高力国际北京2019Q1商铺市场概览2019584页

高力季报零售|北京|研究|2019年第一季度|2019年5月8日由于消费者越来越青睐注重消费体验和产品质量的零售品牌，北京零售市场正在经历频繁的租户调整期。2019年第一季度北京没有新增供应，全市中高端购物中心整体空置率环比微升0.2个百分点至2.3%，首层平均固定租金稳定在人民币828.1元每月每平方米。我们预计此平稳趋势在今年持续。除了继续优化租户结构，我们建议业主也可以考虑重新布置室内空间，如创造更多租赁空间和调整租户位置，以提高租金表现。总结及建议消费者更青睐体验导向型品牌一些品牌租户放缓扩张步伐，与部分业主的高租金预期有所相悖，因此2019年第一季度净吸纳量出现负值。潮牌、设计师品牌、餐饮及生活业态需求将保持稳定。我们预计2019年会迎来16.1万平方米的供应低谷。2020年和2022年新增供应或将迎来年均60万平方米的高峰，而2021年和2023年年均新增供应或只有13万平方米。我们预计租金在2019年会保持平稳。大量的郊区供给可能使租金在2020-2022年按年下降1.0%。2023年租金应会有所回升。尽管新增供应有限，频繁的租户调整相应会使2019年整体空置率维持在现有水平。随后四年空置率应会随着新增供给趋势在1个百分点内上下浮动，并于2023年回落至2.1%。-0个百分点2019年全年同比/2019年末0个百分点2018–23年平均2018–23年平均增长率/2023年末2019年第一季度0平方米需求供应租金空置率158,000平方米313,000平方米-10,000平方米161,000平方米319,000平方米人民币828元人民币827元+0.2%人民币817元-0.2%2.3%2.1%+0.2个百分点2.1%邓斯琪分析师|研究|华北[e-mail]环比/第一季度末数据来源：高力国际注释:截至2019年第一季度末，1美元=人民币6.73元；1平方米=10.76平方英尺2高力季报零售|北京|研究|2019年第一季度|2019年5月8日零售市场预测重新布置室内面积提高租金表现考虑到市场的激烈竞争以及北京优质商铺整体空置率已经达到相对较低点的事实，一些空置率较低的项目正在尝试重新布置室内空间以提高租金表现。此举目的在于盘活商场内零售表现不佳的区域或区块，以突破销售额停滞不前的瓶颈。例如，凯德Mall大峡谷移除了四至五层一处走道的扶梯，增加约300平方米（3,230平方英尺）的租赁面积并引入新的餐饮租户。另外一个例子为凯德Mall西直门将一个著名品牌租户迁移至项目内一个人气稍弱的区域，作为增强周围出租能力的策略。此外，其还增加多个不同种类小面积品牌的引入，以应对消费者愈趋多样化的需求。我们预计重新布置室内面积的策略将会被更多购物中心业主采纳，作为吸引更多客流及提高租金表现的手段。零售项目逐渐继续在北京郊区扩张由于数个项目的开业日期延迟至2020年，我们预计2019年会迎来约16.1万平方米（170万平方英尺）的少量供应。然而，有限供应可能不会使得租金攀升，因为项目间的激烈竞争应会将整体空置率和租金维持在现有水平。我们预计2020年和2022年迎来年均60万平方米（650万平方英尺）的供应高峰，其中约70%位于五环外的郊区区域。因此，2020-2022年全市首层平均租金或将按年下降1.0%。空置率将在1个百分点以内上下浮动，并会在供应量较大的2020和2022年处于高位。新增供应在2023年或大幅减少至13万平方米（140万平方英尺），届时应会小幅拉低空置率并使租金有所回升。350317161570130598134296366158497198508206新增供应净吸纳量未来预测（人民币元每月每平方米）816.1826.8827.1813.8812.5812.3817.41.21%1.3%0.0%-1.6%-0.2%0.0%0.6%平均租金同比增长20172019F2020F2021F2022F20182023F租金及同比增长（人民币每月每平方米）供应及需求（千平方米）2019年第一季度主要新租及新开业项目品牌业态国贸商城一期丝芙兰概念店化妆品东方新天地Ifidol服饰三里屯太古里TomFord化妆品三里屯太古里Undefeated服饰颐堤港LittleB生活蓝色港湾喜茶PINK餐饮空置率3.1%2.1%2.1%3.1%2.0%3.1%2.1%来源：高力国际来源：高力国际3高力季报零售|北京|研究|2019年第一季度|2019年5月8日2019年第一季度租金和空置率持平零售市场需求保持稳固，尤其在新兴区域的项目体现明显。