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稳中有压，警惕“新库存”——2019年下半年房地产市场和政策展望贝壳研究院1稳中有压，警惕“新库存”——2019年下半年房地产市场和政策展望2019年上半年全国房地产市场发生了哪些新变化？贸易战下房地产政策的约束是什么？2019年下半年房地产市场将怎么走？关于2019年上半年的回顾和下半年的展望，基于数据洞察贝壳研究院有以下10个观点：1.上半年整体市场回暖。2019年上半年全国重点城市普遍回暖，重点城市二手房成交量环比增长50%以上，同比持平；大部分重点城市新房成交量增长；土地市场也走出去年下半年“低谷”。2.金融边际宽松和预期驱动回暖。2019年上半年市场的回暖来自于信贷的边际放松，居民和企业的贷款成本降低，同时行政调控的边际放松也改变了前期市场低迷的预期。3.回暖并不是全面的，是分化的。整体来看，距离调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山东江苏等棚改大省表现更为明显。4.回暖并没有持续，上半年市场前高后低。不管是二手房市场还是新房、土地市场，都呈现出明显的“前高后低”特点，市场在一季度的小阳春后，二季度一方面是信贷和开发商融资渠道的再次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期。5.政策难松难紧，“稳”+“一城一策”是主基调。贸易战的2长期性和宏观经济运行的压力使得房地产政策不能“紧”，居民杠杆的快速增长和对消费的挤压使得房地产政策不能“松”。同时，政策对于市场波动将保持高度的敏感性，“一城一策”趋势明显。6.潜在需求依然存在。二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势，市场需求依旧存在，这是支撑下半年市场的上行动力。7.重点城市的改善型需求难以释放。在政策稳的背景下，重点城市的改善型需求依旧难以释放，而改善需求是市场的“新刚需”，这是下半年市场的重要下行压力。8.市场“新库存”问题突出。在贝壳监测的29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月。9.“限价”问题开始凸显。限价背景下开发商的利润被压缩，新房产品同质化问题突出，市场供应和需求存在“错配”，部分区域如北京新房去化和库存压力大。10.三四线城市疲态明显，后期山东、山西与河南的城市下行幅度将更大。2018年下半年来，受棚改收紧的影响，三四线城市成交动力明显不足，财政部发布的计划中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%，市场下行压力更大。3一、2019年上半年市场：前高后低，分化加剧2019年上半年全国重点城市二手房市场在部分地区行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷，进入二季度后，在政策收紧、预期转变的背景下，市场的回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。表：2018年末到2019年初各地调控政策放松汇总地区时间政策内容菏泽2018/12/18取消限售广州2018/12/19商铺及公寓不再限定销售对象珠海2018/12/19部分区域限购放松合肥2018/12/28兰州2019/1/5菏泽成武县2019/3/12鼓励农民购房落户衡阳2018/12/26取消限价阜阳2019/2/21济南2019/3/20北上广深2019/3/8二手房交易增值税附加税税率减半东莞2019/3/12二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额2%征收镇江、海口、广州、南京、大连、常州、西安、南京、高碑店市、芜湖、石家庄2018/11-2019/3人才安居/落户放宽来源：贝壳研究院整理4图：全国首、二套房贷平均利率变动来源：wind上半年市场除了整体复苏外，内部也出现明显的分化，表现为城市的分化和时间的分化。城市分化表现在三个方面：在二手房方面，市场的冷热与距离调控时间的长短呈现明显的正相关；新房方面，以长三角的南京、苏州为代表，回暖更为明显；土地市场二线城市升温幅度相对更大。（一）上半年整体市场底部回暖1.重点城市二手房市场底部向上，内部分化重点城市成交量环比增长超5成，同比持平。总体看，上半年重点14城1二手房市场在经过了2018年下半年的大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但环比去年下半年则增加52.3%，从底部走出。1重点14城：北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率5图：重点14城链家二手房成交总量走势来源：贝壳研究院重点城市均价止跌上扬，成都、大连、上海涨幅领先。随着成交回暖、预期改善，重点城市二手房成交均价普遍止跌：14城中10个城市房价环比上涨，与去年2018年四季度价格低点比，成都涨幅最大为7.2%，西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳，而武汉及长沙分别累计下跌4.8%和5.6%。图：重点城市链家二手房成交均价（元/平）走势来源：贝壳研究院2018H12018H22019H140000450005000055000600006500070000北京市深圳市上海市100001500020000250003000035000杭州市南京市天津市青岛市6图：2019Q2重点14城二手房均价相对去年低点（2018Q4）的累计涨幅来源：贝壳研究院市场成交节奏小幅加快。