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仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部2018年酒店投资展望长风破浪来源：LimewoodHotel,UK放眼北美地区，驱动酒店市场投资的动因将大致保持不变。北美和南美市场的交易量预计继续保持在280亿美元左右。尽管当地投资市场已经实现连续9年的增长，但投资者热情较2017年不减反增，特别是受到美国税改法案的推动影响。2017年底，美国多个市场内的酒店业绩表现加速增长，但筹建中客房数量已连续数月呈下降趋势。在欧洲，法国市场行情在恐怖袭击后出现反弹，成交量有望上涨，预计2018年将达成多笔重大交易。英国市场已于2017年达成几宗大额投资组合交易，预计今年交易量将较去年出现少量下滑。但投资者对该市场的热情依然不减，主要得益于稳健的经济基础和良好的市场预期。德国和西班牙将继续受到众多投资者的青睐。由于市场难以再现如2017年富力地产大举收购大连万达集团旗下酒店这样的大型并购事件，预计亚太地区的交易量将出现下滑。如果不计入2017年富力地产的这笔交易，则亚太地区2018年交易量同比增幅预计在10%左右。区域亮点日本市场将成为亚太地区的另一个亮点。日本的海外游客人数将达到新高，推动该国酒店行业蓬勃发展。日本政府已将2020年入境旅游目标上调至4,000万美元（东京将于2020年举办夏季运动会）。此外，越来越多的投资者也将新加坡列入目的地名单，因为该国酒店运营业绩不断提升，且筹建中客房数量呈下降趋势。2018年，印度有望达成多笔大额投资组合交易项目，该国酒店交易规模有望实现飞跃式发展。2018年酒店投资展望3由于商业形势进一步改善，消费者信息指数上升，国际货币基金组织(IMF)日前将2018年全球GDP增长率的预测值提升至3.7%。美国近期实施的税改方案为酒店业创造了更为有利的市场经营环境，因此2018年美国GDP增长率预计可达2.3%。2017年，欧元区在经历了多国大选、脱欧谈判等大事件后，依然保持了强劲的经济增长势头；预计2018年该地区GDP增长率可达2%。宏观经济美国与西欧地区的GDP于近年来首次同时出现可观增长。同时旅游市场将延续活跃发展态势。2017年，全球市场面临各种政治、经济上的不确定因素，在这样的环境下，全球旅游市场依然呈现出较强的增长趋势。据世界旅游组织(UNWTO)，2030年全球出境旅游规模将达到18亿人次，其中2010至2030年期间的复合增长率将在3.3%左右。环境改善2018年酒店投资展望4全球旅游业发展预测来源：世界旅游业理事会(WTTC)05101520250$10,000$20,000$30,000$40,000$50,000$60,000$70,0002015201620172027ㄷ歇䀎⋿膫䛆Ⓗ萉㢈䃻岇诗֍ↂⅽ豶֎ ☘胟يↂ鞏␆ ㅩ⌊㢈䃻㟹膨֍☘胟يↂ鞏␆ 芿㢈㢈䃻㟹膨֍☘胟يↂ鞏␆ Ⓗ萉㢈䃻岇诗酒店业直接受益于这一乐观预期，美国、欧洲、亚洲三大重要市场的每间可出租客房收入水平(RevPAR)预期涨势良好。根据STR的预测，美国市场的每间可出租客房收入水平有望同比实现2.7%的增长，主要驱动因素为日平均房价的上调。在北京、香港、悉尼和东京等亚太地区主要市场，每间可出租客房收入水平的增幅将达到3%到4%。欧洲增幅最大的市场包括慕尼黑、柏林、布达佩斯，同时，都柏林、伦敦、巴塞罗那、米兰、马德里、布拉格、罗马、维也纳、雅典、莫斯科、苏黎世等市场也将实现平稳增长。2016年受到恐怖主义活动影响的巴黎和布鲁塞尔的酒店资产投资将于2018年出现显著回暖。全球投资者对行业前景普遍持积极态度。根据仲量联行2018年1月发布的《酒店投资者观点调查》(HotelInvestorSentimentSurvey)，相比去年，投资者对未来六个月及未来两年内的酒店市场业绩表现普遍抱以更加积极的态度。