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1高力酒店洞察/2018年第一季度/高力国际高力洞察亚洲酒店2018年第一季度高力酒店洞察酒店业主要趋势季度摘要本季度内容见解高端餐厅和酒店。它们合适吗？酒店中国——酒店需求本季目的地——新加坡博彩亚洲博彩市场更新2高力酒店洞察/2018年第一季度/高力国际GovindaSingh执行总监/酒店专家估价和咨询服务-亚洲Govinda.Singh@colliers.com“纵观酒店供应的发展，中国二线城市的发展速度远比一线城市要快。这一现象为最近几年酒店业发展缓慢的西安、杭州、天津、武汉和大连等城市带来了机遇和挑战。但是，由于国内休闲旅游行业的蓬勃发展，这些市场中酒店的入住率和发展速度有所改观。”-ChristineLiu，STRGlobal序言欢迎来到2018年第一季度高力酒店洞察，我们专为亚洲酒店及其他住所相关持分者制定季刊。本刊主要围绕亚洲地区不同目的地的主要趋势、关键行业创新者及技术部门。我们也提供了博彩和休闲行业内关于专题的见解和意见。2018年，整个亚太地区的酒店业市场开局不一，其中2月份的入住率同比出现了1.5%的小幅增长的情况。反之，ADR（已出租客房的平均房价）出现4.5%的下滑。ADR的下降最主要出现在中南亚的房地产市场。在巴厘岛、河内、马尼拉和首尔地区中，每间可销售房收入出现了大幅下降。鉴于这一现象出现的时间较短，因此是否会在2018年剩下时间出现尚不可知。较为有趣的是，冬奥会对首尔酒店入住率造成了负面影响。整个亚洲地区目的地的供应增长可能会继续拖累绩效的增长，特别是ADR的增长。预计在接下来的几年，巴厘岛、雅加达、上海和广州将位列新的大幅增长点。最近美国和中国之间剑拔弩张的关系在某种程度上影响了企业和消费者的信心，从而放缓了酒店业的增长需求，特别是在价格逐步上涨的情况下。但是在亚洲地区，亚洲国家间的旅游和一些较大型目的地国内市场的增长可能会继续巩固这一需求的增长。关于这一点，酒店经营者和其营销团队应考虑将更多的预算投入到亚洲和国内市场中——如果处理得当，这能够提高游客的回头率并推动所推荐的企业的持续发展。3高力酒店洞察/2018年第一季度/高力国际高力酒店高力国际于1985年成立了专业酒店部门。今天，我们能够提供资本估价、管理协议、租赁咨询可行性研究、资产管理和交易咨询服务以及亚太地区经纪服务的专业知识。我们专业的酒店专家主要分布在澳大利亚、中国/香港、印度、新加坡和泰国。我们会定期代表主要的机构地产所有者/基金会，评估其分契公寓、综合开发和高尔夫球场的估值需求。所有的估价工作包括首次公开募股、上市、收购、处置和兼并。我们的团队由高素质的专家组成，他们擅长各种语言，通晓多种文化，并能够帮助客户实现自己的房地产目标。高力的专家在整个主要资产类别方面拥有广泛的酒店运营和咨询经验，因此能够通过及时、相关和前瞻性的意见为客户提供非凡的价值和单点联系。高力这一全球性的部门与全球投资者有着良好的关系，促进及时有效地出售资产。此外，他们一直与许多客户开展合作，其中包括企业酒店客户、私募基金、主权财富基金、独立业主、不动产投资信托公司、政府和银行。我们的服务无论您是一家初创公司还是成立已久的业主、开发商或是投资者，我们都会根据您的具体需求，通过专业的增值建议，帮您度过企业生命周期。市场需求和可行性研究估价-地产和企业机器与设备估价减值测试资本市场尽职调查内部商业审查运营商搜索和选择标杆管理和预测发展企业：推广、翻新、品牌推广和扩张资产管理业务重组-opco/propco模式需求分析/经济影响研究最大和最佳用途/概念设计交易咨询、首次公开募股和不动产投资信托公司上市管理协议和租赁审查诉讼支持和项目管理和租赁争议解决旅游战略和总体规划4高力酒店洞察/2018年第一季度/高力国际酒店成功往绩我们的成功往绩包括来自酒店、度假村、历史遗迹、酒店式公寓、度假屋、娱乐场、主题公园、温泉和高尔夫场、所有正在施工的项目或新开发项目的所有主要资产类别。