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2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明21.1行业综述长久以来，物业管理行业作为服务行业，属于劳动密集型产业，集中度较低，盈利水平良莠不济。大部分规模型物业公司主要作为房地产母公司的附属公司或部门，为母公司楼盘提供后期物业服务，利润空间受到各方面限制。因此在很长一段时间里，物业行业受到的关注度并不高，与资本市场的关联也非常小。近年来，随着《国家新型城镇化规划(2014–2020年)》的推进以及中国房地产市场持续发展，市场逐步进入存量房时代，为物业行业提供了广阔的发展空间。在现代服务业的引领下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从单一物业服务向多元化业务发展。2014年6月彩生活(1778HK)在港上市，成为第一家上市物业管理公司，之后越来越多物业公司登陆资本市场。在资本力量的推动下，行业整合速度加快，集中度提升明显，行业进入跨越式发展阶段。1.2发展历史物业管理最早起源于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。英国人奥克维娅·希尔(OctaviaHill)在1880年至1886年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，并且收到了良好效果，当地业主开始纷纷仿效。这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。1890年，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，美国等一些西方国家建筑材料和技术不断进步，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，现代意义上的物业管理也应运而生。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。物业管理在我国首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理首先由香港引入深圳。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。我国物业管理行业的发展主要经历了以下三个阶段：起步阶段：1981-2003年20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理作为市场经济的产物之一才由香港引入。深圳是我国物业管理的发源地，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的正式诞生。此后，相关行业组织陆续成立，但由于缺乏统一的行业法规，物业管理公司的专业性仍然不高。2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明3规范化阶段：2003-2014年2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007年10月1日《物权法》和修订后的《物业管理条例》同时颁布实施，这两部法律法规相辅相成，对物业行业很多方面都进行了规范，有效地弥补了旧《物业管理条例》的种种缺陷。物业管理行业开始走向规范化，专业化经营的道路。市场化阶段：2014年至今2014年12月17日，国家发展改革委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，为物业服务行业带来更大的发展空间，标志着物业管理行业开始进入市场化的阶段。图1：行业里程碑年代事件起步阶段1981深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生1991第一个业主委员会组织成立1993第一家物业管理协会成立1994第一部全国性物业管理部门规章颁布2000中国物业管理协会成立规范化阶段2003我国第1部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据2007《物权法》和修订后的《物业管理条例》同时颁布实施市场化阶段2014《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，为物业服务行业带来更大的发展空间彩生活(1778HK)在香港上市，成为第一个上市的物业管理公司资料来源：招银国际2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明41.3商业模式目前，物业行业的业务板块可以分为(1)基础物业服务以及(2)增值服务。其中增值服务板块可再细分为(2.1)对业主增值服务以及(2.2)对非业主增值服务。图2:物业商业模式资料来源：招银国际在管面积在管面积是物业公司核心生产要素，是所有业务开展的基础。在城镇化水平不断提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛。根据中指院物业百强报告，2017年，百强企业管理面积均值达0.32亿平，同比增长16.1%。其中规模型企业，TOP10的企业管理面积均值达2.16亿平，同比增长14.6%。图3:平均管理面积资料来源：物业百强报告图4:2017年各排名段管理面积均值资料来源：物业百强报告2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明5收入及利润2017年，百强企业营业收入均值达7.42亿，同比增长18.2%，净利润均值为0.57亿，同比增长25.2%，净润率为7.7%。规模型企业经营明显优于平均，TOP10的企业收入均值达43.2亿，同比增长37.6%；净利润均值为3.75亿，同比增长40.7%，净润率为8.7%。图5:收入均值资料来源：物业百强报告图6:利润均值资料来源：物业百强报告收入及利润结构从收入结构上看，百强企业基础物业服务收入均值占比为81.80%，增值服务为18.2%。基础物业服务的净利润率为5.5%，增值服务为17.70%。