2018年酒店投资展望5投资者对全球酒店业绩表现所持观点来源：仲量联行-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2017褌ℓ岅㋄ㅩ⚚庂勈⛏貰ꑼ褌ㄶ⭡桂䪰㧢֍⃭㧋֎⃰㧢֍⃧ㄷ֎20002001200220032004200520062007200820092010201120132014201520162012酒店项目开发状况是衡量市场需求增长情况的重要指标，而今年新增酒店供给增速持续发生着变化。北美新建酒店项目数量呈现下降，当前筹建的项目多数将于2018年完成交付。然而，市场需求将会在未来一段中长期时间内消化这些新增供给。在中国大陆以外的亚太地区，新增客房供应量出现小幅的回落，主要受到部分项目已交付，以及新兴市场中新开发的酒店项目数量减少等因素影响。新增供给放缓另一方面，在中东地区、非洲等市场中，仍可预见新增酒店供给的入市。主要由于这些地区的经济增速明显，中产阶级占比不断扩大，对旅游市场发展起到积极的推动作用。在中国大陆地区，未来仍将有较大量新增供给入市，但增速受到抑制(特别是在北京等一线城市)，受到政策性调控影响，城市规划对新增酒店用地控制比较严格。多数地区2018年酒店投资展望6各主要地区市场新建酒店客房供给量增长情况来源：仲量联行-0.3%-0.2%-0.1%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%0.5%0.6%0.7%0.8%⃰⧀⯪椉⃰⃟⃑ꔯ贏膫䛆ㄶ莡⋿豸贏褀鞏航鞏⅝⯭莝舵胈⧀⃑莝舵ㄷ⃑ㄷ 鐸ㆽ⃰裙記撒☣䙳誜裙記撒䥇䥁臙貰艞舩来源：LimewoodHotel,UK2018年酒店投资展望7过去几年，无论是私募股权投资者还是机构投资者对酒店资产的收购活动都更加活跃。这一现象反映出一种趋势，即越来越多的投资者以多样化投资组合的方式收购酒店，而非进行单一的酒店投资，此类投资组合中包含有多种资产类别。2017年，逾70%的酒店收购方均为此类涉猎多种资产类别的投资者，交易额高达450亿美元，而该比例在2014年仅为62%。谁是买家？酒店资产已发展为成熟的交易市场，资产组合投资者对酒店这一资产类别的了解愈加深入，投资经验也愈加丰富。此外，相较其他类别的资产，酒店地产的投资回报更具吸引力。未来，随着酒店投资市场进一步发展，预计资产组合投资者的占比将不断增加。私募股权投资者展示实力许多私募股权公司已募集大量资本，做好了进军房地产市场的准备。2018年，这些公司将推动酒店的资产交易。高净值投资者、家族财富管理机构等投资者将大规模的私人资本从对冲基金转移至私募股权，以寻求更高收益。机构投资者投资额持续增加在过去数年里，机构投资者越发热衷于收购酒店资产，此类交易的市场份额自2014年以来翻了一番有余。2018年，机构投资者依然会是买家群体中的主力，且购买力将继续上升，这主要由两大因素决定：•投资者对收入多样化的需求。•投资者对酒店地产领域更加熟悉，且更加青睐此类产品。公众房地产投资信托基金(PublicREIT)股价表现强劲，仍将是美国酒店市场的主要买家。2018年酒店投资展望82018年酒店投资展望机构投资者收购份额注：不含交易额高于15亿美元的交易来源：仲量联行04%8%12%16%20142015201620172018ㄷ歇䀎来源：Zoku,Amsterdam2018年酒店投资展望9酒店收购领域各类型投资者占比情况来源：仲量联行62%71%38%29%020%40%60%80%100%20142017⯝锺⓮㕘ꂁ勈⃖⩎㕘ꂁ勈东南亚市场的崛起在酒店资产交易市场，国际资本依旧举足轻重。2017年，国际投资者在酒店投资市场的交易额高达100亿美元、占比达到15%。亚洲地区（不含中国大陆）的投资者逐渐赶超中国大陆，已成为全球最大的国际投资者群体，投资份额占全球所有境外投资的30%。鉴于投资者对投资对象和地点多样性的需求将不断发生变化，2018年亚洲投资者（主要来自东南亚国家）或将继续主导全球境外投资市场。此外，将投资目标瞄准酒店的亚洲房地产投资信托基金盈利愈发可观，且新加坡意欲成为全球房地产投资信托行业的领头羊，这些因素也将促成了这一局面。