我们的专业产业经验包括：酒店和度假村高尔夫场娱乐场和赛马场保健与健身温泉和健身设施会议和活动多功能综合体旅游业5高力酒店洞察/2018年第一季度/高力国际目录高力酒店3我们的服务3酒店成功往绩4酒店趋势6高端餐厅和酒店。它们合适吗？6中国——对酒店需求的不断增长7本季目的地——新加坡10酒店投资和评估13资本市场见解13最近引人注目的交易13博彩14亚洲博彩市场的更新146高力酒店洞察/2018年第一季度/高力国际酒店趋势高端餐厅和酒店。它们合适吗？为了从竞争者中脱颖而出，并打造一个梦寐以求的“目的地”或甚至为了“祈望拥有”的概念，业主和运营商逐渐地将高端餐厅作为自己的核心服务。高端餐厅，即聘用名厨或米其林星级的餐厅，通常被视为餐厅是值得一試还是直接绕道的一个参考。我们将在这篇文章中讨论高端餐厅和酒店能否优势互补，以及两者的结合是否会对酒店的整体竞争水平产生重大影响。首先，“米其林星级”餐厅是指其食物具备质量、技术、特点和一致性优势的餐厅。从这一点上，我们可以看到酒店行业拥有超高档和奢华的高端餐厅具有的明显益处。食物质量—米其林星级餐厅一直秉承食物的完美，其所采购的食材都是最精致、最新鲜的食材。如果酒店拥有此类餐厅，那么对食物质量挑剔的宾客总会被这些酒店所吸引。这样的餐厅本身便会给用餐者带来一次独特的体验，而客户也会对酒店散发的这种创意性和个性感到满意。品牌—在授予餐厅米其林星级的同时，也赋予了该餐厅一种认知品牌。如果酒店比较注重宾客的体验，那么他们便能在众多独立餐厅中脱颖而出。这样也能够在旺季，甚至淡季，增加顾客重回酒店享受午餐和晚餐的次数。与此同时，酒店的形象会有所提升，酒店的入住率和收入也会随之增加。由于宾客会根据酒店的烹饪知名度选择入住的酒店，因此这一点在保持客房稳定的入住率方面发挥着重要的作用。实际上，一些酒店主要提供餐饮服务，而客房只是辅助服务，例如罗兰夏朵。营销—如果现有的高端酒店希望增设米其林星级餐厅标准的餐厅，则将花费大量的时间和金钱，因为酒店需要进行大量的营销和其他工作配合。这可以通过促销或广告宣传活动形式影响其利润边际。如果酒店可为已获奖的米其林星级餐厅提供租赁空间，那么酒店不仅可以产生租赁收益，也会因为其具有能够制作出全球知名特级标准的食物这一标签而得到“免费”宣传从而减低运营开支。尽管我们看到了这种结合带来的众多正面影响，但是这并不一定等同于盈利性。实际上，如果酒店餐厅没有固定的客户流，那么通常会面临运营亏损的风险。虽然消费者可能会欣赏食物的质量，但是酒店餐厅成功的一个最关键特点是在保持酒店运营处于盈利状态的同时，能够适当地回应市场不断变化的需求。这可能意味着食物和价格必须与当地市场的愿望相匹配。毕竟，运营米其林星级餐厅的成本较高，因为这样的餐厅只选择顶级的食材，所以食物成本占据了其成本的较大一部分。这还不包括消耗利润的租赁和工资开支。因此，在高端酒店中，名厨或米其林星级餐厅的利润边际通常为5%到10%。而且，允许厨师削减收益的酒店利润将进一步下降。总之，虽说高端酒店拥有名厨或米其林星级餐厅是一种营销技巧，但酒店经营者必须明白，拥有名厨或米其林星级餐厅必然会产生不能避免间接成本，因此潜在的利润边际可能会有所减少。简言之，酒店餐厅必须了解行业的最新趋势，寻找适合自己酒店的新颖想法，同时持续控制其成本。这可能意味着，酒店要招募一名好的行政总厨，并提供独一无二和精致的就餐体验，从长远来看可能更有利可图。7高力酒店洞察/2018年第一季度/高力国际中国—对酒店需求的不断增长来源：中国国家旅游局史密斯旅游研究机构的最新数据表明，2017年中国每间可销售房收入同比增长了5.6%。这主要是因为中国市场吸纳现有供应，而新增供应下降，推动当地市场的入住率和ADR的增长。那么，这一表现的驱动因素是什么？是否会持续呢？中国是目前全球发展最快的经济体之一，GDP增幅较大，在截至2017年的五年间，由于制造业和国内投资的增加，特别是基础设施以及最近经济向消费方向的调整，GDP平均增长了7.1%。