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绿色金融2018年10月将绿色投资引入绿色地产大中华区租户研究2绿色金融将绿色投资引入绿色地产1摘要报告介绍绿色金融背景绿色金融全球维度绿色金融中国大陆维度绿色金融全球及中国的绿色地产要点总结P2P3P4P8P14P20P31目录摘要1.包括中国政府在内，世界各国政府正在积极鼓励绿色金融的发展。随着绿色金融产品的日趋丰富，市场监管的逐步成熟，我们预计，更多的资金将会被投入到全球的绿色项目中。从全球维度上看，通过向绿色项目（包括绿色地产）的发展提供资金支持，绿色金融愈发成为传统经济模式向绿色经济转型的催化剂。为了保护能源和自然资源，世界各地的民众，政府和企业正紧密合作，提高社会整体的环保意识，建立与之相关的机构和协会，颁行相关法律，并着力发展绿色金融。鉴于建筑环境涉及大量的资源与能源，进而与气候变化密切相关，如今，有越来越多的业主和用户也在实践“绿色”理念，将绿色技术融入建筑中，实现能源和资源的储存和转化。在中短期内，建筑环境仍将是温室气体的主要排放来源之一，并仍将是推动全球变暖的重要因素。随着越来越多的民众，政府和企业认识到这点，世界各地的新建建筑（以及现有建筑）将被要求安装绿色技术系统，以保护能源和资源。包括中国政府在内，世界各国政府坚定不移地推动环境的可持续发展，以及绿色建筑领域的进步。我们可以预见，在未来的建筑领域，绿色建筑的占比将逐步增加。与此同时，从商业地产的角度上看，越来越多的业主和租户认识到拥有绿色认证商业地产项目的诸多优势，如经济效益优势，这将推动绿色建筑在写字楼，零售，工业和酒店等领域的快速发展。为了促进经济的可持续发展，以及绿色建筑领域的进步，包括中国政府在内，世界各国政府正在积极鼓励绿色金融的发展。随着绿色金融产品的日趋丰富，市场监管的逐步成熟，我们预计，更多的资金将会被投入到全球的绿色项目中。最后，回到中国的房地产市场，随着类房地产投资信托基金（类REITs）和两个商业房地产抵押贷款支持证券产品（CMBS）的成功推出，我们预计，在未来，将会有更多中国的绿色地产项目从这类绿色金融产品中获益。2绿色金融将绿色投资引入绿色地产3报告介绍2.背景中国大陆的绿色金融市场全球绿色金融市场绿色地产讨论绿色金融与日俱增的重要性，以及在全球范围内及中国实践绿色金融的驱动力展现到目前为止，中国的绿色金融实践，和绿色金融的发展前景探讨至今世界主要经济体采用的绿色金融体系和实践方法着眼于绿色建筑的发展、重要性以及如何利用绿色金融来支持全球和中国绿色建筑产业的发展本报告包括四个主要章节4绿色金融绿色金融——背景3.作为全球领先的环境机构，联合国环境规划署（UNEP）表示，污染、自然资源枯竭和气候变化的负面影响已经造成了巨大的经济损失。在全球范围内，当前的经济增长和发展模式正逐步逼近地球的环境承载极限。其他国际组织也已经采取了行动，通过支持经济转型和鼓励可持续发展来应对气候变化。例如，G20就将“强劲、可持续和平衡增长”纳入其总体战略目标。许多促进可持续发展的国际协定也已签署，其中，近期最重要的协定，莫过于《巴黎协定》，其目标包括：“使金融和资本流动支持低温室气体排放和适应气候变化的发展道路。”在中国，投资驱动的发展已经成为常态，加之严重的污染事件引发了公众的广泛关注，中国现在比以往任何时候都更加重视可持续发展和经济增长的质量。以绿色，循环（资源的回收和循环利用）和低碳发展为特征的绿色经济已成为中国可持续发展的重要组成部分，并在中国的经济转型中发挥着重要作用。在2011年中国颁布的“十二五”规划中，绿色发展和可持续发展被确定为经济发展的重要方向。从那时起，中国正式走上了发展绿色经济的道路。展望未来，根据习近平主席的中共十九大报告，为促进绿色经济的发展，中国将建立以市场为基础的绿色技术体系，发展绿色金融，促进节能环保，清洁生产，和清洁能源等领域的发展。使金融和资本流动支持低温室气体排放和适应气候变化的发展道路。