因此，基础物业服务净利润均值占比为58.3%，增值服务为41.7%。图7:百强收入均值构成资料来源：物业百强报告图8:百强利润均值构成资料来源：物业百强报告2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明6图9:百强平均净利润率资料来源：物业百强报告1.3.1基础物业服务--核心业务自2014年3月《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》发布实施以来，我国城镇化发展得到扎实有序推进。根据2010年人口普查，当年存量房为179亿平。我们假设之后每年竣工面积中20%来自原有存量房的改建，得到2017年底的存量房面积为242亿平。2017年，住宅占百强面积的60%。随着城镇化进程持续推进，我们保守估计2021年存量房将达281亿平。若按照住宅占物业管理面积80%计算，其余物业类型的面积在70亿平。若按照住宅2.0/月/平，其余物业4.3元/月/平的标准估算(2017年百强：住宅2.3于/月/平所有项目平均4.36元/月/平)，2021年，基础物业服务的市场将超过1万亿。图10:全国房屋竣工面积资料来源：中国国家统计局图11:全国物业管理面积资料来源:招银国际2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明7项目类型基础物业服务的主要内容包括:安保、清洁、绿化、设备维修等。从管理项目的分类来看，可以分为住宅、商业、办公、公众、产业园区、学校、医院物业等。其中，住宅、在2017年占百强面积的69.9%，占收入的59.7%，比重最大，其次是商业和办公物业。图12:2017年各项目占百强收入情况资料来源：物业百强报告图13:2017年各项目占百强面积情况资料来源：物业百强报告2017年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.26元/平/月，略高于2016年的4.25元/平/月。分项目类型来看，办公物业服务费最高，达7.88元/平/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/平/月，住宅物业服务费最低，为2.30元/平/月。图14:2017年各项目平均服务费资料来源：物业百强报告2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明8收费模式2003年国家《物业管理条例》颁布实施，确定物业管理收费方式有包干制和酬金制两种收费方式。图15:包干制于酬金制对比资料来源：招银国际从上述比较可以看出，包干制简单易行，节省了业主的管理成本，同时激发物业企业创新管理，发展增值业务。但由于企业自负盈亏，节省成本以增加利润可能导致业主满意度降低等问题。相比包干制，酬金制体现了市场经济的要求，业主对物业的监管使得物业管理更加透明，有利于企业专业化水平提高，有效解决业主与物业企业之间沟通和不信任的问题，但酬金制也对业主管理水平提出了较高要求。物业管理的目的之一是提升物业价值。从两种收费特点来看，酬金制是物业收费的发展方向，在成熟的国外市场，物业收费普遍采用酬金制。目前，我国大部分小区的物业收费采用包干制，主要原因是我国居民对物业消费承受能力不高，业主管理水平较低，而包干制省去了账目审计等管理工作。对于中低档物业而言，包干制收费相对较低，加上业主主动管理意识和知识限制，因此包干制更加吸引。营业成本构成2017年，百强企业经营成本构成来中，人员费用占比55.8%、物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用、清洁卫生费、秩序维护费、办公费用占比分别为10.0%、8.1%、4.9%。基础业务外包是行业发展趋势，有利于专业化和精细化管理，百强企业外包占比持续提高。2017年，百强企业外包项目中，清洁业务外包项目数量占总项目数量的60.3%，绿化业务外包占比为43.1%，设备维护养护和秩序维护业务外包占比分别为36.8%和24.7%。从外包人员占比来看，2017年，百强企业外包员工总数为46.9万人，同比增长18.1%，外包员工占一线员工的38.3%，其中，清洁业务外包人数占外包员工总数的60.9%，秩序维护业务外包人数占比为20.6%，绿化和设备维修养护业务外包人数占比分别为12.2%和6.3%。包干制酬金制定义业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏由物业企业承担物业公司在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担优点1.包干制执行简单、适合小型物业公司2.在业主委员会成员专业水平有限、精力有限的情况下，可以节省业主的管理成本3.由于包干制中节省成本可以提高物业公司利润，一定程度上刺激物业公司进行管理创新1.酬金制费用透明，对物业公司的费用支出可以监控，体现自主管理的理念，减少业主与物业公司的矛盾2.有利于提高物业公司专业性缺点1.降低成本可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准，影响自身声誉。要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润1.对业主委员会的管理水平提出较高要求2.由于利益驱动，物业公司可能提高酬金基数，而业主处在信息劣势，只能被动增加管理费用2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明9图16:百强营业成本构成资料来源：物业百强报告图17:百强各服务外包比例资料来源：物业百强报告1.3.2增值服务–新的增长点成熟的增值业务模式仍在探索，但未来值得期待近年来，物业管理行业从单一的经营模式转向多元化经营。由于物业社区入口资源，能够精准把握社区增值服务需求，物业公司逐渐从基础物业服务提供者向社区生活服务提供者转型。除了基础物业服务，物业企业也开始为住户提供围绕社区生活的增值服务。目前，物业企业开展比较广泛的社区增值服务主要是社区O2O。物业企业以自建的APP为载体，向社区居民提供生活服务类O2O，如家政、维修等。同时通过APP平台开展电商服务，销售商品。除对业主的增值服务外，规模型物业企业输出自身管理经验，面向开发商开展咨