仅基础设施投资计划便增加了包括303个项目，涵盖铁路、公路、水路、机场和城市轨道交通，其中2016年开展的项目有131个，2017年开展的项目有92个，2018年开展的项目有80个。到2020年，旅游业的投资预计将超过2万亿元人民币。根据联合国世界旅游组织调查的数据显示，在游客访问次数最多的目的地中，中国目前排名第四(以2016年統計)，仅次于法国、西班牙和美国。随着国家工业化的发展及旅游业成为发展最快的主要经济产业之一，预计到2020年中国将成为全球访客最多的国家。中国正在将旅游业发展成为经济转型和升级的主要因素，同时提高旅游业竞争力，这与中国国务院提出的五年（2016年至2020年）旅游计划不谋而合。由于受奥运会遗产问题、污染严重、食物安全问题和人民币升值的影响，2012年至2014年间中国留宿游客的数量有所下降，但是最近三年游客人数开始回升。这很大程度上归于中国旅游委员会的宣传活动。根据中国国家旅游局的报告，2015年至2016年间，游客抵达人数（留宿游客）增长了4.2%，其中2015年为5,690万，2016年为5,930万，预计2016年至2017年，留宿游客抵达人数将增长3%，达到6,200万。大多数来华游客都来自韩国、日本、俄罗斯和美国。游客抵达人数的迅速增长可能归于中国对来自53个国家游客提供的短期逗留免签入境政策。此外，英国、澳大利亚、美国和巴西等主要客源地市场国家直飞航班的增加也推动了旅游业的发展。中国一直在积极采取措施，控制国家的污染问题，并通过宣传国家悠久的历史和文化以及多样的自然风景提高自己的吸引力。中国的目标是到2020年吸引约7,010万留宿游客，其中在预测期限（2016年至2020年）内入境游预计将以4.3%的复合年均增长率增长。海外游客在中国停留的时间一般是八天。最受欢迎的目的地是北京、上海、西安、桂林、重庆、成都、昆明、深圳、杭州和三亚。虽然一线目的地休闲需求也在增长，但是人们还是主要将一线目的地视为会议、奖励旅游、大型企业会议和活动展览的商务中心。虽然中国的外来游客较多，但是国内旅游市场的规模更大。-20.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.02012201320142015201620172020eMillions中国2012年至2020年入境游客人数和留宿游客人数8高力酒店洞察/2018年第一季度/高力国际2016年，中国国内旅游达到44.4亿人次，2017年末增加到48.8亿人次，相当于每人每年平均旅行三次。在过去五年里，由于家庭年收入的增加，旅游业的复合年均增长率大幅上涨了8.5%。国内旅游的旅游收入总计达到约3.94万亿元，同比增长了15.2%。另外，旅游收入的增长大多数发生在拥有可与一线城市媲美的省份，这表明由于消费者信心的增加，国内游客的消费水平也有所提高。由于便利性的提高，带动国内短期假期旅游业。随着中国基础设施计划的开展，即303个涵盖高铁和城市轨道交通项目（2016年至2018年）的开展，将有助于为国内各个城市旅游业的发展提供支持。随着越来越多的中产阶级日渐富裕，中国国内旅游可支配的收入逐渐增加，中国境外游也出现了大幅增长的趋势。虽然境外游与国内游相比，比例较小，但从2015年到2020年，境外游预计将增长47.7%，从1.201亿增长到1.774亿。而这表明，海外目的地越来越受中国游客的欢迎。2016年，每间可销售房收入略有下降，从352.97元人民币下降到348.11元人民币，降幅为1.4%，这主要是短途旅游有所下降所导致的。虽然集团入住率出现了小幅上涨，但是其预订率仍然较少。2017年，由于整体ADR出现了增长的趋势，并且留宿旅游的增长使入住率出现了较强劲的上涨，因此每间可销售房收入回升了5.6%左右。2018年每间可销售房收入也呈上升趋势，尤其是中国为了推动旅游业的发展，通过其全域旅游计划，集中发展和提高旅游相关产品、设施和服务质量