高力国际2019中国区房地产投资策略2019720页

高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日邱义昇高级董事|研究|中国区[e-mail]袁媛副董事|资本市场及投资服务|中国区[e-mail]郑媛高级分析师|研究|华东区[e-mail]主要作者贡献者杨依婷高级分析师|研究|华东区[e-mail]深谋远略投资者认定向好之势强于阻力2高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日邱义昇高级董事研究|中国区郑媛高级分析师研究|华东区61%在所有的“尾部风险”中，与中国相关的选项占据了所有受访者答案的61%，中美贸易战、中国经济增长放缓和债务杠杆等话题皆为关注焦点。这也体现出中国对未来全球经济走势的重要影响力。通过分析500多份调查问卷中的100多份有效反馈，高力国际的此次调查应为投资者清晰地描绘出未来经济走势展望、投资策略与方向以及中国市场的机遇。投资者可以此为参考，调整资产配置和投资计划，以期更好地应对未来的挑战。68%当被问及2019年的投资预期时，68%的受访者表示对中国房地产市场的总投资金额将保持增长或平稳。这显示出投资者正采取长线的投资策略，以避免错失巨大的潜在收益。5亿美元在有投资意向的投资者之中，超过22%的受访者为2019年中国房地产市场制定了超过5亿美元的积极投资预算。此外还有63%的受访者制定了1-5亿美金的投资预算。挑战自2019年伊始即如影随形，并或将延续至年末。在当下全球经济增长充满不确定性，以及各国央行为货币政策举棋不定之际，高力国际的本次投资调查或可对中国未来房地产的机遇和挑战提供一些展望与启示。对于开发商而言，写字楼、住宅、商务园区、零售物业和物流仓储物业仍将是资产配置的主要领域，与此同时，一些另类资产，例如数据中心，则可因较小的竞争压力与较高的需求增长而收获更好的风险回报。对于基金经理和投资者而言，尽管中国面临的发展阻力将不断增加，但继续投资仍是获得中国长期增长回报的最佳策略。从区域的角度来看，投资者的投资组合仍应注重一线城市，以保持稳定性，同时亦可考虑投资于新兴城市以获得更好的增值机会。对于目前处于观望中的投资者和开发商而言，中国经济增长的放缓与中美贸易战实际上提供了一个“低买”的机会窗口。现金流受限的开发商或资产所有者/业主可能在价格上更具灵活性。总结与建议杨依婷高级分析师研究|华东区从选择投资区域的角度，华东地区仍是投资者的首选，获得了57%的选票。紧随其后的是华南地区，这主要得益于粤港澳大湾区一体化发展所带来的乐观前景。华东地区袁媛副董事资本市场及投资服务|中国区3高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日目录机遇、挑战与建议4洞烛先机5趋势与风险5策略与价格提升8区域、资产类型与另类资产之偏好12利好政策与融资16结论与建议19页码4高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日出于对全球经济的不确定性以及对中美贸易战的考量，为了更好地应对2019年及以后的挑战，我们提出了以下建议：机遇挑战建议•2019年全球经济同比增长2.5％•2019年中国GDP同比增长6.2％•货币政策宽松：低利率即充足的流动性•一线城市的稳定需求•新兴城市在很大程度上取决于地方政府的发展规划•支持性政策可能在2019下半年出台•宽松的货币政策使资产价格的下行空间不大•更多支持性举措可能使价格增长增长价格•全球GDP增长的不确定性•美国GDP增速低于预期•历史最高的债务水平•通货膨胀与资产泡沫国际中国•中美贸易战•债务缠身的金融体系•经济放缓与国内消费疲软•人民币贬值和资本流动控制需求•持续聚焦中国一线城市的同时，可关注政府支持下，新兴城市的长期发展潜力与机遇•写字楼、住宅、商务园区、零售物业与物流仓储仍将是主要投资物业类型•另类资产可因较小的竞争压力与较高的需求增长而带来更优的风险回报开发商伺机者基金经理•持续投资中国以获取其长期增长的回报•中国的进一