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中国|2018年4月中国酒店目的地酒店及旅游地产投资咨询部中国酒店目的地2目录：03专题文章05中国酒店主要目的地城市地图07中国酒店目的地19全力支持您的业务20联系我们中国酒店目的地3专题文章可能出现的酒店改造近几年，在国内酒店市场供应过剩的情况下，一些酒店投资者正在积极寻找机会通过重新定位的方式，将表现欠佳的酒店改造为写字楼或住宅用途来提升资产价值。另外，在政府的鼓励下，部分一线城市的业主也在寻找契机，将其市中心的老旧物业重新改造成长租公寓。国内旅游市场持续扩张国内旅游市场在新中产阶级的崛起下依旧保持强劲增长趋势。据中国国家旅游局统计显示，2017年全年，国内旅游人数达50.01亿人次，比2016年同期增长了12.8%。其中，城镇居民为36.77亿人次，增长15.1%；农村居民为13.24亿人次，增长6.8%。国内旅游收入达4.57万亿元，比上年同期增长15.9%。与此同时，入境旅游在同期保持平稳增长至13,948万人次，增速为0.8%。其中外国人为2,917万人次，增长3.6%。国际旅游收入1,234亿美元，比去年同期增长2.9%。在利好因素驱动下，一些二线城市具备国内比较成熟的旅游市场如杭州和苏州，旅游资源丰富，它们的酒店相较于一线城市而言具有价格的竞争力，也让这些酒店市场的业主们有望逐步提升酒店业绩。酒店品牌方向调整国内酒店业主也在尝试调整酒店管理的品牌方向。近些年来，国内的酒店管理公司日益提升了管理经验和品牌认知度，而一些业主在与国际酒店公司签订的管理合同到期后，决定选用国内品牌取代国际品牌。经典的例子莫过于被冠以锦江集团旗下昆仑酒店品牌的原上海静安希尔顿酒店，以及被冠以万达文化酒店品牌的原北京万达索菲特酒店。与此相对的，另外一些国内业主考虑到一些已开业的酒店项目所在地的市场属性，不想受到国际管理公司传统式国际品牌贯有的限制和约束。这一些业主开始有计划地选择和国际管理公司签订豪华精选品牌系列。豪华精选品牌系列能够让业主在保留各项目独特品牌特性的同时，亦能充分享受国际酒店管理公司的国际运营标准及常旅客计划。经典的案例包括：云南省丽江原金茂君悦酒店在2018年3月重新定位为丽江金茂凯悦臻选，以及世茂集团旗下原上海世茂佘山艾美酒店于2014年装修后更名为上海佘山茂御臻品之选。总结随着新建酒店项目建成，强劲的国内旅游需求，以及基础设施的不断完善，国内酒店市场交易在未来预计将继续保持健康态势。中国正在成为世界主流的MICE目的地，而同时受休闲和商务旅游的成长影响，中国未来旅游市场保持积极乐观。在未来几年里，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部预计主要城市（如北京和上海）酒店市场的每间可出租客房收入(RevPAR)增长幅度可以达到3%到4%。在中国政府明确提出限制房地产和酒店娱乐类的境外投资以缓解资本外流的背景下，越来越多的投资者将视线投向日益增长的国内市场。2017年8月，国务院和国家发展和改革委员会下达关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见。意见下令限制境内企业进行房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，以降低金融风险和支撑国内经济。受该政策影响，中国的境外投资量较其他地区而言同比下降，而投资者们现在更加倾向于在本地投资。据仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部统计显示，2017年中国内地市场酒店成交量约为人民币290亿元，其中绝大部分的酒店买家为国内投资者。就城市单体酒店交易量而言，北京酒店的成交量最为突出，而就交易总量而言，富力地产出资约190亿元（截至2018年三月已转让约180亿元）收购万达集团旗下77家酒店（后调整为73家酒店）为2017年酒店交易榜首。境外投资者也对国内酒店市场表现出强烈的兴趣，但由于国内可交易的优质酒店物业较少，同时，较低的回报率导致境外投资者难以进入市场。酒店投资者目光转向国内备注：平方英尺是香港计算楼面面积的常用单位。