房地产行业龙头利润增长确定且增长波动下降PE估值将提升20180122广发证券15页

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/15行业跟踪|房地产证券研究报告Table_Title房地产行业龙头利润增长确定且增长波动下降，PE估值将提升Table_Summary核心观点：上周政策情况：地方层面人才落户政策持续落地上周，住建部强调将毫不动摇地坚持房住不炒、政策连续稳定以及遏制投机炒房。我们认为未来地方政府依据自身市场供需状况进行因城施策依旧是主线。上周，部分城市政策继续边际宽松，其中南京出台人才购房细则，满足要求的人才限购1套、限售5年，中山则取消积分落户政策，流动人员可通过稳定居住就业落户、人才落户等渠道落户。上周基本面情况情况：推盘低位继续缩量导致成交继续环比下滑根据Wind、CRIC收集的房管局口径成交面积显示：上周，我们监测的50个城市商品房成交面积550.55万方，环比下跌13.1%，同比下滑20.9%。其中4个一线、14个二线、32个三四线城市环比分别下滑6.9%、16.7%、10.1%。1月前18天，50城市成交同比下滑12.3%，其中一线、三线分别同比下滑37.5%，19.2%，二线则同比微涨1.8%。推盘方面，全国11城市单周推盘量在低位继续环比下跌4%，推盘缩量使得重点城市库存总量继续下行，上周全国11城市库存指数环比下跌0.65%，库存下行的背景下，去化继续加快，11城商品住宅去化周期缓慢下降至7.69个月。行业周观点：龙头房企利润增长确定且增长波动下降，PE估值将提升我们早在17年就已经指出本轮小周期与前几轮最大的区别在于地产小周期的钝化现象，一方面，行政限价使得行业周期向上波动幅度缩窄，另一方面，连续3年的去库存释放了行业的系统性风险，填平了周期波谷。周期窄幅波动使得中小型房企通过高杠杆实现弯道超越的逻辑失效，一方面低库存背景下企业很难拿到低成本土地，另一方面房价受到行政制约的情况下无法消化高杠杆带来的高成本。因此对于龙头企业来说，17年的环境更有利于其可持续经营，通过销售回款，龙头房企可以控制更多的土地资源，垄断原材料的供应，这也是17年以来集中度明显上升的内在逻辑。对应到板块投资，我们认为PE是由公司利润增长率，增长波动性还有公司杠杆综合因素决定的，在未来三年我们将看到龙头集中度的进一步提升，龙头企业利润增长确定且增长的波动性下降，这个时候应该从PE的角度理解行业，估值水平将会得到提升，因此，我们继续全面看多地产板块，主流地产推荐万科A、招商蛇口、金地集团、华夏幸福、新湖中宝、广宇发展、新城控股、荣盛发展、阳光城、中南建设、蓝光发展，其他领域推荐光大嘉宝、东百集团。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。Table_Grade行业评级买入前次评级买入报告日期2018-01-22Table_Chart相对市场表现Table_Author分析师：乐加栋[e-mail]分析师：郭镇[e-mail]分析师：李飞[e-mail]_Report相关研究：房地产行业:供给支撑销售增速改善，投资受基数影响增速回落2018-01-19房地产行业:重点城市政策面、基本面持续改善，全面看多地产板块2018-01-16房地产行业:地方政策边际放松，继续看好18年板块系统性机会2018-01-08Table_Contacter-10%1%12%23%2017-012017-052017-092018-01房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/15行业跟踪|房地产目录索引地产行业政策及基本面跟踪情况.........................................................................................4主要政策回顾..............................................................................................................4重点城市成交情况......................................................................................................4重点城市推盘及库存跟踪...........................................................................................9全国土地市场供给成交情况......................................................................................10地产板块投资观点及重点公司跟踪情况............................................................................12图表索引图1：上周主要政策一览........................................................................................4图2：50城新房周均及单周成交面积（万方）....................................................6图3：50城市分线城市新房周成交环比增速..........................................................6图4：50城新房月度成交同环比............................................................................6图5：50城分线城市新房月度成交环比.................................................................6图6：50城分线城市新房月度成交同比.................................................................7图7：50城新房成交整体年趋势............................................................................7图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2017.01.12-2018.01.18）..7图9：14城二手房周均及单周成交面积...............................................................8图10：14城分线城市二手房周成交环比增速........................................................8图11：14城二手房月度成交同环比.......................................................................9图12：14城分线城市二手房月度成交环比...........................................................9图13：14城市分线二手房月度成交同比...............................................................9图14：14城市二手房成交整体年趋势...................................................................9图15：11城市住宅推盘及去化周期.....................................................................10图16：全国及分线城市住宅库存指数................................................................10图17：全国100城市土地出让批售比................................................................11图18：全国100城市土地供应建面及同环比.....................................................11图19：全国100城市土地成交建面及同环比.....................................................11图20：全国100城市土地出让金及同环比........................................................11图21：全国100城分线城市土地供应建面环比.................................................11图22：全国100城分线城市土地成交建面环比.................................................11图23：全国100城分线城市土地楼面价和溢价率...............................................12图24：全国分线城市商品房溢价率....................................................................12图25：全国分线城市楼面均价指数图................................................................12图26：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.01.15-2018.01.19）..............13表1：跟踪重点城市商品房成交面积信息表（单位：万平米）..............................5识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/15行业跟踪|房地产表2：跟踪重点城市二手房成交面积（单位：万平米）.........................................8表3：重点城市库存面积及去化周期变化情况（2018.01.12-2018.01.18）..........9表4：重点覆盖公司公告和新闻（2018.01.14-2018.01.19）..............................13识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/15行业跟踪|房地产地产行业政策及基本面跟踪情况主要政策回顾1月16日住建部负责人在媒体通气会上表态“对房地产调控态度是明确的、坚决的、一以贯之的”，同时表示“毫不动摇地坚持房住不炒、坚持政策的连续稳定性、坚决遏制投机炒房”。我们认为中央政府分类调控的主基调维持不变，地方政府依据自身市场供需状况进行因城施策依旧是主线。此外，1月15日全国国土资源工作会议上，国土部部长姜大明表示我国将研究非房企取得土地作为宅地的方法，深化农村集体经营建设用地建设租赁住房试点。同时，会议提出18年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。我们认为农村集体建设用地的改革是长效机制土地供给端的重要组成部分，同时也是多层次供给制度推进及建立的配套环节。地方层面，上周部分城市政策继续边际宽松，落户宽松以及人才购房依旧是主要抓手，其中，南京人才购房细则落地，要求本人、配偶及未成年子女在本市无房，且签订1年以上劳动合同的高层