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2本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。场对物管行业中长期看好态度明显。同时，当物管行业接受资本拥趸和热捧时，也必须清楚认识到服务质量是根本，企业独特的核心优势能够增强自身造血功能，对获得投资者青睐、保持业绩的可持续增长、提高企业估值等起到决定性作用。■坦途何处寻：物管资本化机遇挑战并存，选择和努力同等重要：对还未进入资本市场的物管公司来说，面临着三大挑战及三种上市路径。（1）行业小而散的特征意味着众多中小型企业的盈利情况较难达到上市标准；（2）物管企业大多由地产母公司分拆而来，存在较多的关联交易；（3）行业规范程度不高，上市前要进行业务、人员架构、内控三维度管理。在上市选择上，对比三板、港股、A股上市条件后，我们认为港股优于A股，A股的估值溢价稍高，而三板是物管企业天然沃土。中小企业在三板上市可以增多并购机会，提高融资能力，化解盈利不及A股门槛的尴尬。此外，全国中小企业股份转让系统与香港交易所在北京签署的合作谅解备忘录使中小微企业得以实现两地挂牌上市，以及雅生活服务正在谋求“A+H”架构，都为我们提供了物管企业亮相资本市场的新思路。■回归三板：物业管理行业的明日之星，重点关注企业盈利能力：目前物业板块的估值处于历史估值中枢位臵，我们认为企业的成长性是投资主线，建议关注盈利能力及成长性较好的公司。一卡通（834858.OC）进入上市辅导阶段，2017年净利润超6000万；保利物业（871893.OC）背靠保利地产，“技术+服务”打造王牌物业；嘉宝股份（834962.OC）蓝光发展控股子公司，物业管理+商业运营双发展；美的物业（839955.OC）提升品牌口碑，内生增长与外延并购双轮驱动；开元物业（831971.OC）坚持专业化服务，累计签约项目数猛增；第一物业（837498.OC）绿色科技构建智能社区，不断外拓实现规模效应。■风险提示：物业行业发展不及预期、行业竞争加剧3新三板主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。内容目录1.写在前面：持续紧密跟踪物管行业，独特视角挖掘投资机会.................................................62.香酒深巷藏：物管终赢资本拥抱，行业有望借力重塑............................................................72.1.挂牌上市：物管企业“逐鹿”资本市场，三年来登陆数量激增..................................72.1.1.三板市场：三年挂牌50逾家，优质企业纷纷亮相..............................................72.1.2.港股市场：分拆上市热潮起，大型房企更爱赴港上市.........................................72.1.3.A股市场：先河已开，南都物业坐实A股物业第一把交椅...................................82.2.增发融资：巨头资本蜂拥而入，助力物管规模质量再升级...........................................82.2.1.三板市场：定增次数金额逐年攀升，背靠资本实现外延式扩张...........................82.2.2.港股市场：雅生活首发募资超30亿，港市融资环境更优.................................102.2.3.A股市场：南都物业募资逾3亿，资本之手助推高质量发展.............................112.3.案例分析：拥有专利技术的第一物业，引鼎晖、中金竞相入局..................................112.3.1.深耕物管行业19年，用“绿色科技”独领基础服务质量.................................112.3.2.缘何吸引资本：“短”能获取利润，“长”能把住用户入口................................113.真金火来炼：资本市场青睐有加，提质增效是致胜根本......................................................133.1.三板市场：逆风飞扬，“高PE”、“新利润增长点”成物管新标签..............................133.2.港股市场：顺势猛增，物管股中长期持续看好...........................................................133.2.1.绿城服务：三驾马车齐开动，市值位居第一......................................................153.3.A股市场：南都股价创新高，市值增长近3倍.............................................................173.4.估值分化：资本运营需理性，固本强基是根本...........................................................173.5.质量先行：核心优势成“吸睛”利器..........................................................................183.5.1.龙头企业获资本市场瞩目...................................................................................183.5.2.优质服务受投资者垂青.......................................................................................184.坦途何处寻：物管资本化机遇挑战并存，选择和努力同等重要...........................................194.1.三大挑战：盈利、关联交易、内部治理，物管上市道阻且长......................................194.1.1.财务审核难：行业小而散，企业盈利情况难达上市标准...................................194.1.2.关联交易多：难以避免关联交易，制约企业上市进程.......................................194.1.3.内部规范难：行业规范程度不高，业务、人员架构、内控三维度管理难度高...204.2.三种路径：三板、港股、A股，精妙上市或能成就企业.............................................204.2.1.三大优势：港股优于A股，赴港上市热情高涨.................................................204.2.2.三重匹配：三板是物管天然沃土，三板挂牌或成中小企业首选.........................224.3.两大新动向：资本市场进一步开放包容，物管企业能否搭借春风..............................224.3.1.三＋H：鱼与熊掌可以兼得，三板有望借此扭转退市潮.....................................224.3.2.A+H：雅生活欲谋物业“A+H第一股”，能否开启物管企业上市新时代............235.回归三板：物业管理行业的明日之星，重点关注企业盈利能力...........................................245.1.一卡通（834858.OC）：进入上市辅导阶段，2017年净利润超6000万....................265.2.保利物业（871893.OC）：背靠保利地产，“技术+服务”打造王牌物业......................275.3.嘉宝股份（834962.OC）：蓝光发展控股子公司，物业管理+商业运营双发展...........285.4.美的物业（839955.OC）：提升品牌口碑，内生增长与外延并购双轮驱动.................295.5.开元物业（831971.OC）：坚持专业化服务，累计签约项目数猛增............................305.6.第一物业（837498.OC）：绿色科技构建智能社区，不断外拓实现规模效应.............31图表目录图1：历年三板物业公司挂牌数量..............................................................................................74新三板主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。图2：历年港股物业公司挂牌数量..............................................................................................8图3：南都物业上市历程.............................................................................................................8图4：历年三板物管公司增发次数（次）....................................................................................9图5：历年三板物管公司增发募资金额总额（亿元）.................................................................9图6：三板各物管企业定向增发金额明细（亿元）.....................................................................9图7：港股物业公司募集资金总额（亿元、人民币）...............................................................10图8：第一物业历年收入及其增速（亿元，%）.......................................................................12图9：第一物业历年净利润及其增速（百万元，%）................................................................12图10：彩生活&绿城服务的股价走势（元）.............................................................................14图11：雅生活服务的股价走势（元）.......................................................................................14图12：中海物业&中奥到家的股价走势（元）.........................................................................14图13：祈福生活服务&浦江中国的股价走势（元）...............................