第六章-智能建筑的物业管理

1智能建筑的物业管理2第一节智能建筑物业管理概论智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。智能建筑物业管理需要的人力资源是以知识型为主体的。3一、智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点1.设计质量低2.施工规范，验收标准不全3.系统集成商的技术水平与职业道德良莠不齐4.重建设轻管理5.专业技术人员配置欠缺，管理队伍的整体技能不高4二、智能化系统本身的特点智能化系统与传统建筑系统的最大不同，在于它是以电子类产品为主体的设备设施。智能化系统给物业管理工作带来的显著好处是把原来传统的机房现场的隐性检查转变成为远程的实时监控。智能化系统也具有建筑中其他设备设施同样的线路隐蔽性问题。5三、智能建筑物业管理的重点1.在系统与设备的维护管理方面，要求从以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量检测。2.智能系统的管理需要更多的相关环境条件的保证。3.智能化系统在突出信息作用的同时，也带来了信息资源的安全保护问题。6四、传统物业管理与智能建筑物业管理的比较智能物业管理不但在管理手段上和管理模式上与传统物业管理有很大的改进和提升，同时在管理内容和功能上也有很大的转变和扩充。智能物业管理将传统单一的物业管理功能转变为多样化的服务功能。课本表8-1。7第二节智能建筑的物业管理一、广义物业设施管理概念国际物业管理协会对物业设施管理所下的定义是：“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。8根据国际物业设施管理协会的分类，物业设施管理的业务内容主要有下面几项：①物业的长期规划；②物业管理的年度计划；③物业的财务预测和预算；④不动产的获得及其处理；⑤物业规划、业务房间装修标准的设定，机器、器具和备品的设置以及房间管理；⑥建筑和设备的规划和设计；⑦新建筑或原建筑的改造更新；⑧维护管理和运行管理；⑨物业的支援机能和服务。9二、物业设施管理的工作目标1.质量目标特色、舒适、效率、可靠、适应2.财务目标设施运营费、设施相关与投资、设施的固定资产、生命周期费用3.供给目标需求的响应：能为用户不断的提供他们所需要的空间、环境、设施与服务。设施的利用效率：充分发挥公共区域的设施能力（会议室、健身房、停车场等），提供服务，同时有效利用这些资产。10三、智能建筑物业管理的基础工作1.设备“三期”的管理工作初期故障期：了解装置中寿命最短的部件加以注意。偶发故障期：使设备的故障率下降到允许故障率之下。磨耗故障期：使设备和系统构成接近或达到各自的寿命期。112.设备状况诊断设备的老化情况：对设备主要掌握其磨耗度、腐蚀度和绝缘性能；对机器主要掌握其效率、噪声和振动；对系统主要掌握其热平衡、水量平衡。节能情况：设计跟实际运行之间的能耗量的差别。省力化：将人的经验和能力为中心的维护管理业务电脑化。信息化：掌握附加功能的可能性和制约因素。安全性：调查设备状况和动作情况。12四、智能建筑物业的类别及管理（一）智能化办公楼1.分类（1）按面积大小：小型办公楼：建筑面积1万平方米以下；中型办公楼：建筑面积在1万平方米至3万平方米；大型办公楼：建筑面积在3万平方米以上；超大型办公楼：建筑面积在10万平方米以上。13（2）按使用功能：单纯型办公楼：仅有办公一种功能；商住型办公楼：办公和居住两种功能；综合型办公楼：以办公为主，同时又具有其他功能。142.智能化办公楼的管理服务要点招聘、培训与组织各级管理服务人员；重视编制财务预算，开展经济核算；加强对外协调工作；发挥技术防范优势，实行一技共防；认真操作和保养，保证设备设施运行优良；楼宇内外的日常环境保护和保洁工作，周边绿化种植和楼内植物的摆放布置工作；提供优质服务，扩大服务功能；制定和执行管理服务的规章制度，推进规范服务；建立楼宇管理服务的监督机制和征询反馈机制；建立档案资料的保管制度，发挥档案资料的实际作用。15（二）智能化商业楼宇1.分类：单一型：商业楼宇的营业面积全部供商品零售使用；综合型：商业楼宇的营业面积不仅供商品零售使用，同时还有饮食、娱乐、商品展示等，也有少量的楼层用于办公或居住。162.智能化商业楼宇的管理要点设备、设施的养护及维修管理环境卫生及绿化管理安全保卫管理广告管理装修管理租赁管理及合同管理17（三）智能化工业厂房1.管理服务组织（1）委托管理服务型的物业管理公司。（2）由开发企业或大业主自行组建的物业管理公司。（3）由开发企业或大业主同物业管理公司联合组建的物业管理公司。2.管理服务内容（1）安全管理（2）环境管理（3）安全护卫管理18（四）公共性智能化物业非居住物业以外的特殊物业。1.种类：文化类物业；体育类物业；传媒类物业；卫生类物业；餐饮类物业；交通类物业；娱乐类物业；宗教类物业192.公共性物业管理服务的特点和内容（1）服务对象：具有年龄、文化、性格、兴趣、信仰和滞留时间的差别。（2）服务需求：普遍要求环境幽静、灯光柔和、标识明显。（3）管理要求：做好防火、防盗等工作。20五、智能建筑物业管理的特征智能物业管理与传统物业管理在管理模式上的最大区别，就是智能物业管理借助于建筑智能化系统的自动化监控与信息处理能力，使得智能物业管理模式与建筑智能化系统运行模式相适应，相互协调、配合。1.网络化特征：通过网络来实现信息的传递和交互。2.信息化特征：技术集成性、交互性和动态性。21六、商业智能建筑物业管理的特点（一）特点1.设备的先进性2.信息的开放性3.环境的安全性4.工作的舒适性5.功能的多样性6.费用的经济性7.人力资源的白领化22（二）难点和解决方法1.人才问题2.维护保养问题3.在开发问题4.与传统工种的配合问题5.可靠性问题