将绿色投资引入绿色地产5具体来说，根据中国政府在2016年发布的《关于构建绿色金融体系的指导意见》，绿色金融代表了那些全面支持环境改善活动，缓解气候变化和促进资源有效利用的经济活动的金融服务。因此，绿色金融是中国绿色经济不可或缺的组成部分。一方面，它通过资助与环境保护和可持续发展有关的项目来促进可持续发展。而在另一方面，它支持技术创新和升级，为金融业创造绿色商机，以此使绿色产业赢得发展机遇。绿色金融已经取得了长足的发展，而它的进一步发展，将在全球和中国的经济转型上发挥更具建设性的作用。从全球角度上看，2016年在杭州召开的20国集团（G20）峰会上，七项宏观的金融行业标准得以确立，用以“增强金融体系调动民间资本进行绿色投资的能力”。遵循这一绿色发展方向，20国集团成员已通过重新配置资本、改善风险管理和加强环境成本披露来建立本国的绿色金融体系。并且，几乎所有成员国都已采取措施支持当地绿色债券市场的发展，70%的成员国已构建了相关战略政策框架（表1）。得益于G20倡议，越来越多的国家鼓励绿色金融的发展，此方面的国际合作也日益增加，在2016年和2017年，绿色金融领域迅速发展。在此期间，大量的绿色金融产品涌现，其中，绿色债券和绿色信贷赢得了投资者的青睐。以绿色债券为例，在2016年，全球绿色债券市场的规模几乎翻了一番，增长率达到92％。并且，在2017年，全球绿色债券的发行量增长78％，总市场规模达到1,608亿美元（图1）。正如联合国环境规划署所说，鉴于中国国内绿色金融政策体系的确立以及在全球绿色金融领域巨大的国际影响力，中国已成为全球绿色金融领域的领导者。例如，中国已成为全球第二大绿色债券发行国。在2017年，中国绿色债券发行总额同比增长4.5％，达到2,486亿元人民币（371亿美元）（图2）。6绿色金融G20成员1.提供战略性政策信号及框架2.推广绿色金融自愿原则3.扩大能力建设学习网络4.支持本币绿色债券市场发展5.开展国际合作，推动跨境绿色债券投资6.推动环境与金融风险问题的交流7.完善对绿色金融活动及其影响的测度阿根廷澳大利亚巴西加拿大中国法国德国印度印度尼西亚意大利日本墨西哥俄罗斯沙特阿拉伯南非韩国土耳其英国美国欧盟(N/A)全球表1：20国集团成员——七项宏观的用来推动绿色金融发展的可选措施，以及各成员国的完成情况（2017年7月）资料来源：气候债券倡议组织，戴德梁行研究部将绿色投资引入绿色地产7图1：全球绿色债券市场迅速发展（仅考虑贴标绿色债券）（2012-2017年）图2：全球绿色债券市场及中国的绿色债券发行量（2017年）资料来源：气候债券倡议组织，戴德梁行研究部资料来源：气候债券倡议组织，中央国债登记结算有限责任公司，汇丰银行，英国驻中国大使馆（北京），戴德梁行研究部020406080100120140160180201220132014201520162017十亿美元01020304050十亿美元（发行量）不符合国际定义符合国际定义超国家机构92亿美元前10发行国（30亿美元）加拿大34亿美元西班牙56亿美元法国220亿美元荷兰43亿美元瑞典53亿美元德国96亿美元印度42亿美元中国总发行量371亿美元=229亿美元（符合国际定义）+142亿美元（不符合国际定义）美国424亿美元墨西哥40亿美元10-30亿美元5-10亿美元5亿美元美国中国法国德国超国家机构西班牙瑞典荷兰印度墨西哥加拿大其他除了建立国内绿色金融市场，中国正不断加强绿色金融领域的国际合作。以“一带一路”倡议为例，在2017年5月，习近平主席提议促进“一带一路”沿线国家在绿色发展方面的国际合作。“一带一路”庞大的发展计划和多种多样的绿色项目预计将为绿色金融的发展提供众多机会，并有望进一步促进资本流动。例如，中国工商银行率先在2017年10月在卢森堡证券交易所发行了21亿美元的“一带一路”绿色气候债券。8绿色金融绿色金融——全球维度4.绿色债券市场在2016年和2017年实现了大幅增长，并且这一增长将持续。