投资主要目的地包括北美、英国和德国，因为这些国家拥有稳健的经济基础以及良好的酒店交易业绩。反观中国，在政府近期严格限制对外投资的情况下，中国投资者对北美、英国、西欧和澳大利亚等成熟市场的投资兴趣依然不减。同时也看到，他们对投资标的选择变得更加理性。尽管中国投资者依然可以进行3亿美元以下的海外投资，但我们预计对“炫耀性资产”的高调收购交易和对大规模投资组合的收购交易将出现大幅下滑。2018年酒店投资展望10各地区跨境资本对酒店资产的收购情况来源：仲量联行010%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015201620172018F⅝贏֍⃐良⃰⧀⯪椉֎航鞏豸贏⃰⧀⯪椉⃰⃟来源：Zoku,Amsterdam中东投资者瞄准美国市场中东投资者依旧保持活跃，且投资者类型多样，包括主权财富基金、超高净值个人、房地产投资信托基金等。考虑到中东的政治问题与低迷的石油价格，我们预期该地区2018年境外投资水平将与2017年持平。美国仍旧是中东的首选投资目的地，其中纽约、旧金山、洛杉矶等商业中心为重点关注对象。2017年全球资本流向注：单位：亿美元来源：仲量联行$2$12$16$23$26$30$4$8$45$44$8踈⯪褀层⅝☚鞏⃰⃟豸贏⃰⧀⯪椉航鞏⅝贏֍⃐良⃰⧀⯪椉 ꂁ撔贑Ⓗꂁ撔贑膨来源：AceHotel,NewOrleans2017年，大量资本涌向房地产市场。2009年全球经济衰退以来，私募股权公司房地产基金规模的上涨幅度超过40%，但依然不敌势头强劲的债券基金——上涨幅度超过200%，资金规模从160亿美元飙升至490亿美元。2018年，这一趋势预计仍将持续。债券基金大行其道，很大程度上是由于在当下的低利率环境中，投资者需要寻求回报更高的产品。此外，投资债券基金意味着投资房地产市场，这种投资风险较小。债券基金2018年酒店投资展望全球封闭式房地产私募基金待投资现金（按投资策略进行分类，数据来自PrimaryStrategy）来源：Preqin050100150200250300200920102011201220132014201520162017⭡⋿⪽撔㧽⇝⪽撔㫻㊆⭡⋿⪽撔⋽⓻⪽撔㫻㊆⪽撔⃐唲⪽撔☘胟يϯↂ鞏␆大行其盛2018年酒店投资展望12自经济陷入衰退以来，债券基金已一跃成为酒店融资市场最大的债权群体，尤其是在美国。这主要是因为传统银行如今更为谨慎地规避风险，贷款投放量日渐紧缩。相比传统银行贷款，债券基金的资本要求更为灵活，贷款比率也更高。在欧洲，传统银行依旧在酒店融资市场占有大份额，但也能看出债券基金的放贷比例增大，且进入市场的新借贷方越来越多。Brookfield与GreenOak已停止投放他们在欧洲的首支房地产债券基金，而法国资金管理公司Amundi正准备于今夏推出其首支欧洲房地产债券基金。2018年酒店投资展望13全球封闭式房地产私募基金投资策略分布情况020%40%60%80%100%20092017⭡⋿⪽撔⋽⓻⪽撔㫻㊆⭡⋿⪽撔㧽⇝⪽撔⃐唲⪽撔㫻㊆⪽撔来源：Preqin2017年，越来越受欢迎的共享住宿与某些市场政策法规的调整等得到了媒体的广泛关注。虽然在某些市场，共享住宿与非传统住宿方式的增幅较为平缓，但共享经济毫无疑问仍将延续蓬勃的发展势头。不过，从全球酒店市场来看，住房租赁网站和共享住宿对酒店市场的影响相对较小。根据仲量联行的调查研究，共享住宿仅占全球酒店房晚数的3%，至2025年也仅将增长至5%。不过，这种住宿模式对纽约、旧金山、伦敦、巴黎和悉尼等全球门户市场的影响就相对较大。在这些市场，非传统住宿方式约占酒店房晚数的10%。在酒店入住率较高的城市，共享住宿的占比通常也较高。这也反映出了共享住宿网站缓解热门市场旅游需求的方式：以前，因酒店可预订客房数少、房价高昂等原因，旅行者往往难以享受到如今的舒适旅行体验。在纽约、巴塞罗那、旧金山、柏林等城市，这一方式已经得到了验证。虽说在这些城市，政府对共享住宿施加了许多限制，但酒店业绩并未因此出现大的起色。由此可推知，即使在共享住宿供应商受到严格监管、选择共享住宿方式面临诸多