20160919华泰证券房地产行业深度城市研究系列之京津冀篇一以矛刺盾顺势而为

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准11证券研究报告行业研究/深度研究2016年09月19日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员[e-mail]白淑媛010-56793952联系人[e-mail]郝亚雯010-56793951联系人[e-mail]1《房地产:Q4开发，正式启动》2016.092《房地产:从上海政府表态，看楼市走向》2016.093《房地产:楼市调控道，风云二十年》2016.08资料来源：Wind，华泰证券研究所以矛刺盾，顺势而为城市研究系列之京津冀篇（一）从环渤海到京津冀，重点从区域聚焦北京都是区域经济战略，但京津冀更加强调依靠北京现有在基础，以提高周边城市产业承接能力来打造区域经济，所以，疏散成为关键，包含四大方向：1）一般性产业特别是高消耗产业；2）区域性物流基地、区域性专业市场等部分第三产业；3）部分教育、医疗、培训机构等社会公共服务功能；4）部分行政性、事业性服务机构和企业总部等四类非首都功能。类似于日本经济转型期的列岛改造计划，从源头疏散人口以解决环保问题是首要目的。城市梯度和经济密度差异，导致京津冀的发展潜力好于其他区域1）从GDP经验数据来看，第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是规律。而这一比例在第5大城市沧州开始就被打破，达到了7。所以城市梯度的巨大差异使得周边经济的发展存在巨大的潜力；2）在全国五大城市群中，京津冀面积排第2，但GDP总量仅排第3，也说明了从经济密度的角度来看，还存在巨大的发展空间，同时，地理位置上以北方唯一大型城市群，对人口的吸纳作用相当明显；3）北京的总部经济作用将越发明显，主力打造金融业为中心的核心城市，以国际上的大型城市做比较，最终的导向均为发展金融业，而北京的金融业发展在所有行业中排名第一，顺应了发展成为全国金融中心的趋势。对楼市来说，京内高端化、京外刚需化我们在2014年就提出了“京内高端化、京外刚需化”的提法，从近年的土地招拍挂情况（京内土地容积率逐步下降）。从产业输出、北京副中心建设来看，将非中央级别的部门外迁成为最重要的发展模式，以新城建设为主要方式，并对每个新功能区均给予明确定位。从购买力角度来看，京内留下人群则成为高收入人群、京外则以产业新城为主，整体呈现京内高端化、京外刚需化的住宅需求。由于土地招拍挂制度会使得新城建设速度一定会低于人口流入速度，进而带来各个区域的房价均出现上涨。同时，京内隐含的不再增加土地供给将带来更大的价格弹性，特别以大中户型为主。相比于其他区域，京津冀是从0到1的过程，看好区域概念我们认为，由于梯度的绝对差异带来的发展空间巨大，而且以产学研为一体的北京，将有大量的向外输出资源和储备，在全国范围内集政策、教育、医疗、金融、产业为一体的城市也仅此一个，进一步的社会分工也将带来进一步的人口导入，持续看好相关区域的楼市表现。相关重点个股包括，中国武夷、首开股份、北京城建等。风险提示：政策不达预期。-13%-3%7%17%27%37%150915111601160316051607房地产沪深300行业走势图相关研究行业评级：行业研究/深度研究|2016年09月谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准22正文目录京津冀一体化的背景，就是在于北京生态圈........................................................................4京津冀的前世：环渤海经济圈..........................................................................................4京津冀的今生：打造“新首都经济圈”..............................................................................5为什么要提出京津冀一体化？......................................................................................5京津冀路线图已明确：四类非首都功能疏解是核心......................................................6京津冀协同发展直到2014年才有实质性的进展..........................................................7京津冀一体化的问题：城市梯度的过度差异........................................................................9京津冀城市群差异梯度大.................................................................................................9京津和河北地州市的GDP梯度差别太大.....................................................................9北京资金吸附能力及企业研发实力都强于津冀太多....................................................10人口都迁入北京和天津，人口高度聚集......................................................................10京津冀区域经济发展不平衡，产业结构差异较大...........................................................12北京新兴第三产业在崛起，传统第三产业在萎缩.......................................................12天津第三产业主导地位初步确立.................................................................................14河北产业结构层次总体偏低，未完成从“二三一”到“三二一”的转变...................15五大城市群中，京津冀面积排第二、GDP排第三.........................................................17新型城镇化将以城市群为主体形态.............................................................................17对比长三角、珠三角，京津冀一体化进展不明显.......................................................18京津冀一体化至于楼市：京内高端化、京外刚需化...........................................................19北京行政单位、产业及教育医疗外迁，人口和资源不断流入津冀..................................19北京第二产业外迁加上第三产业逐步走向“高精尖”，四环以内房价上涨动力强劲...19通州成为“北京城市副中心”，房价处于稳步上涨的通道中.......................................19天津滨海新区成为金融、科创等首都功能外迁重要承接地，看好教育发达区房价....19北京产业及教育医疗资源的外迁，将导致河北住房需求显著增加..............................20交通外延打通，有利于周边房价....................................................................................21北京三地铁将通河北燕郊、固安、涿州，三城房价均受益.........................................21新空港经济圈，带动周边房价上涨.............................................................................22京津冀一体化的政策、规划...............................................................................................23附件：关于房地产的重要的京津冀政策.............................................................................25行业研究/深度研究|2016年09月谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准33图表目录图1：狭义的环渤海经济圈包括北京、天津、河北、辽宁、山东“三省二市”.................4图2：广义的环渤海经济圈延伸到山西和内蒙古中部地区.................................................4图3：中国沿海经济隆起地带可以分为三个部分：环渤海、泛长三角、泛珠三角.............4图4：京津冀包含北京、天津和河北的11个地州市..........................................................5图5：五大问题齐聚北京：人口过多、雾霾严重、交通拥堵、房价高涨和环境资源匮乏..5图6：高校疏解，带动周边住房需求..................................................................................6图7：医院疏解，带动周边住房需求..................................................................................7图8：京津冀协同发展的首要任务是疏解北京非首都功能和解决“大城市病”.................7图9：围绕京津冀协同发展的议题已持续近30年.............................................................8图10：京津两级过于“肥胖”，周边河北中小城市过于“瘦小”......................................9图11：河北省11个地州市GDP呈梯度分布..................................................................10图12：北京和天津城市“虹吸效应”明显...........................................................................11图13：周边人口不断流入北京和天津..............................................................................11图14：京津冀人口密度极不平衡.....................................................................................12图15：第三产业贡献北京GDP80%的产值................................................................