行行业报告图6：2018年年以来部分⾦金金融监管政策梳理理数据来源：爱分析整理理对于房地产开发商和运营商，提升现⾦金金流管理理能⼒力力和资⾦金金使⽤用效率，寻求创新的融资渠道，是应对⾦金金融去杠杆趋势的必然选择。其中，存量量资产的证券化是重要融资⼿手段之⼀一。例例如，2019年年6⽉月，纳什什空间发⾏行行了了联合办公领域国内⾸首单ABS。但现阶段，REITs等资产证券化创新⾦金金融⼯工具尚不不成熟。以房企ABS和房企⻓长租公寓资产证券化产品为