高力国际上海2018Q4商务园区市场概览201935页

数据来源：高力国际研究部备注：1美元=6.86人民币（2018年年末）1平方米=10.76平方英尺受2018年下半年宏观经济增速放缓的影响，企业的设立和扩租活动放慢脚步，导致商务园区的租赁需求略显疲软。在第四季度内，不少业主倾向于以更优惠的租金来吸引潜在客户，导致全市平均租金环比下降0.2个百分点。随着中央政府发布多项政策和措施以刺激经济增长，2019年及未来的宏观经济发展前景较乐观。未来三到五年，制造业和技术研发的繁荣将是支撑上海商务园区商务租赁需求的重要因素。我们建议租户把握时机，在业主愿意以优惠的条件留住优质的租户并吸引潜在客户的市场环境下开始新租约的谈判。总结与建议政府已发布多项激励措施以刺激投资、增强信心，应对可能出现的经济下滑，这将有利于商务园区租赁情绪的回暖。2019年，新增供应将激增至77.8万平方米（837万平方英尺），使市场总存量扩增8.1%。新增供应将在2020年达到峰值，随后下降。稳定的需求加之大量高品质新项目的推动，上海市商务园区的平均租金将适度上涨。空置率将在2019年年末攀升至17.8%，并随着新增供应量的增加于2020年达到峰值，随后平稳下降，并于2023年末回落至15.5%。人民币4.26元（每平方米每天）人民币4.33元（每平方米每天）-0.3%+1.6%16.5%17.8%-0.2pps+1.3pps2019全年同比/2019年末51.5万平方米77.8万平方米人民币4.69元（每平方米每天）2.0%15.5%-0.6pps2019–23年均2019–23年均增速/2023年末48.8万平方米48.9万平方米2018年第四季度环比/2019年第四季度末4.4万平方米3.0万平方米需求供应租金空置率宋宜鸿经理|研究|华东区[e-mail]租赁情绪或将企稳2018年第四季度上海市商务园区市场报告高力季报商务园区|上海|研究|2018年第四季度|2019年2月15日2COLLIERSQUARTERLYBUSINESSPARK|SHANGHAI|RESEARCH|Q42018|24JANUARY2019-3%-2%-1%0%1%2%3%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.01Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q18人民币每天每平方米平均租金环比增长率0%5%10%15%20%01002003004005006007001Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q18千平方米新增供应净吸纳量空置率空置率微降新增供应量继续下降2018年第四季度，上海商务园区物业市场只有展想中心一个新项目入市。该项目位于张江子市场，办公建筑面积为30,000平方米（322,920平方英尺）。新增供应有限的情况下，空置率微幅下降本季度上海商务园区租赁市场较为平静，全市净吸纳量减少至43,522平方米（468,297平方英尺），低于过去四个季度平均水平的一半。这主要受到宏观经济增速放缓、企业的搬迁或扩租计划迟滞的影响。租金略有下调租赁情绪的放缓也降低了商务园区业主对于租金的预期，一些业主开始提供具有吸引力的租金及其他条款来提升入住率。因此，本季度上海商务园区的平均租金下降至人民币4.26元（0.40美元）每平方米每天，环比下降0.3个百分点。图一：上海商务园区季度新增供应、净吸纳量及空置率图二：上海商务园区季度平均租金及环比变化数据来源：高力国际研究部数据来源：高力国际研究部高力季报商务园区|上海|研究|2018年第四季度|2019年2月15日3COLLIERSQUARTERLYBUSINESSPARK|SHANGHAI|RESEARCH|Q42018|24JANUARY2019图三：上海商务园区各子市场空置率及平均租金陆家嘴静安黄浦长宁徐汇虹口普陀新静安临空漕河泾浦江张江金桥外高桥市北核心区次中心区商务园区05公里14.0%1Q182Q183Q184Q185.081Q182Q183Q184Q1823.0%1Q182Q183Q184Q184.551Q182Q183Q184Q1812.4%1Q182Q183Q184Q183.781Q182Q183Q184Q18陆家嘴软件园6.8%1Q182Q183Q184Q184.191Q182Q183Q184Q18空置率租金空置率租金空置率租金13.0%1Q182Q183Q184Q187.021Q182Q183Q184Q18空置率租金19.9%1Q182Q183Q184Q182.441Q182Q183Q184Q18空置率租金空置率租金空置率租金3.491Q182Q183Q184Q1817.2%1Q182Q183Q184Q183.501Q182Q183Q184Q1816.7%1Q182Q183Q184Q18空置率租金*租金单位：人民币每平方米每天花木数据来源：高力国际研究部高力季报商务园区|上海|研究|2018年第四季度|2019年2月15日4COLLIERSQUARTERLYBUSINESSPARK|SHANGHAI|RESEARCH|Q42018|24JANUARY20192016201720182019F2020F2021F2022F2023F新增供应净吸纳量经济激励政策将有利于未来需求的稳定中央政府在近期出台了多项经济刺激政策，包括减轻企业税负、定向降准以及支持民营经济的多项措施，以提高流动性、促进国内投资。在政策支持以及信心提升的情况下，上海商务园区的租赁情绪很可能出现积极的回应，这将有利于缓解业主们在2019-2020年期间大量新增供应涌入时的租赁压力。展望未来，2019-2020年间的大量新增供应将会对租赁市场带来压力。由于近70%的新增供应将位于张江、金桥和市北等历来需求较为强劲的子市场，因此高力预计至2019年年末，全市平均空置率将上升至17.8%。在各商务园区的交通可达性日益提升，以及在高于全市平均租金水平的新项目的带动下，上海商务园区的平均租金将在2019-2023年期间以约1.5-2.5%的年增速上涨。空置率租金（人民币每平方米每天）供应&需求（千平方米）图四：上海商务园区市场走势（2016-2023F）数据来源：高力国际研究部15.6%16.3%17.3%15.9%15.5%4.0318.7%4.184.264.334.414.514.604.697283039857845644547785168906353644548540540043316.5%17.8%高力季报商务园区|上海|研究|2018年第四季度|2019年2月15日关于高力国际集团高力国际集团（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码:CIGI）是行业领先的全球房地产服务公司，在全球69个国家拥有超过13,000名专业人员。作为发展最快的全球上市房地产服务公司，2017年高力国际录得企业营业收入23亿美元（若包含联营公司则为27亿美元）。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例，高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，并通过投资管理平台，协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过250亿美元的资产。高力国际专业人员不断创新思维、交流共享，向客户提供周到创新的建议，协助客户加速他们的成功。高力国际超过任何其他房地产服务公司，连续13年入围IAOP（国际外包专业协会）全球外包100强。《商业地产管理》连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司。高力国际拥有㇐支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队，成功超过20年持续为客户及股东创造逾20%的年收益率。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请浏览官方新闻中心或关注官方微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信：版权所有©2019高力国际本文所包含之信息均取自被视为可靠之来源。我们已采取㇐切合理努力以保证本文中信息之准确性，但我们无法确保信息准确。对于文中任何不准确信息，我们不承担任何责任。读者们被鼓励在根据本文所含任何材料采取行动前，向专业顾问进行咨询。主要作者:宋宜鸿经理|研究|华东区[e-mail]如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理|中国区[e-mail]沈寅董事总经理|华东区[e-mail]夏思坚执行董事|研究|亚洲[e-mail]邱义昇高级董事|研究|中国区[e-mail]