高力国际华东2018H2商铺市场概览201936页

2018年下半年，受个人所得税改革，线上线下融合，及零售商积极变革的影响，我们预计2019-2023年零售物业市场的需求将持续维稳。2019-2020年平均租金可能会受到非核心区新增供应的影响呈现下降趋势，但该趋势将于2021-2023年逐渐逆转，继而出现上升趋势。我们建议：面对2019年大量新增供应入市带来的竞争压力，业主需要通过引入体验式消费类租户和及时更新品牌及业态组合来吸引消费者。希望进一步拓宽华东市场的零售商需要在2019年抓紧机会，届时将会有大量位于非核心区域的新增供应入市，可提供很多选择机会。总结与建议在个人所得税改革，新零售变革等因素的影响下，我们预计零售物业市场需求或将于2019-2023年保持稳健。需求773万平方米（8317万平方英尺）的新增供应计划将于2019-2023年入市，大部分位于非核心区域。其中，超过三分之一的部分将于2019年入市。供应+1.8pps+1.9pps+0.8pps2019年南京的空置率将呈现下降的趋势，而上海和杭州由于受到大量新增供应的影响，空置率将会呈现一定程度的上升。我们预测伴随着未来新增供应入市的放缓，华东区零售物业市场空置率将会在2020-2023年间逐渐下降。5.8%8.9%6.9%空置率3.1pps0.2pps-0.9pps非核心区新增供应将拉低租金2018下半年华东区零售物业市场回顾和展望郑媛高级分析师|研究|华东区[e-mail]刘晓恒经理|研究|华东区[e-mail]高力半年报商业|华东区|研究|2018年下半年|2019年2月28日2019全年2018–23年均2018年下半年同比/2019年末2019-23年均增速/2023年末环比/2018年下半年年末276万平方米153万平方米130万平方米350万平方米159万平方米126万平方米受到新增供应的影响，2019年平均租金将会下降。杭州租金市场在2019年之后会逐渐恢复上升态势，而上海和南京将会持续下降直到2019年底，在2020年之后恢复上升态势。-0.5%-2.7%-0.2%租金人民币25.2元（每平方米每天）人民币24.5元（每平方米每天）人民币25.0元（每平方米每天）数据来源：高力国际研究部备注：以上数据指标均表示上海-杭州-南京华东零售物业市场的整体概括，非单独某一市场。1美元=6.86人民币（2018年年末）1平方米=10.76平方英尺2高力半年报商业|华东区|研究|2018年下半年|2019年2月28日图一：上海购物中心首层平均租金及空置率（2014-2018）（人民币每平方米每天）数据来源：高力国际研究部2018年下半年，体验式消费继续支撑上海零售物业市场。新的体验消费业态不断出现，例如室内动物园于2018年底入驻上海龙湖天街。2018年下半年，有包括凯德晶萃广场、上海世茂广场、置汇旭辉广场、陆家嘴中心、新天地广场、中庚漫游城和中信泰富万达广场在内的七个新项目竣工入市，合计零售建筑面积74万平方米（799万平方英尺），总存量较2018上半年上升11.0%，但空置率仍降低至近三年来最低水平7.6%。2019-2023年间，虽然有较大的新增供应入市，但受个人所得税改革，线上线下融合，及零售商积极变革的影响，市场供应压力将有所缓解。新增供应多位于非核心区域，或将使平均租金在2019-2020年间出现持续的下降趋势。但是受到需求的驱动，该趋势将在2020年之后有所转变，2021-2023年间租金或将呈现稳步上升的趋势。上海市场回顾与展望人民币33.7每平方米每天租金租金增长率-0.9%环比空置率7.6%供应74万平方米需求81万平方米750万平方米存量2016201720182021F2022F2023F2019F2020F12.1%12.6%7.6%13.0%12.1%11.7%11.2%10.7%6761,4948831,9947454671842225801,2781,1441,33574344422125737.334.133.732.631.832.533.334.0图二：上海购物中心市场走势（2016-2023F）数据来源：高力国际研究部39.338.937.334.133.710.7%11.7%12.1%12.6%7.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%10.015.020.025.030.035.040.045.01H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18租金空置率租金（人民币每平方米每天）供应与需求(万平方米)空置率3高力半年报商业|华东区|研究|2018年下半年|2019年2月28日图三：杭州购物中心首层平均租金及空置率（2014-2018）（人民币每平方米每天）数据来源：高力国际研究部2018年下半年,杭州零售物业市场保持活跃，需求主要来源于电商和电动汽车。虽然2018年下半年有4个新增供应项目入市（银泰E区、杭州大悦城、黄龙万科中心K-Lab和西溪印象城二期），空置率仍下降至2.6%。虽然空置率下降至历史最低点，但由于新增供应中有两个都位于非核心区域，在一定程度上拉低了平均租金，致使杭州的平均租金环比下降0.2%。在个人所得税改革，新零售变革等因素的影响下，未来较大新增供应入市带来的压力将有所减缓。预计总体空置率在2019-2023年间将会维持一个较低的水平。然而，由于2019年9个新增供应中有7个位于非核心区域，届时平均租金或将同比下降0.9%。2020-2023年，租金将会缓慢上升。杭州市场回顾与展望人民币15.3每平方米每天租金租金增长率-0.2%环比空置率2.6%供应39万平方米需求37万平方米346万平方米存量VacancyRateremainedatalowlevelinH22018(2.57%)evenwith390,000newsupplyaddingintothemarket.1889706848543362351467814897470677032624516911015.815.415.315.215.315.515.716.1图四：杭州购物中心市场走势（2016-2023F）2016201720182021F2022F2019F2020F6.4%4.0%2.6%4.0%3.9%3.5%3.0%2.3%2023F数据来源：高力国际研究部15.414.415.815.415.35.3%7.9%6.4%4.0%2.