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Donotputcontentinthebrandsignaturearea2015年11月LF_KaiTimesNewRoman管理人/销售机构彩云之南酒店资产支持专项计划推介材料每日免费获取报告1、每日微信群内分享5+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、每月汇总500+份当月重磅报告（增值服务）扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券申明•本次推介的所有说明和承诺以公布的《恒泰浩睿—彩云之南酒店资产支持专项计划说明书》（以下简称“《计划说明书》”）为准•管理人承诺以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用专项计划资产，但不保证专项计划一定盈利，也不保证最低收益，对专项计划未来的收益预测仅供资产支持证券持有人参考，不构成管理人、托管人、销售机构或代理销售机构保证投资本金不受损失或取得最低收益的承诺•中国证券投资基金业协会（简称“中国基金业协会”）对本期专项计划资产支持证券发行的备案、上海证券交易所同意本期专项计划资产支持证券的挂牌转让，并不表明对本期专项计划资产支持证券的投资风险、价值或收益作出任何判断或保证。投资者应当认真阅读有关信息披露文件，进行独立的投资判断，自行承担投资风险•专项计划优先A类资产支持证券、优先B类和优先C类资产支持证券分别获得中诚信证券评估有限公司给予的AAA级和AA+级评级。该评级并不构成购买、出售或持有本期专项计划资产支持证券的建议，且评级机构可以随时修订和撤销有关评级•投资者购买本期专项计划资产支持证券，应当认真阅读《计划说明书》及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。本期专项计划资产支持证券的发行在主管机关获得备案，并不表明对本期专项计划资产支持证券的投资价值作出了任何评价，也不表明对本期专项计划资产支持证券的投资风险作出了任何判断页码1Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券目录页码21.类REITs简介22.产品概览63.交易结构154.酒店资产情况245.主要参与方简介306.风险揭示与缓释39Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券资产支持专项计划，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。资产证券化帮助企业突破了传统融资方式的束缚，它依托基础资产产生的现金流而非自身信用来满足企业对资金的需求，从而能够帮助企业盘活存量资产，提高融资效率，并拓宽融资渠道房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金类REITs是基于资产支持专项计划、以非公开方式向合格投资者募集资金、通过契约型私募基金投资不动产资产、并可选择通过REITs公开发行实现轻资产转型的融资工具。因此，类REITs是资产证券化和REITs的有机结合资产证券化REITs类REITs类REITs产品概述页码3Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券类REITs架构概览页码4律师事务所评级机构股权评估及房地产评估机构会计师事务所现金流预测机构优先B类资产支持证券优先A类资产支持证券基金管理人契约式私募基金管理人资产支持专项计划项目公司目标酒店资产资产服务机构（原始权益人/关联方）优先C类资产支持证券Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券国内REITs迎来前所未有的发展良机页码52014年初，证监会鼓励以类REITs形式推动国内不动产金融实践，批准了国内首单类REITs，中信启航专项资产管理计划，规模52.10亿元2014年9月，央行和银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金试点”2014年9月，证监会发布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套细则（征求意见稿）2014年11月，央行和住建部在北京、上海、广州和深圳四个城市推行REITs试点2014年11月，《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套的信息披露指引和尽职调查工作指引正式颁布，备案制资产证券化业务开闸2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，支持房企将其持有房源向社会出租，积极推进REITs试点2015年2月，上交所发布《上海证券交易所债券质押式协议回购交易暂行办法》及相关指引，提高各类债券尤其是资产支持证券的流动性，发行利率呈下降趋势目前，REITs/类REITs市场实践日趋活跃，苏宁云商、万达集团和万科集团等纷纷作了有益的探索Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券目录页码61.类REITs简介22.产品概览63.交易结构154.酒店资产情况245.主要参与方简介306.