高力国际西安2019Q1写字楼市场概览20194305页

2019年第一季度西安甲级写字楼市场需求回落，平均账面租金维持稳定，新增供应带动空置率上升。2019年，全市新增供应预计接近60万平方米，且76.2%的新增面积位于高新子市场，将进一步加剧高新区内部竞争。而城北子市场凭借较高的区域通达性及较低的租金优势，对于租户的吸引力不断提升。我们观察到，城南子市场的优质经营性租户上涨明显。对该类租户而言，入驻零售商业项目将承担较高租金，因此入驻写字楼成为了其性价比更高的选择。对于高新子市场的业主来说，在租金调整、交付状态、楼宇配套、物业服务等方面做出改变以提升其竞争力；对租户而言，今年选择进入高新子市场或拥有更强的议价能力。总结&建议在目前宏观经济环境下，租户对租赁成本更为关注，甲级写字楼对中小企业的吸引力下降，我们预计2019年全市需求较2018年下滑，年净吸纳量约为21.3万平方米。若不考虑项目延期入市因素，2019年全年尚有6个新项目供应，合计供应量约49.6万平方米，涉及子市场为：高新区、城北以及曲江新区。受少数租赁进度良好的项目上调租金影响，全市平均租金环比微涨0.1%。本年度较大的新增供应量会加剧竞争，因此我们预计2019年租金将同比下降约0.9%。我们预计2019年各季度均有新项目入市，且总体量较大，导致空置率持续攀升。此后2020-2023年间，随着新供应量趋缓及需求回升，市场存量将得到消化。需求供应租金*空置率净吸纳量创近两年新低高新竞争将加剧高力季报写字楼|西安|2019年第1季度|2019年4月30日林子凯分析师|研究|华西区[e-mail]人民币105.0人民币104.00.1%-0.9%34.5%41.4%2.5百分点9.4百分点2019年同比/2019年末212,700平方米595,700平方米人民币110.41.5%21.8%-4.9百分点2019-2023年均286,800平方米328,500平方米2019年第1季度环比/1季度末29,000平方米100,000平方米年均增长率2019–23/2023末数据来源：高力国际研究部租金：平均账面租金（元每平方米每月）2高力季报写字楼|西安|2019年第1季度|2019年4月30日2019年第1季度主要租赁交易赛高广场企业总部大厦康师傅控股零售商贸1474汇诚国际聪明核桃教育科技消费服务1440蓝海风中心中国二冶陕西分公司房地产&建筑975迈科中心西安卓悦电子科技零售商贸505蓝海风中心上海建工装饰房地产&建筑407项目租户行业面积(m2)租赁市场及租金表现一个新项目交付2019年第一季度，一个甲级写字楼新项目交付入市，体量约10万平方米：•位于高新区的天安人寿中心（绿地中心B座）截至本季度末，西安甲级写字楼市场总存量共计约155.3万平方米，环比上升6.9%。净吸纳量下行至近两年低谷租赁成本仍是企业租赁选择的首要考量因素，甲级写字楼较高的租金门槛降低了其对大量中小企业的吸引力，同时第一季度写字楼租赁活动受春节长假影响。至季末，全市净吸纳量约2.9万平方米，环比下降48.6%，为近两年最低水平。分区域来看，高新子市场录得最大净吸纳量约1.7万平方米。其中1万平方米净吸纳量来自本季度新供应项目。城北子市场净吸纳量位居第二，约1.1万平方米。空置率上升：源自弱需、新增本季度西安甲级写字楼市场需求低迷，且一个新项目交付入市，共同推动空置率环比上升2.5个百分点至34.5%。分区域来看，因高新子市场一新项目交付入市，带动空置率上升5个百分点至36.6%；城北子市场录得最大空置率下降，4.5%的办公面积被消化，空置率为34.3%。数据来源：高力国际研究部174746150151010010051701308466635729新增供应净吸纳量西安甲级写字楼新增供应、净吸纳量（‘000平方米）&空置率31.1%37.6%46.0%33.2%数据来源：高力国际研究部49.0%35.8%32.0%34.5%1Q193Q182Q181Q184Q173Q172Q174Q183高力季报写字楼|西安|2019年第1季度|2019年4月30日租金保持平稳由于高新及城北子市场中少数项目的租赁情况高于预期，因此业主对租金进行调涨，这也导致本季度平均账面租金环比微涨0.1%至105.0元每平方米每月。其中，在不考虑新供应项目租金因素下，高新子市场租金环比上涨约0.4%至102.4元每平方米每月；城北子市场平均账面租金环比上升约0.4%至97.4元每平方米每月。城南商圈商业经营性企业的租赁需求上升城南子市场的优质经营性租户上涨明显，该类租户定位较高端，高利润，产生客流可预期。