4绿城酒店资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告

1绿城酒店资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告绿城酒店资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告概况数据分析师Tel:[phone]Fax:[phone]年【】月【】日评级意见中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）基于2017年【】月【】日及之前获得的相关信息，授予恒泰证券股份有限公司（以下简称“恒泰证券”）设立的“绿城酒店资产支持专项计划”（以下简称“本专项计划”）优先A类资产支持证券【AAA】级别，优先B、C类资产支持证券【AAA】级别。该级别表示本专项计划优先A类资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在法定到期日或以前足额偿付的可能性【极高】，违约风险【极低】；优先B、C类资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在法定到期日或以前足额偿付的可能性【极高】，违约风险【极低】。预定评级资产支持证券发行规模（万元）期限信用级别优先A类资产支持证券45,7003+3+3+3+3+3+3+3年（可提前结束）【AAA】优先B类资产支持证券95,1003+3+3+3+3+3+3+3年（可提前结束）【AAA】优先C类资产支持证券7,4003+3+3+3+3+3+3+3年（可提前结束）【AAA】合计148,200--基础资产系指由原始权益人根据《信托受益权转让合同》约定在专项计划设立日转让给管理人的、原始权益人依据《信托合同》享有的信托受益权原始权益人/担保人/增信主体/优先收购权人绿城房地产集团有限公司受托人中信信托有限责任公司借款人/物业持有人/项目公司杭州绿城海企投资管理有限公司青岛绿城华川置业有限公司管理人恒泰证券股份有限公司托管人中国农业银行股份有限公司浙江省分行监管银行中国农业银行股份有限公司杭州中山支行中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行登记机构中证机构间报价系统股份有限公司本评级报告是中诚信证评基于2017年3月【】日及之前获得的相关信息而出具的。在资产支持证券发售后，中诚信证评将根据实际发售结果对本评级报告出具的评级意见进行确认或调整。中诚信证评将在资产支持证券存续期内对其进行跟踪评级，如其风险程度和信用质量发生变化，中诚信证评将可能对其信用等级进行调整。预售报告2绿城酒店资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告信用评级报告声明中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次资产支持证券到期兑付日有效；同时，在本期资产支持证券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。3绿城酒店资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告本专项计划之优势优先A类资产支持证券的本息偿付现金流全部来自于借款人杭州绿城海企投资管理有限公司（以下简称“杭州绿城”）和青岛绿城华川置业有限公司（以下简称“青岛绿城”）的酒店物业运营现金流。未来专项计划存续期内，借款人每年的酒店物业运营收入扣除运营成本后的EBITDA（息税折旧摊销前利润）对当期A类资产支持证券本息的覆盖倍数均在1.10倍以上，专项计划现金流对优先A类资产支持证券的本息兑付具有较好的保障。优先B、C类资产支持证券本息偿付的现金流来自于优先收购权人绿城房地产集团有限公司（以下简称“绿城集团”）支付的权利维持费、绿城集团担保补足的当期应付资产支持证券本息与净现金流的差额部分现金流。根据《优先收购权协议》的约定，优先收购权人绿城集团或其指定的第三方享有信托受益权的优先收购权，并应按约定支付权利维持费。根据交易结构的安排，当专项计划账户内资金不足以全额支付优先B、C类资产支持证券本息时，绿城集团需承担担保支付义务，从而对优先B、C类资产支持证券的偿付形成保障。针对优先A、B、C类资产支持证券每3年售回登记期安排，专项计划设置了流动性支持措施。根据《增信安排协议》的约定，售回登记期内申请售回的资产支持证券份额与已进行售回登记并确认完成售回的资产支持证券份额存在差额的，增信主体绿城集团应该将差额份额对应的购买价款一次性支付至管理人指定的专项计划账户。绿城集团作为担保人，目前绿城集团得到大股东中国交通建设集团有限公司在经营管理、项目获取及融资等多方面支持，在房地产行业具有很强的产品质量和品牌实力，偿债能力很强，融资渠道畅通，绿城集团可为优先级资产支持证券预期支付额的偿付提供很强的信用支持；且杭州绿城、青岛绿城将其各自持有的酒店物业抵押给信托受托人，其中两处酒店物业的评估价值合计为21.80亿元，较优先A、B、C类资产支持证券的发行总规模14.82亿元有一定的超额覆盖。总的来看，资产支持证券兑付的安全边际很高。4绿城酒店资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告本专项计划之弱势及缓解方式本专项计划优先A类证券的本金和预期收益主要来自于两处酒店物业资产运营收入现金流。在专项计划存续期内，若出现酒店入住率下降或平均房价下跌导致酒店收入下降，或除不可抗力之外的其他因素导致酒店物业无法于最佳状态运营等情况时，可能会对专项计划预期收益产生不利影响。