风险揭示与缓释39Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券产品概览页码7原始权益人/流动性支持机构云南省城市建设投资集团有限公司（“云南城投集团”）管理人/销售机构恒泰证券股份有限公司（“恒泰证券”）担保人/优先收购权人云南省城市建设投资集团有限公司（“云南城投集团”）目标资产北京新云南皇冠假日酒店、云南西双版纳避寒皇冠假日酒店基础资产创新型资产：向原始权益人收购的契约式私募基金的全部基金份额，私募基金通过持有目标公司的股权和债权而实现对目标资产的控制产品融资目的置换现有负债60亿，降低融资成本，优化负债结构产品规模与评级产品总规模为58亿元，分为：优先A类资产支持证券：评级AAA级，规模为7.7亿元，占比13.28%优先B类资产支持证券：评级AA+级，规模为49.3亿元，占比85.00%优先C类资产支持证券：评级AA+级，规模1亿元，占比1.72%产品期限优先A类资产支持证券：18年（3+3+3+3+3+3），每3年末附票面利率调整权和投资者回售权优先B类资产支持证券：9年（3+3+3），每3年末附票面利率调整权和投资者回售权优先C类资产支持证券：9年（3+3+3），每3年末附票面利率调整权和投资者回售权预期收益率优先A类资产支持证券：固定收益，询价区间【】-【】%/年优先B类资产支持证券：固定收益，询价区间【】-【】%/年优先C类资产支持证券：固定收益，询价区间【】-【】%/年还本付息方式优先A类资产支持证券：每年还本付息优先B类资产支持证券：每年付息，到期一次性还本优先C类资产支持证券：每年付息，到期一次性还本Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券关键条款安排页码8票面利率调整权•在每个票面利率调整公告日【系指2019年、2022年、2025年、2028年和2031年这些年份的1月26日（回售行权日，R日）前第45个工作日（R-45日），其中优先B类证券和优先C类证券仅指2019年和2022年的相应日期】之前，管理人应与流动性支持机构协商，确定是否对资产支持证券的票面利率进行调整•调整后的资产支持证券票面利率自该票面利率调整公告日对应的回售行权日（R日）开始执行资产支持证券的定期回售安排•资产支持证券持有人有权在回售登记期（R-44日至R-25日）内向管理人发出回售登记申请，说明拟要求回售的资产支持证券的份额•在R-24日至R-1日，若办理回售确认手续的优先A类证券份额交易，则该部分优先A类证券份额丧失回售权•若截至回售行权日，管理人获取的已确认完成回售的优先A类证券份额与该回售登记期内确认回售的优先A类证券份额存在差额，流动性支持机构有义务于该日买入差额部分的全部份额•在回售行权日，管理人有权分配截至该日优先A类证券未分配本金和预期收益，从而使届时优先A类证券持有人退出专项计划，但管理人应当提前40个工作日通知优先A类证券持有人优先A类证券的提前终止优先B类和优先C类证券提前终止（项目公司优先收购权）•在优先收购权主动行权期内，优先收购权人有权根据《优先收购权协议》的约定向私募基金收购项目公司特定权益；此等情况下，管理人有权分配截至处置分配兑付日优先B类和优先C类资产支持证券的未分配本金和预期收益，从而导致优先B类和优先C类资产支持证券持有人退出专项计划，但管理人应当提前40个工作日通知优先B类和优先C类资产支持证券持有人•在优先收购权被动行权期内，私募基金有权根据专项计划文件的约定向云南城投集团或其他第三方出售特定权益；此等情况下，管理人有权分配截至处置分配兑付日优先B类和优先C类资产支持证券的未分配本金、预期收益和超额收益（如有），从而导致优先B类和优先C类资产支持证券持有人退出专项计划，但管理人应当提前40个工作日通知优先B类和优先C类资产支持证券持有人Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券产品特点项目类型/产品类型资产支持专项计划备案机构中国基金业协会主要法律法规《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《资产支持专项计划备案管理办法》法律结构委托关系，法律依据为《证券投资基金法》，可实现破产隔离投资者机构投资者，含金融机构实施主动管理的投资计划（如银行理财、券商资管等）上市交易场所上海证券交易所固定收益证券综合电子平台质押融资方式质押式协议回购交易机制产品投资价值产品简介页码9•首单酒店类REITs产品具备稀缺性，配置价值较高•酒店资产分别位于北京市三元桥商圈、云南省西双版纳旅游度假区，地理位置优越•以基金方式持有和控制酒店资产、账户实质监管，有效实现酒店资产与信用承担方的隔离•酒店经营净现金流（EBITDA）超额覆盖、结构化分层、目标资产抵押、云南城投集团流动性支持及担保支付等增信方式，安全性较高1234Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券北京新云南皇冠假日酒店资产亮点页码10Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券北京新云南皇冠假日酒店（实景）页码11北京新云南皇冠假日酒店Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券云南西双版纳避寒皇冠假日酒店资产亮点页码12Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券云南西双版纳避寒皇冠假日酒店实景页码13版纳避寒酒店曼弄枫旅游度假区版纳民族博物馆勐泐雨林公园勐泐大佛寺Donotputcontentinthebrandsignaturearea恒泰证券增信措施页码14云南城投集团流动性支持•在每个回售行权日由云南城投集团为优先A类、优先B类和优先C类资产支持证券的回售提供流动性支持云南城投集团担保支付承诺•对任何一个私募基金转付日、评级下调日或专项计划终止日，如发生担保支付事件，云南城投集团提供将专项计划账户中的可分配金额未能全额覆盖的部分资金支付至专项计划账户的担保•两家酒店资产将抵押给委贷银行•经评估项目公司资产合计58亿元，是优先A类资产支持证券本金规模的7.53倍，可为优先A类资产支持证券提供有力支持•私募基金持有两家酒店的全部股权，使管理人可实现对两家酒店的完全控制，酒店营收净现金流将由监管银行进行严格监管，与云南城投集团主体完全隔离，规避了资金混同风险•物业资产处置后所有现金收入归私募基金所有，优先B类和优先C类资产支持证券投资者可获得因物业资产增值带来的超额收益资产超额覆盖酒店经营净现金流超额覆盖•正常情况下，每年的酒店运营收入扣除运营税费后的金额（息税折旧摊销前利润）对当期优先A类资产支持证券本息的覆盖倍数高达1.44至1.78倍结构化分层•在实现公开发行或处置分配时，优先A类资产支持证券的预