物业行业永升生活服务规模快速成长业务多点开花2019

海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1物业行业证券研究报告2019年08月13日作者刘章明分析师SAC执业证书编号：[e-mail]孙海洋分析师SAC执业证书编号：[e-mail]永升生活服务：规模快速成长，业务多点开花永升生活服务：一流物业管理服务商永升生活服务是一家在中国享有良好声誉并快速成长的物业管理服务商，成立于2002年，2018年港交所上市；致力于为广大客服提供综合全面的物业管理服务，打造高端服务品牌。永升生活服务面积高速扩张。截止2018年底，永升生活服务的合约建筑面积为6555万平米，合约项目数量为380个；在管建筑面积为4024万平方米，在管项目数量为258个。按照地域角度划分：截止2018年底，永升服务项目覆盖全国43个城市。针对在管建筑面积而言，其中2786.5万平方米（占比69.25%）来自东部地区。三大业务，为客户提供卓越体验。永升生活服务有三大主营业务线：物业管理服务、对非业主的增值服务和社区增值服务。物业管理服务主要针对业主、住户和物业开发商，包括清洁、安保、园林及保修服务；2018年来自旭辉集团的物业管理项目物管费为3.22元/平方米/月，同比增长21.51%；对来自第三方物业开发商的物管费为1.83元/平方米/月，同比增长24.49%。永生生活服务为非业主（大多是物业开发商）提供协销、额外专享定制服务、房修、交付前检验服务和前期规则及设计咨询服务。永升生活服务推出一系列丰富社区增值服务，主要包括家居生活服务、停车位管理租赁及销售服务、物业经纪服务和公用区域增值服务等。2018年净利1.01亿，同比增长31.5%。2016-18年永升生活服务总营业收入分别为4.80亿元、7.25亿元、10.76亿元，2018年同比增长48.3%；2018年永升生活服务集团物业管理服务收入6.67亿元（占比62.0%），非业主增值服务收入2.11亿元（占比19.5%），社区增值服务收入1.98亿元（占比18.4%）。2016-18年永生整体毛利率分别为21.8%、25.2%，28.7%；其中物业管理服务毛利率2016-18年分别为14.7%、18.0%、20.7%。净利润方面，2016-18年永升-生活服务净利润分别为0.34亿元、0.76亿元、1.01亿元，2018年同比增长31.5%。净资产收益率（ROE），2016-18年分别为22.25%、37.07%、17.58%。多元化业务扩张，多品牌体系运营背靠旭辉集团，外拓第三方市场。永升生活服务以旭辉集团为控股股东，并且一直与其维持密切的业务合作关系，同时永升一直致力于布局与第三方物业开发商的合作关系网络，利于项目来源更加多元化。旭辉集团截止2018年底，其开发的地产已经覆盖中国44个城市；2016-18年合约销售建筑面积分别为291.6万平方米、629.2万平方米、956.9万平方米，2018年同比增长52.1%。永升向第三方市场拓展取得了卓越成效。就在管建筑面积而言，来自第三方物业开发商的建筑面积占比越来越大，从2015-18年分别为10.72%、28.23%、50.15%、63.62%。多品牌体系运营，提升客户体验。永升生活服务不拘泥于传统业务模式，其追求运营和服务模式的新颖性。永升搭建多个品牌来提供服务，每个品牌涵盖一些特定的业务，通过品牌专业化来提高服务水平和运营效率，譬如【悦享生活】【铂悦管家】【悦泽商办】&【悦泽公众】。经验丰富的管理运营团队，强大有效的人力资源管理系统。永升打造了具有远见且专业素质较高的高级管理团队、具备良好执行力的运营团队，同时搭建人才管理系统来招募并培养雇员。风险提示：地产销售面积下滑，核心人员流失，增值服务发展低于预期。海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2内容目录1.永升生活服务：一流物业管理服务商.......................................................................................41.1.快速成长，用心构筑美好生活...................................................................................................41.2.三大业务，为客户提供卓越体验..............................................................................................61.2.1.物业管理+非业主增值+社区增值.................................................................................71.2.2.全能客服服务模式勾连三大业务，优化用户体验................................................101.3.业绩增长迅速，2018年净利1.01亿，同比增长31.5%.................................................112.多元化业务扩张，多品牌体系运营.........................................................................................182.1.背靠旭辉集团，外拓第三方市场............................................................................................182.1.1.永升获得股东旭辉集团的强力支持............................................................................182.1.2.追求市场化运作，向独立第三方市场拓展..............................................................192.2.多品牌体系运营，提升客户体验............................................................................................202.3.经验丰富的管理运营团队，强大有效的人力资源管理系统.........................................23图表目录图1：截止2018年底，合约建筑面积6555万平方米，同比增长96.4%...................................4图2：截止2018年底，在管建筑面积为4024万平方米，同比增长52.0%...............................4图3：永升生活服务在管面积为4024万平方米，具体来源如下..................................................5图4：永升生活服务在管建筑面积的地理分布.....................................................................................5图5：2018年永生生活服务所获荣誉......................................................................................................6图6：物业管理服务........................................................................................................................................7图7：物管费收费制度按照在管建筑面积划分.....................................................................................7图8：物管费收费制度占比按照在管建筑面积划分............................................................................7图9：2018年，对来自旭辉集团的物业管理项目的物管费为3.22元/平方米/月，对来自第三方物业开发商的物管费为1.83元/平方米/月....................................................................................8图10：对非业主的增值服务........................................................................................................................9图11：社区增值服务....................................................................................................................................10图12：永升全能客服服务模式.................................................................................................................10图13：2018年永升生活服务总营业收入10.76亿元，同比增长48.3%...................................11图14：2016-18年永升生活服务营业收入的业务结构...................................................................11图15：2018年物业管理服务收入为6.67亿元，同比增长41.31%，占公司总营业收入的62.0%...............................................................................................................................................................................11图16：2018年，物管收入中有4.38亿元来自旭辉集团的项目（占比65.7%），有2.29亿元来自第三方物业开发商的项目（占比34.3%）....................................................................................11图17：物业管理收入：住宅物业收入占主导，集团正努力使物业类型多样化，从而覆盖更多非住宅物业...................................................................................................................................................12图18：物业管理收入：包干制收入占主导，2018年包干制收取6.58亿元，占比98.7%.12图19：2018年非