步开放将提供新的机遇•同时关注一线城市的稳定性和新兴城市较高的价格提升•投资组合主要包括写字楼、商务园区与物流仓储，但另类资产可能提供更好的回报（详见本报告第14页）•中国经济放缓和中美贸易战提供了低价买入的机会•资金短缺的开发商或资产所有者可能在定价上更加灵活•新兴城市和另类资产目前获得的关注较低，因此有机会以较低的价格买入优质的资产5高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日洞烛先机专业投资人与开发商的洞见经过十年的快速扩张，中国房地产市场正面临着越来越大的发展阻力。由于对全球经济不确定性与对中美贸易冲突的担忧，投资人在制定投资计划与策略时更偏保守。因此，高力国际投资问卷调查的目标是为投资人和开发商如何应对未来挑战提供参考。通过分析500多份调查问卷中的100多份有效反馈，高力国际的此次调查应为投资者清晰地描绘出未来经济走势展望、投资策略与方向以及中国市场的机遇。投资者可以此为参考，调整资产配置和投资计划，以期更好地应对未来的挑战。趋势与风险问题1：未来一年中，影响全球发展格局的主要趋势包括什么？（多选）对中国经济增长的顾虑不出意外成为了投资者关注的焦点，25%的受访者认为这将是左右2019世界经济发展的一个主要不确定因素。排在第二位和第四位的分别是对欧洲经济的增长前景与持续了一年多的中美贸易战的担忧。但从乐观的角度看，大多数投资者仍认为美国的表现将优于其它市场，其GDP亦将维持稳健增长。通过分析500多份调查问卷中的100多份有效反馈，高力国际的此次调查应为投资者清晰地描绘出未来经济展望与市场机遇。图2：2019可能影响全球经济发展的主要趋势数据来源：高力国际中国经济增速持续放缓政治风险进一步影响欧洲经济增长美国经济增长保持相对稳健中美关系陷入僵局各国央行的措施不断分化新兴市场的增长见顶，并开始下滑其他领土争端与民粹主义抬头导致保护主义加剧25%21%16%14%12%6%5%1%6高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日问题2：2019年全球经济最大的“尾部风险”是什么？（多选）在2019年所有不确定因素中，世界两个最大经济体之间是否能达成贸易协议是投资界最关心的问题。除此之外，全球的目光仍聚焦于中国，23%与14%的受访者分别认为中国经济增长放缓与债务杠杆是2019年最大的尾部风险。将三者相加，可看出单中国便占据了61%的投资者关注度。数据来源：高力国际对新兴市场经济发展的担忧排在所有选项的第三位，有15%的受访者认为这将是2019年全球经济最大的尾部风险。另有10%的受访者担心美国的债务水平可能会于2019年导致意外情况。有意思的是，虽有8%的受访者认为通胀可能成为尾部风险，但只有2%的人认为信贷紧缩措施和加息应被用于应对通胀。图3：2019年全球经济最大的“尾部风险”2019全球经济最大的“尾部风险”联邦与企业债务使美国经济衰退10%信贷紧缩及利率上升8%欧洲银行危机4%2%通货膨胀失控中美贸易战持续24%中国经济放缓23%较大范围的新兴市场危机15%中国债务杠杆14%7高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日问题3：2019年中国经济的主要顾虑是什么？（多选）中美贸易战、债务杠杆与制造业疲软被受访者认为是2019年中国经济增长的三大顾虑。对中国的失业率以及财富收入两级分化的担忧排在第四，超过9%的受访者认为情况若持续累积可能引发社会的不稳定。此外，加强资本管制的担忧获得了8%的投票，投资者担心进一步的限制可能会使市场信心受挫，尤其是影响外资的流入。中国房地产市场的增长放缓是投资者的另一个主要担忧，因为房地产行业占据中国GDP总量的20%以上。人民币的持续贬值也给投资者带来顾虑，8%的受访者认为这可能会发生与2016年类似的严控资本外流的情况，从而影响到国内投资市场。