1平方英尺换算约为0.09平方米。中国酒店目的地4土地与楼宇成交价格于2017年再创新高酒店投资的热情与香港地产市场积极向好的大背景不可分离。在2017年，香港土地与楼宇成交价格再创新高。•南丰集团以246亿港元购入启德一地块。该地块可建的最大建筑面积为200万平方英尺，即每平方英尺价格约为1,650美元。该地块为商业用地规划。•恒基兆业地产以233亿港元购入中环美利道停车场地块。该地块可建最大建筑面积为46.5万平方英尺，即每平方英尺价格约为6,500美元。该地块为写字楼用地规划。•九龙西北长沙湾一规划酒店地块被新鸿基地产以50.6亿港元拍下，按照可建最大建筑面积计算，每平方英尺价值约1,730美元。临近的一块住宅用地随后以173亿港元由某一财团成交。•另据报道永泰地产及资本策略地产组成的财团以港币116亿从市区重建局拍下上环卑利街的商业地块，按照可建最大建筑面积计算，每平方英尺价值约3,420美元。项目预计建成一个包含写字楼、酒店及零售的综合体。•长江集团将持有中环中心70%的股权以402亿港元（即每平方英尺4,200美元）出售给据称是由某内地公司组建的财团。投资者探索酒店用途转换的机会2017年有几宗酒店交易将有可能转换为住宅或写字楼用途。尽管全市酒店的入住率维持在较高水平，但鉴于近期写字楼的需求仍然强劲，酒店业主也因此积极考虑楼宇用途转换的机会。爪哇集团于2017年4月向香港城市规划委员会递交申请，计划将持有的铜锣湾皇冠假日酒店重建为写字楼和零售商场。该酒店在2007年建成，酒店层数为29层。截至2017年底，城市规划委员会公告显示该申请仍在等待最终审核。九层建筑香港隆堡兰桂坊酒店在2017年7月正式关闭。酒店业主佩新集团计划将该酒店重建为一栋商业大厦，有报道称该酒店会在2018年年中作为一幢写字楼重新开业，据称联合办公空间巨头WeWork已经签下该项目。文华东方酒店集团于2017年6月决定将持有的香港怡东酒店推出市场进行出售，意图最大限度利用该酒店的潜在商用价值。该酒店地块已经通过审核，可被重新开发为26层的商业大厦。但是由于市场价格未能达到业主预期，出售计划于同年九月被搁置。据2017年年底的报道，凯龙瑞以13.5亿港元收购香港王子酒店（湾仔）并计划将该酒店改建为共用工作空间的写字楼。凯龙瑞曾在上海成功地进行过类似的项目开发。当一些投资者探索酒店地产的其他用途的时候，也有一些投资者在酒店产业寻找机会。波叔（繁体中文：鄧成波）是香港著名的商业零售及工业地产投资者，他在2017年购置了一系列的酒店及公寓地产，计划借此开展旗下酒店品牌的扩展。总结对于香港酒店市场的投资人来讲，他们不仅仅关注于酒店本身的收益潜力。2017年上涨的酒店交易额除了受香港旅游市场回暖的积极影响之外，在一定程度上也借势于香港总体地产市场交易的提升。2017年，香港酒店总投资交易额领先于亚太其他城市：全年共达成12宗酒店交易，总成交额将近129亿港元（约16亿美元），为近年来仅次于2015年约280亿港元的交易记录。香港酒店投资市场的发展受益于2016年12月之后入港旅游人次的快速回暖。截至2017年11月，在中国大陆游客的带动下，入港过夜旅客人数同比增长5.0%。作为香港最大的客源市场，中国大陆同期入港过夜旅客达1,680万，同比增长6.4%，占总入港过夜旅客人次的66.7%。香港位居2017亚太城市酒店投资交易额榜首数据来源：官方统计，STR，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部注：香港酒店市场数据聚焦奢华酒店；澳门酒店市场数据涵盖所有市场的酒店；台北及其他城市酒店市场数据聚焦高端及奢华酒店。