2019年以来，二手房购房者成交周期结束了2018年下半年以来拉长趋势，开始缩短。与2018Q4比，2019Q2重点14城二手房购房者成交周期均有缩短。图：重点城市2018Q4及2019Q2链家二手房成交周期（天）变动来源：贝壳研究院买方话语权减弱。重点城市2019年上半年业主调价中涨价次-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%成都大连上海北京深圳南京杭州重庆济南天津西安青岛武汉长沙0102030405060708090北京上海杭州成都深圳青岛天津济南南京武汉大连长沙西安重庆2018Q42019Q27数占比在2018年四季度的低位上上升，二季度14城中有一半的城市该比例重新下滑，但仍高于2018年四季度水平。同时2019年以来成交中议价空间显现收窄态势。图：重点城市链家二手房业主调价中涨价次数占比（%）来源：贝壳研究院图：重点城市链家二手房成交中议价空间（%）来源：贝壳研究院二手房市场的升温虽普遍，但向上幅度有所分化。具体表现在2018年上半年重点调控的城市，如成都，下半年政策高压下市场051015202530352018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q2北京成都大连杭州济南南京青岛上海深圳天津武汉西安长沙重庆0246810122018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q22018Q42019Q12019Q2北京成都大连杭州济南南京青岛上海深圳天津武汉西安长沙重庆8基数低，使得2019年上半年表现出较明显的反弹；而调控较早的城市，2018年以来市场波动较小，2019年上半年的升温相对温和，如上海、北京等。成都2019年上半年链家二手房成交量同比增加34%，均处在14城前列。这主要是由于2017-2018年成都两度调控，2018年成交低基数，故反弹相对明显。今年前四月成都二手房均价随成交回暖而温和上涨，后两月二手房量价同步下行，6月均价14569元/平，同比下跌5.8%。武汉2019年上半年市场升温较为明显，二季度成交不仅无回调迹象，6月成交处在2017年以来高位上。上半年成交同比增加32.1%。但是成交的回暖并未带动均价的上涨，原因在于2019年武汉新房、二手房的供应都出现明显增长，2018年下半年均价的阴跌模式仍在继续，6月均价18384元/平，同比下跌6.4%。南京上半年链家二手房成交同比增加34.5%，市场表现好于2017-2018年同期水平。南京二手房成交均价长期保持平稳，2019年2-4月均价连续小幅向上，5-6月均价掉头向下，基本消化前期涨幅，二季度二手房均价31388元/平，同比上涨1.3%。深圳去年“731”调控加码后，市场降温，今年上半年市场低位有所反弹明显，但市场热度不及去年上半年，成交同比小幅下降3.6%。6月深圳均价55591元/平,同比下跌6.3%。上海2019年上半年二手房市场升温幅度相对温和，链家成交同比增加41.7%。不同于其他城市，2018年下半年上海二手房成交9并未有明显下降，故上半年市场升温幅度相对就不大。这主要是由于上海2017-2018年无重大政策变动，市场逐渐消化2016末的调控影响而持续复苏，上半年二手房成交同比增加48.7%，增速居14城首位。但均价的向上显得乏力，近4月于低位波动，无明显上涨。北京上半年二手房市场升温则较为有限，同比表现不及去年同期，成交同比下降14.3%。北京市场并无大幅向好，一方面是政策依旧高压，需求尤其是改善型需求释放难度大，另一方面则是由于新房的分流，今年前5月北京新房成交同比增长1.6倍，新房成交占比提升近16个点。6月北京二手房成交均价62475元/平，同比持平，在相对平稳的市场下，均价难大幅向上。图：2019年上半年重点城市链家二手房实时成交同比来源：贝壳研究院图：重点城市2019Q2二手房成交均价同比涨幅-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%上海南京成都武汉济南总体杭州天津深圳北京大连重庆青岛长沙10来源：贝壳研究院2.新房市场小幅回暖，城市层级间分化明显在季节性因素叠加降价促销下，节后新房市场销售好转，这种好转在不同能级城市中表现又有所不同。一线新房底部回暖，北京最为显著。由于一线城市调控早，市场回落较早，处于市场底部的一线城市在房源供应增多下，市场全面回暖。一线4城1-5月新房销售均同比增长，总成交同比增长35%，其中北京今年前5月新房成交同比增长明显，增幅为162.9%。图：2019年1-5月一线城市新房成交及新增供应同比增速数据来源：贝壳研究院7.1%3.6%0.8%0.5%-0.1%-1.0%-1.9%-5.7%-6.2%-6.6%-8.1%-9.6%-9.6%-9.7%大连南京北京深圳重庆杭州天津上海西安济南武汉青岛成都长沙-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%北京深圳上海广州新房成交套数新房批准可上市套数11二线新房分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区城市出现回暖。322个二线城市总成交同比下滑6.1%，其中17城1-5月新房销售套数同比增长。强二线城市中，天津、南京、武汉和厦门前期新房市场回落明显，今年1-5月成交有所回升；调控较晚的重庆和大连以及人才政策致使购房环境宽松的西安和合肥，去年上半年成交基数高，今年1-5月销售同比仍回落。弱二线城市中，今年市场回暖的主要是东北及西南地区城市，比如长春、哈尔滨、南昌、兰州、乌鲁木齐