仲量联行供不应求的市场环境在京津冀物流市场逐步形成2018115页

2018年9月房地产市场洞察供不应求的市场环境在京津冀物流市场逐步形成当你在一家快时尚品牌零售店买到一件新衣服，或者收到网络订购的新手机时，是否想过是如何稳妥地买到原产地为越南制造的服装或者中国组装的手机的？这个帮你处理诸如包装、存储以及运输等活动的系统，被称之为现代物流业。如今物流网络系统的一个关键组成部分是仓储物流空间（制造商、零售商、批发商等用于货物存放的物业设施）。仲量联行不仅提供物流物业设施租赁和买卖服务，同时我们的研究团队每个季度还会追踪该市场的趋势变化。在今年8月发表的关于天津冷链仓储市场概览的文章中，我们注意到，由于符合国际水准的设施有限，天津冷链物流市场呈分散化，市场仍然由本地开发商及运营商所主导。在本文中，我们将着眼于天津、甚至更大范围内的京津冀范围内的国际标准物流仓库的现状。仲量联行关于“国际标准”考量14项指标，包括建筑结构、总建筑面积、净层高、消防等。物流物业市场现状来源：仲量联行研究部廊坊天津北京截至2018年第二季度，京津冀地区现有国际标准仓储物流空间约540万平方米。华北地区人口约1.8亿，其中京津冀城市群人口约1.12亿，其中北京和天津的人口分别为2,180万和1,560万。在我们追踪的24个城市中，围绕京津冀地区的国际标准物流存量约占总存量的15%，其规模与位于华南的珠三角地区类似（同样拥有约占总存量15%）。与长三角地区（包括上海、南京、苏州）（占占总存量的42%）相比，上述两个地区的物流仓储存量规模仍然相对较小。来源：仲量联行研究部，2018年第二季度十年前，京津两地的物流市场具有明显差异。天津的仓储物业积聚在滨海新区，需求主要来源于制造业企业。相比之下，北京的仓储物流空间需求主要来源于零售商以及为零售商、制造业企业提供服务的第三方物流公司。来源：北京市统计局01234567佛山东莞廊坊太仓嘉兴昆山武汉南京苏州重庆沈阳成都深圳广州天津北京上海百万平方米现有及未来非保税物流物业总存量主要枢纽次要枢纽卫星城2018-20202Q1810%14%16%16%17%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%0%10%20%30%20132014201520162017北京网络购物交易规模与社会消费品零售总额对比北京网络购物交易额(%)(左轴)北京社会消费品零售总额增速(右轴)北京网络购物交易额增速(右轴)来源：天津统计局过去几年里，中国电子商务行业增长迅猛，这极大地影响了需求来源，使得这两个主要物流枢纽城市之间在需求方面呈现更多相似之处。在此期间，不论电商巨头或规模较小的电商公司都在其北方最大的客户群所在之地——北京租赁了物流空间，并设立了主要配送中心。到2012年底，北京物流市场存量已增至146万平方米，但其空置率仅为0.5%，是2004年我们开始追踪市场以来的最低水平。五年前，北京市政府减少了仓储用地供应，并在2014年首次提出“疏解北京的非首都功能”，此后，土地稀缺问题变得更加严重。廊坊的重要战略位置使其成为承接北京外溢需求的首选。在廊坊的仓储物业实现满租之后，2015年，需求继续向南流向天津，特别是武清区及北辰区，这两个拥有年新增供应50万平方米以上，且距北京分别仅70公里、90公里的分市场。与全国网络购物交易额增速一样，北京、天津的网络购物交易额增速都在放缓，但仍继续超过社会消费品零售总额的增速。目前，电子商务及第三方物流公司继续主导租赁市场需求。通常，第三方物流公司并不是物流空间的最终使用者，他们的业务主要是为电商企业及零售商提供物流服务。第三方物流公司在物流市场的持续增长，也反映了网络购物的快速增长。以阿里巴巴旗下的物流公司菜鸟为例，2017年，菜鸟在天津租赁了12万平方米的空间，以支持其业务扩张。2%3%5%7%7%0%20%40%60%80%100%0%10%20%20132014201520162017天津网络购物交易规模与社会消费品零售总额对比天津网络购物交易额(%)(左轴)天津社会消费品零售总额增速(右轴)天津网络购物交易额增速(右轴)来源：仲量联行研究部三地政府对新的仓储物业开发均持谨慎态度。在此背景下，北京与廊坊的在建新项目有限。截至2018年第二季度，北京已经连续第5个季度没有新项目完工入市。2015年以来，廊坊市仅有一个3.3万平方米的项目竣工。相比之下，在2018年与2019年，天津仍将建设大量的物流空间，但到2020年也将开始逐渐减少。来源：中指数据强劲的租赁需求以及有限的新增物流空间供应，使得目前正在形成的京津冀物流市场供应趋紧的局面正加速到来。目前，所有这三个市场的空置率都达到5年来的新低，并且租金涨幅加速。未来展望地理位置一直是物流设施的一个关键特征。以普洛斯及嘉民两家开发商为例：当他们首次进入京津冀市场时，他们会选择重要的交通节点，比如北京首都国际机场、天津滨海国际机场、天津港或者任何临近G2以及S3301高速公路（连接京津冀地区的两条主要高速公路）。年北京、天津、廊坊需求按行业划分第三方物流制造业电子商务零售05001,0001,5002,0002,50020132014201520162017规划建筑面积(千平方米)一手仓储用地交易北京天津廊坊普洛斯及嘉民集团现有项目及未来供应来源：仲量联行研究部在京津冀地区仓储用地稀缺的条件日益严峻的情况下，预计未来在被人们视为新兴地区的区域应该会有更多的物流空间供应，这些区域包括北京平谷区、房山区以及天津津南区等。综上所述，京津冀地区将继续在华北地区占据最大的物流空间市场份额。未来几年间，电子商务及第三方物流公司仍将是该地区租赁市场的主要需求驱动力。鉴于可供开发仓储物流项目的一手土地供应有限，在这个供应趋紧的市场上，房地产投资者及开发商对持有股权或对旧项目翻新改造的关注度会越来越大。因此，尽管在线购物降低了零售商对零售实体店的需求，但也因此提高了零售商对物流空间的需求。同时，即便消费者没有关注到供应链的这一层面，消费者在线购物的物流成本也可能开始上涨。现有项目未来项目何迈可董事总经理仲量联行，天津[e-mail]©仲量联行2018年版权所有仲量联行享有本文的专有权利，未经仲量联行事先书面同意，不得以任何形式或者通过任何方式，进行全部或部分拷贝、复制或传播。本文中所载信息来源于我们认为可靠的渠道。但是，我们不对本文信息的准确性作出任何声明或保证。如有不准确之处，敬请告知我们，以便进行修改。仲量联行不承担因疏忽引起的责任，也不对任何一方因依赖于本文而遭受的损失或损害承担责任。