数据来源：高力国际图4：2019年中国经济的主要顾虑中美贸易关系持续紧张21%债务问题与去杠杆不力21%可能出现的制造业走弱18%8%资本控制进一步加强国内房地产市场遇冷8%人民币贬值8%股市波动与股价过高4%严控影子银行资本市场3%对中国经济的主要顾虑9%收入与财富两极分化及失业率提升8高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日策略与价格提升问题4：您是否愿意在2019年增加对中国房地产市场的投资？尽管对2019年及之后中国的GDP增长存有各种顾虑，但仍有49%的受访者表示愿意增加投资，这表明他们对中国房地产市场充满信心。此外，44%的受访者选择等待局势的进一步明朗，我们认为这实际表明超过90%的受访者对中国房地产市场保持长期乐观的展望。事实上，在100多名受访者中，仅6人表示不愿对中国房地产市场进行更多投资。问题5：与2018年相比，您认为2019年中国房地产市场的资产价格会有多少增长？大部分投资者预计2019年中国房地产市场的资产价格将上涨，仅有12%的受访者认为资产价格会同比下降5-20%。除此之外，26%的受访者预计资产价格将与2018年持平，45%的受访者认为资产价格将在年内同比上涨5-20%。而16%的受访者对中国房地产市场的前景十分看好，他们认为政府将持续出台支持性政策，从而实现同比20%的资产价格增长。就整体而言，61%的受访者对中国房地产市场的价格表示乐观，并认为资产将会增值。尽管对中国经济增长存有顾虑，但90%的受访者对中国房地产市场保持长期乐观的展望。图6：投资者对2019年商业地产交易总价值的期望数据来源：高力国际图5：2019年内会否增加对中国房地产市场的投资数据来源：高力国际会未定视情况而定不会44%1%49%6%持平5%20%16%21%24%26%8%4%1%10%-5%-10%-20%增加减少9高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日问题6中国房地产市场最吸引您和最不吸引您的方面是什么？图7：中国房地产投资市场最具吸引力与最不具吸引力的因素数据来源：高力国际14%13%11%7%10%8%27%最具吸引力的因素最不具吸引力的因素15%中国进一步开放带来更多机遇可期的资本增值全球资产多元化战略持续的薪资增长提升需求其他政策主导的市场市场较为不透明周期相对较短，可能出现巨大波动其他房地产市场投资2%15%14%1%近期经济放缓是进入市场的良好机会资本流动控制12%融资困难13%低收益率和/或资本化率估值较高，尤其是一线城市23%拥有14亿人口的巨大市场15%相比全球其它主要经济体增长仍然强劲10高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日问题7：当您在投资中国房地产市场时，您期望的持有时间、收益率和内部收益率（IRR）分别是多少？在资产的持有时间方面，受访者的票数均匀分布于1-3年、3-5年、5年以上的三个区间，它们分别占总票数的24%、29%和28%。此外，没有任何受访者选择在一年内转手资产，这显示了投资者们对中国的长期经济前景仍具信心。在毛收益率方面，大部分的投资者表示5-6%是资产的理想收益率，但也有14%的受访者更为激进地将目标设定在9%或更高。在内部盈收率（IRR）方面，有38%的受访者选择了14-17%的期望值，而另外的31%则选择稍低的11-14%。有趣的是，有14%的受访者在今年表现出了保守态度，满足于8-11%的IRR。图8：中国境内资产投资的预期持有时间数据来源：高力国际1-3年取决于市场情况和价格1年以下3-5年5年以上24%19%0%29%28%图10：中国境内资产投资的内部收益率期望值图9：中国境内资产投资的毛收益率期望值数据来源：高力国际数据来源：高力国际3%-4%毛收益率6%41%39%14%（毛收益率/%）3456795%-6%毛收益率7%-9%毛收益率9%或以上14%31%38%8%-11%（内部收益率/%）81114172011%-14%14%-17%超过20%17%-20%9%8%IRRIRRIRRIRRIRR11高力专题投资调研|中国区|2019年7月4日问题8：您对中国的投资策略如何，期望投资总额是