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%12.513.514.515.51H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18租金空置率租金（人民币每平方米每天）供应与需求(万平方米)空置率4高力半年报商业|华东区|研究|2018年下半年|2019年2月28日图五：南京购物中心首层平均租金及空置率（2014-2018）（人民币每平方米每天）数据来源：高力国际研究部不仅体验型零售保持强劲的发展势头，传统零售也在寻求转型升级。体验型消费正变得越来越多样化。例如，11月潘多拉大陆第一家咖啡馆于南京金鹰广场开业。2018年下半年，南京有两处新项目燕子矶花园城和雨花世茂52+竣工入市。由于新入市项目的租金低于全市平均，致使平均租金环比下降0.8%至人民币15.0元（2.2美元）每平方米每天。若不考虑新增供应的影响，平均租金环比上升1.0%。虽然2019-2020年新增供应保持强劲，但稳定需求仍会使空置率保持较低的水平。然而，由于2019-2020年新增供应都位于非核心区域，租金受此影响将会平稳下降。在2020-2023年，随着新增供应的减少，租金将会缓慢上升。南京市场回顾与展望人民币15.0每平方米每天租金租金增长率-0.8%环比空置率5.0%供应13万平方米需求11万平方米290万平方米存量3.6%5.5%5.0%4.1%4.1%3.4%3.4%3.3%3286482706507893703303303254412686507573883213212016201720182021F2022F2023F2019F2020F租金（人民币每平方米每天）供应与需求(万平方米)空置率图六：南京购物中心市场走势(2016-2023F)数据来源：高力国际研究部14.915.015.014.313.714.014.414.715.314.914.915.015.05.4%4.1%3.6%5.5%5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%13.014.015.016.01H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18租金空置率5高力半年报商业|华东区|研究|2018年下半年|2019年2月28日2018年下半年，上海零售物业投资市场交投活跃。根据高力国际统计资料显示，上海共录得六宗整售交易，总交易面积达68万平方米（732万平方英尺）。其中包括凯德以人民币195亿元（28亿美元）收购星港国际中心，黑石以人民币76亿元（11亿美元）收购闵行丰树城。根据公开资料显示，华润于12月19日竞得余政储出【2018】40号地块，交易总价达人民币36亿元（5亿美元），折合楼面价人民币7,241元（1,056美元）每平方米。该项目计划将被打造成为集商业、商务、居住、休闲等功能为一体的商业综合体。投资市场上海杭州普陀闸北长宁徐汇黄浦杨浦虹口浦东静安图七:2018年下半年上海零售市场大宗交易总览闵行嘉定512346嘉杰国际广场凯龙瑞1星港国际中心凯德2闵行丰树城黑石3中粮天悦壹号商铺私人买家4金豫商厦豫园商城房产5路发广场景瑞6数据来源：高力国际研究部关于高力国际集团高力国际集团（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码:CIGI）是行业领先的全球房地产服务公司，在全球69个国家拥有超过13,000名专业人员。作为发展最快的全球上市房地产服务公司，2017年高力国际录得企业营业收入23亿美元（若包含联营公司则为27亿美元）。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例，高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，并通过投资管理平台，协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过250亿美元的资产。高力国际专业人员不断创新思维、交流共享，向客户提供周到创新的建议，协助客户加速他们的成功。高力国际超过任何其他房地产服务公司，连续13年入围IAOP（国际外包专业协会）全球外包100强。《商业地产管理》连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司。高力国际拥有㇐支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队，成功超过20年持续为客户及股东创造逾20%的年收益率。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请浏览官方新闻中心或关注官方微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信：版权所有©2019高力国际本文所包含之信息均取自被视为可靠之来源。我们已采取㇐切合理努力以保证本文中信息之准确性，但我们无法确保信息准确。对于文中任何不准确信息，我们不承担任何责任。读者们被鼓励在根据本文所含任何材料采取行动前，向专业顾问进行咨询。主要作者：刘晓恒经理|研究|华东区[e-mail]郑媛高级分析师|研究|华东区[e-mail]如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理|中国区[e-mail]沈寅董事总经理|华东区[e-mail]夏思坚执行董事|研究|亚太区[e-mail]邱义昇高级董事|研究|中国区[e-mail]