龙湖大兴天街和长楹天街2018年均录得30%的租金同比增长率1。朝阳大悦城和清河五彩城去年租金同比增长率亦分别达到10%2和13%3。但面对消费者不断变化的需求，不少项目正在经历频繁的租户调整期，因此去年强大的零售势力在2019年初有所放缓。同时，一些品牌租户放缓扩张步伐，与部分业主的高租金预期有所相悖，对整体空置有所影响。2019年第一季度北京中高端购物中心首层平均固定租金稳定在人民币828.1元（123.0美元）每月每平方米，整体空置率环比微升0.2个百分点至2.3%。新零售形式丰富购物体验部分业主亦采取创新零售形式丰富消费者的购物体验。凯德Mall太阳宫在2019年1月推出500平方米（5,382平方英尺）的“来探Next-Ten”概念店。微软为此店提供技术支持，在产品试用和选择的环节增加与消费者的互动，提升购物体验。概念店为八家创新零售品牌的集合，包括微软中国首家黑科技旗舰店、下厨房首家线下实体店“好室好得”，以及本土彩妆品牌“东点西点”的新零售体验店。2019年第一季度回顾餐饮、服饰及生活业态占据主要租赁成交不少购物中心提高餐饮租户的比例来增加商场客流。根据我们可追踪的记录，餐饮业态占第一季度租赁成交的比例为40%。新式茶饮、咖啡和主打单品品类的快餐品牌为最受欢迎的子业态。著名的喜茶、奈雪的茶在季内均有新开业动态。喜茶在龙德广场和蓝色港湾各开一店，奈雪的茶则在来福士中心和朝阳大悦城各有一新店开业。能够定义年轻消费者个性且注重高品质的本土时尚服饰品牌更受欢迎。服饰品牌太平鸟、李宁和利郎纷纷转型定位，加入更多潮流及大胆设计以获得年轻一代的更多共鸣。季内东方新天地引入李宁旗下针对年轻消费者的高端路线品牌中国李宁。本土设计师内衣品牌NEIWAI内外分别在朝阳大悦城和金地中心各开一店。生活业态持续发力增长。野兽派的美妆生活方式子品牌LittleB在季内连开三店，均位于高端购物中心，其中位于颐堤港的门店为全国最大概念店。潮流文化品牌泡泡玛特亦开始进军高端文化市场，并于侨福芳草地推出全国首家黑标概念店。2019年第一季度各子市场平均租金（人民币元每月每平方米）04008001,2001,6002,000西单王府井金融街燕莎CBD新兴区域首层平均租金全市整体租金849.7806.4816.1826.8828.14.7%3.9%3.1%2.1%2.3%平均租金空置率平均租金和空置率（人民币元每月每平方米）20162017Q1201920181来源：龙湖集团控股有限公司截至2018年12月31日止年度业绩公告2来源：大悦城地产有限公司截至2018年12月31日止年度之全年业绩公告3来源：华润置地有限公司截至2018年12月31日止财政年度业绩公布来源：高力国际来源：高力国际关于高力国际高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是行业顶尖的全球房地产服务公司，在全球68个国家拥有超过14,000名专业人员。高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供专家建议和服务以最大化其物业价值。高力由一支经验丰富，持有超过40%股权的领导团队领导，在过去20多年里为股东们实现了行业领先的投资效益。2018年高力国际录得企业营业收入28亿美元（若包含联营公司则为33亿美元），管理着超过260亿美元的资产。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网新闻中心或关注官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信：版权所有©2019高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要作者：邓斯琪分析师|研究|华北[e-mail]参与者:曹化行总监|研究|华北[e-mail]如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理|中国[e-mail]严区海董事总经理|华北[e-mail]宋海燕董事|办公楼服务部业主代表及零售房地产服务部|华北[e-mail]夏思坚执行董事|研究|亚洲[e-mail]邱义昇高级董事|研究|中国[e-mail]