2017年旅游总人次与每间可出租客房收入(RevPAR)变化情况-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%台湾澳门香港三亚西安哈尔滨杭州郑州深圳广州上海北京每间可出租客房收入-增长率(％)旅游总人次-增长率(％)中国酒店目的地5杭州北京哈尔滨郑州上海台北三亚香港澳门广州深圳西安主要目的地城市澳门（所有酒店市场）中国酒店目的地6旅游总人次(2017)旅游总人次(2017)增长率增长率8.9%7.4%8.2%5.7%3.2%12.9%5.4%15.8%9.2%20.5%10.9%0.5%2.97亿3.27亿6,276万6,022万5,847万1.01亿3,261万1.63亿7,713万1.81亿1,831万1,070万入住率入住率74.0%74.7%75.2%82.7%82.6%74.5%89.4%67.0%57.2%69.1%70.0%71.5%平均房价（人民币）平均房价1,0281,0689241,1783,430港币1,370澳门元6101,0855966521,114每间可出租客房收入（人民币）每间可出租客房收入7617976959742,834港币455727341451780增长率增长率4.5%4.2%11.5%12.1%5.6%17.9%0.3%7.1%-11.3%8.9%1.6%0.4%城市城市北京上海广州深圳香港（奢华酒店市场）台北（高端及奢华酒店市场）郑州杭州哈尔滨西安三亚数据来源：各地区统计局或旅游局，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，STRGlobal，行业新闻等数据来源：各地区统计局或旅游局，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，STRGlobal，行业新闻等1,224澳门元5,011新台币7,010新台币数据速览2.97亿旅游总人次（2017年）约1,100间客房2017年新增客房数74.0%入住率1,028元平均房价761元每间可出租客房收入新开业酒店北京新国贸饭店北京宝格丽酒店北京泛太平洋酒店北京东直门雅辰悦居酒店即将开业的酒店北京璞瑄酒店北京无印良品酒店北京前门文华东方酒店北京王府井文华东方酒店北京乐多港万豪酒店北京丰台科技园万豪酒店酒店交易北京长安街W酒店北京奥克伍德华庭酒店公寓北京上东Jen酒店北京中环假日酒店中国酒店目的地7北京需求北京是中国的首都，自古以来以其独具风格的文化姿态屹立于历史悠久的东方世界，现如今更是国内的政治和文化中心。2017年北京接待海内外游客共计2.97亿人次，同比增长8.9%。其中国内旅游保持了稳定的增长态势，较上年增长4.4%，达到2.9亿人次。然而受到美国、日本、韩国三大入境客源国旅游人次下降的影响，入境旅游人次较上年下降5.8%至393万。其中，持续波动的中韩双边关系导致韩国入境旅游人次同比下降38.0%。供应2017年，北京新开业五家国际品牌酒店，共计约1,100间客房，包括新国贸饭店、国内首家宝格丽酒店、北京东直门雅辰悦居酒店、雅诗阁山水文园服务式公寓以及北京泛太平洋酒店。2018年预计将有11个国际品牌酒店共计超过2,400间客房进入市场，除了备受关注的两家文华东方酒店和璞瑄酒店之外，部分新开业酒店位于非城市核心区域及产业园区。鉴于政府对城市整体明确的功能定位与产业划分，预计未来新增供给向城市新兴发展区域及近郊分布的趋势还将延续。酒店表现得益于平缓的新增供给增长幅度，北京高端酒店业绩呈现回暖气象。2017全年，入住率同比增长2个百分点至74.0%，平均房价同比上升1.5%至1,028元。每间可出租客房同比实现4.5%的增长，至761元，基本恢复至全球金融危机之前的水平。预计北京高端酒店市场的业绩表现将在2018年持续回暖。未来展望北京酒店项目的开发持续受到土地政策影响，预计未来中心城区的新增供给将进一步收紧，对整体高端酒店的业绩发展起到积极作用。同时，不断完善的大型基础设施建设及休闲游乐项目的开发将为北京带来更强的商务、会议及休闲旅游客源需求，促使未来更多的酒店项目逐步向城市近郊和新兴区域扩展。此外，京津冀的交通一体化，产业协同发展以及生态环境保护等措施将促使首都核心功能，包括高端服务产业的持续向好发展，为北京高端酒店市场不断增添新的驱动力。注：数据速览中，酒店数据指2017年北京高端及奢华酒店市场来源：STRGlobal（截至2017年12月）、北京旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部旅游总人次-国内外旅游人次数据速览3.27亿旅游总人次（2017年）约5,000间客房2017年新增客房数74.7%入住