2018年绿色债券的发行规模预计达到2,500亿美元，比2017年增长60％。资金来源绿色金融的不断发展促进了公募和私募基金对各类绿色项目的投资，这些绿色项目包括但不限于可再生能源，低碳交通，提高水分利用效率，垃圾回收管理，以及鼓励可持续的生活方式。那些特别关注并支持绿色项目的基金被认为是绿色基金。从全球的角度上看，绿色基金已成为向绿色经济转型的催化剂，因为它们为从研发到最终商业化的绿色项目提供了必要的资金支持。绿色基金的资金来源主要是：ο地方和国家政府；ο担负起环境责任和社区发展责任的金融机构；ο具有环保使命的非营利基金会；ο商业部门提供的绿色补助金，以及；ο个人投资者。然而，在全球范围内，绿色项目仍然面临着一些融资问题，例如较高的融资成本，较长的投资周期，较低的回报和较高的风险。在这方面，实现绿色金融进一步发展的关键在于降低融资成本并建立全面的风险管理体系。政府应该在这方面起到带头作用，以确保绿色项目获得足够的资源配置。政府，国际组织和企业推动绿色金融的发展政府举措如今，许多政府都积极加入到各自经济体向绿色经济的转型中。除了直接投资，动员民间资本进行绿色投资，并确保所有的绿色资本都流向合格的绿色项目，政府还采用了各种机制来规范绿色金融市场并实践绿色倡议。将绿色投资引入绿色地产9以荷兰政府为例，它创立了一项名为绿色基金计划的综合税收激励计划。该计划包括：ο绿色项目计划——筛选出符合条件的绿色项目；ο绿色机构计划——对绿色基金或绿色银行提出要求，以及；ο针对个人的税收减免措施。那些通过认证的绿色银行，其支付的存款利息通常低于市场水平，这意味着它们可以以较低的贷款利率向绿色项目注资。此外，每位绿色投资者可享受高达约55,000欧元的资本利得免税额度。并且，绿色投资者为其绿色资本支付的所得税也较低。这些税收激励措施使投资者能够接受绿色投资带来的较低利息或股息。自该计划启动以来，据估算，自2001年以起，二氧化碳的年均减排量达到了约50万吨……随着该计划所支持项目的数量不断增加，减排量预计也将大幅增加。国际绿色组织的行动对于主要的国际绿色组织，它们通过参考一系列具有法律约束力的国际协定（如《巴黎协定》），监督着各国政府实践经济转型和可持续发展的进度，也通过举办峰会，会议，研讨会和研习会等方式，促进国际间合作和相互学习。例如，可持续证券交易所（SSE）已成为全球主要证券交易所的国际学习平台，其目标包括提高企业信息披露的透明度，督促企业履行ESG（环境，社会和公司治理）方面的义务，并鼓励符合可持续发展需求的投资。自此倡议颁布以来，一些合作的证券交易所已自愿公开，并承诺敦促上市公司履行ESG方面的责任，加强相关披露，以促进全球资本市场的可持续性和透明化。需要注意的是，上海证券交易所和深圳证券交易所都是可持续证券交易所的合作伙伴。值得一提的是，上海证券交易在可持续证券交易所编纂《绿色金融指南》中做出贡献，并参与了2017年在波恩举行的绿色金融倡议活动。企业行动世界各地的企业投入了更多的精力和资源来使它们的业务符合绿色经济和可持续发展的要求。这一趋势的加强与公众更加重视环境问责制的大背景密切相关。环境问责制会衡量企业在资源利用，气候变化，土地利用，生物多样性和污染方面的环境成本。企业良好的环境足迹有助于塑造良好的公众形象，进而促进商品和/或服务销售额的增加。尼尔森在2015年对企业社会责任（CSR）进行的全球调查显示，对于那些来自于承诺通过其业务为环境和社区带来积极影响的企业的商品/服务，66％的受访者愿意支付更高的费用。由于公众的环保意识在不断增强，这一比例可能会进一步提高。此外，环境问责制已纳入许多企业的社会责任计划中。如今，那些以认真负责的态度对待企业社会责任计划的企业，其股价往往更高。在未来，随着绿色金融发挥更大作用，那些拥有良好的10绿色金融企业社会责任计划和绿色商业平台的企业将更方便地获得绿色金融贷款，为之后的绿色项目注资。在当今的全球绿色金融体系中，有两种广为使用的融资工具，它们是：ο绿色债券，以及；ο绿色信贷。全球绿色