缓解方式：杭州酒店物业位于杭州上城区钱塘江边，地段优势较为明显，酒店运营较为成熟，酒店入住率不断提高，酒店运营收入近年呈增长态势，酒店委托喜达屋集团经营管理，未来酒店运营收入稳定性较好。青岛酒店物业位于青岛市李沧区，目前是李沧区唯一一家五星级酒店，依托青岛市良好的旅游资源和酒店的交通优势，青岛酒店自2014年开业以来入住率不断提高，酒店运营收入稳定增长。此外，根据《绿城酒店资产支持专项计划增信安排协议》的安排，当借款人无法偿还信托贷款本息时，担保人绿城集团无条件不可撤销地承担差额补充义务，考虑到绿城集团有很好的股东支持，在房地产行业具有很强的产品质量和品牌实力，偿债能力很好，中诚信证评认为酒店运营收入波动对本专项计划优先A类资产支持证券本息得以按时偿付产生不利影响时，绿城集团的差额支付承诺可提供有力支撑。为担保《贷款合同》项下的主债权，绿城集团对信托贷款提供无限连带责任保证担保，且杭州绿城和青岛绿城持有的两处酒店物业抵押给信托受托人中信信托。但目前两处酒店物业资产上存在一定的负担。根据交易结构的设计，相关物业负担解除及抵押他项权登记手续应在专项计划成立后30个工作日或管理人另行指定的期限内完成。在专项计划成立后、他项权登记手续未完成前，酒店物业运营现金流受限有可能对优先级资产支持证券的兑付造成一定的影响。缓解方式：根据交易结构的安排，在青岛绿城酒店物业资产抵押登记办理完成前，借款人青岛绿城和杭州绿城的《企业法人营业执照》、《土地证》、《房产证》、公章应放置于管理人和借款人共同监管的保险箱内。中诚信证评认为上述措施可缓解他项权登记完成前存在的相关风险。若借款人持有的两处酒店物业资产未来受不动产市场景气度波动影响，酒店物业资产公允价值可能下降幅度较大，从而对专项计划产生不利影响。缓解方式：借款人杭州绿城持有的杭州钱江尊蓝豪华精选酒店位于杭州市繁华商业地段，地理位置优越，交通便利，运营三年来入住率较高，平均房价在当地排名靠前。借款人青岛绿城处于青岛李沧区，交通便利，自2014年开业以来入住率不断提高，目前入住率处于青岛市前列；且杭州市和青岛市经济发展较好，增长潜力较大，未来两处酒店物业资产评估值大幅下跌的风险相对较小。同时，考虑到绿城集团提供的担保承诺，我们认为未来物业资产估值下跌对优先级本息的偿付影响较小。5绿城酒店资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告评级意见和考虑因素中诚信证评授予“绿城酒店资产支持专项计划”项下优先A类资产支持证券信用等级为【AAA】，优先B类资产支持证券信用等级【AAA】，优先C类资产支持证券信用等级【AAA】，中诚信证评给予上述资产支持证券的评级，主要基于如下方面的考虑：酒店物业资产的地理位置较好、市场价值较高；酒店物业运营EBITDA对优先A类资产支持证券本息的超额覆盖；交易结构的安排，包括信用触发事件、现金流分配机制等；绿城集团增信主体的增信安排，以及酒店物业抵押；绿城集团的保证担保；管理人和托管人丰富的运作经验。6绿城酒店资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告交易概况交易要素专项计划名称绿城酒店资产支持专项计划（以下简称“本专项计划”）专项计划期限优先A、B、C类资产支持证券期限均为自专项计划设立日至2042年1月25日，约为24年（3+3+3+3+3+3+3+3年），且每3年设置了专项计划开放程序，可提前结束原始权益人/担保人/增信主体/优先收购权人绿城房地产集团有限公司（以下简称“绿城集团”）受托人中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）借款人/项目公司/物业持有人青岛绿城华川置业有限公司（以下简称“青岛绿城”）杭州绿城海企投资管理有限公司（以下简称“杭州绿城”）管理人恒泰证券股份有限公司（以下简称“恒泰证券”）托管人中国农业银行股份有限公司浙江省分行（以下简称“农业银行”）监管银行中国农业银行股份有限公司杭州中山支行中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行（以下合并简称“农业银行”）登记机构中证机构间报价系统股份有限公司（以下简称“中证报价系统”）基础资产特征基础资产系指由原始权益人根据《信托受益权转让合同》约定在专项计划设立日转让给管理人的、原始权益人依据《信托合同》享有的信托受益权及其附属权益信托借款本金余额14.82亿元预期现金流产生及归集频率按月归集目标资产特征建筑面积（平方米）评估价值（亿元）酒店物业一：杭州尊蓝钱江豪华精选酒店38,301.1913.32酒店物业二：青岛李沧喜来登酒店48,655.118.48合计86,956.3021.80评估机构广州第一太平戴维斯房地产与土地评估有限公司（以下简称“第一太平”）评估时点2016年9月30日资产支持证券资产支持证券预期发行金额（万元）预期收益率（%）优先A类资产支持证券45,700【】优先B类资产支持证券95,100【】优先C类资产支持证券7,400【】合计148,200绿城酒店资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告7交易结构分析本专项计划按照《中华人民共和国合同法》、中国证券监督管理委员会、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、中国证券投资基金业协会《资产支持专项计划备案管理办法》等法律、行政法规和中国证监会的有关规定设立，其基本交易结构如下图1所示。在本专项计划中，资产支持证券认购人通过与管理人恒泰证券签订《绿城酒店资产支持专项计划资产支持证券认购协议》（以下简称“《认购协议》”），成为资产支持证券持有人，认购人根