对租户而言，相比进入城南商圈零售商业项目而承担高租金，临近且品质相匹配的写字楼成为了更好的选择；对业主方来说，该类租户承租能力较高，日常运营产生影响较小，成为了其新的租户对象。西安各子市场甲级写字楼空置率、平均账面租金103.6103.0103.6104.0106.1106.2104.9105.0-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%平均账面租金同比增长率西安甲级写字楼租金（人民币每平方米每月）2Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q19数据来源：高力国际研究部空置率平均账面租金（人民币每平方米每月）城北34.3%97.4高新区36.6%102.2城南12.4%123.3曲江新区61.5%120.0南二环14.1%102.5数据来源：高力国际研究部需求来源房地产&建筑零售商贸制造业建筑装饰市政工程…母婴用品电子元器件…电气设备汽车…数据来源：高力国际研究部南二环城北高新区城南曲江新区4高力季报写字楼|西安|2019年第1季度|2019年4月30日展望未来高新内外部竞争加剧我们预计2019年高新子市场约有45.4万平方米的新项目入市，占全市供应量的76.2%，大量新增供应将加剧高新子市场的内部竞争；同时城北子市场凭借完善的交通商务配套，以及高性价比的楼宇，正逐渐对高新子市场形成威胁。对此，高力国际建议高新子市场业主在租金，交付状态、楼宇配套、物业服务等方面做出改变以提升其竞争力。309301596266207175400299269213317341267298新增供应净吸纳量空置率平均账面租金(人民币每平方米每月)新增供应&净吸纳量(‘000平方米)201720182021F2022F2023F2019F2020F37.6%32.0%41.4%34.4%26.3%21.2%21.8%102.9105.3104.4105.4107.5108.9110.2数据来源：高力国际研究部关于高力国际高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码:CIGI）是行业领先的全球房地产服务公司，在全球68个国家拥有超过14,000名专业人员。作为发展最快的全球上市房地产服务公司，2018年高力国际录得企业营业收入28亿美元（若包含联营公司则为33亿美元）。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例，高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，并通过投资管理平台，协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过260亿美元的资产。高力国际专业人员不断创新思维、交流共享，向客户提供周到创新的建议，协助客户加速他们的成功。高力国际超过任何其他房地产服务公司，连续13年入围IAOP（国际外包专业协会）全球外包100强。《商业地产管理》连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司。高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队，成功超过20年持续为客户及股东创造逾20%的年收益率。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网新闻中心或关注官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信：免责声明：本文件由高力国际准备，仅作广告和参考之用。高力国际未对其中的信息，包括但不限于其内容、准确性和可靠性作出任何明示或默示的保证、陈述或承诺。任何有意者应自行求证信息的准确性。高力国际明确排除适用所有由本文件得出的推测或默示的条款、条件和保证，对由此引发的损失和损害亦不承担任何责任。此出版物的版权由高力国际和/或其许可方所有。©2019主要作者:林子凯分析师|研究|华西区[e-mail]如需更多咨询，请联系:邓懿君董事总经理|中国区[e-mail]孙超董事总经理|华西区[e-mail]夏思坚执行董事|研究|亚洲[e-mail]邱义昇高级董事|研究|中国区[e-mail]张潇嘉高级经理|研究|华西区[e-mail]