房地产行业2018年业绩预览及2019年业绩前瞻专题研究净利润增长确定性仍较高20190212

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧行业研究Page1证券研究报告—深度报告房地产[Table_IndustryInfo]2018年业绩预览及2019年业绩前瞻专题研究超配（维持评级）2019年02月12日一年该行业与沪深300走势比较行业专题净利润增长确定性仍较高最新数据显示：地产股2018年净利润多数预增截至2月11日，根据已发布业绩预告、快报（剔除B股）的70家公司，预增或扭亏40家，占比57%。其中①增幅超过500%的3家；②增幅位于100%-500%的8家；③增幅位于30%-100%有11家。业绩锁定性创新高，源于销售持续增长房地产板块2018年3季度末的预收款总额是2017年结算收入的1.55倍，提升明显，且处于历史高位。根据已披露的主流卖方研究机构对50只主流地产股业绩预测，wind一致预期2018、2019年的营业收入同比分别增长29%、27%，即使按最极端情景假设，2018年3季度末的预收款仍能锁定wind一致预期2018年营业收入的288%，在满足2018年营业收入实现29%增长之后，剩余部分仍能锁定wind一致预期2019年营业收入的68%。财务风险可控2018年房企拿地意欲减弱，且收购存量项目占比提升，合作项目增多，直接拍地行为减少。截至2018年3季度末，房地产板块扣除预收款的资产负债率为73%，净负债率为105%，负债水平回落；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.15倍，偿债能力仍旧较好。预计2019年政策面春风化雨，基本面先下后稳预计政策面春风化雨、润物细无声，包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……；同时，房地产面临的舆论环境将有所改善；基本面先下后稳，在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险。板块2018及2019年净利润增长确定性较高，维持“超配”建议最新数据显示：地产股2018年净利润多数预增；业绩锁定性达历史高位；2016年-2018年优势地产股销售持续增长，亦有利于2018及2019年的业绩释放。我们继续保持对地产股的乐观观点，维持行业“超配”评级及对新城控股、旭辉控股、中南建设、宝龙地产、万科、荣盛发展、龙光地产、招商蛇口、阳光城、华夏幸福、保利、华润置地、碧桂园、合景泰富、蓝光发展、世联行、中国恒大、华侨城A等品种的“买入”评级。风险若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；或是研究框架失效，导致相应地策略建议亦失效。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（百万元）2018E2019E2018E2019E601155.SH新城控股买入30.6769,2144.215.507.35.60884.HK旭辉控股集团买入4.4933,8410.70.876.45.2000961.SZ中南建设买入6.8525,4120.550.9612.57.11238.HK宝龙地产买入3.2012,1001.021.23.12.7000002.SZ万科A买入27.67305,4533.123.98.97.1资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测（注：涉及金额均以人民币计价）相关研究报告：《统计局2018年1-12月房地产数据点评：销售面积下滑将制约投资及产业链，2019年将迎来近四年最宽松的政策窗口期》——2019-01-23《对中央经济工作会议房地产表述的点评：预计2019年政策改善，舆论偏友好》——2018-12-24《房地产行业2019年投资策略：周期的力量，政策的曙光》——2018-12-17证券分析师：区瑞明电话：[phone]E-MAIL：[e-mail]证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051联系人：陈曦电话：E-MAIL：[e-mail]独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明0.60.70.80.91.01.1F/18A/18J/18A/18O/18D/18房地产沪深300请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2内容目录最新数据显示：地产股2018年净利润多数预增..........................................................4业绩锁定性创新高，源于销售持续增长.......................................................................6行业销售持续增长，增速明显回落......................................................................7城市层级销售：一线回暖、二线稳定、三四线降温明显......................................8行业降温向优势房企传导，行业集中度继续提升.................................................8财务风险可控.............................................................................................................10投资受销量下行制约，房企拿地放缓，应对行业降温........................................10板块剔除预收款的资产负债率稳定，净负债率回落............................................11短期偿债能力较好.............................................................................................12预计2019年政策面春风化雨，基本面先下后稳........................................................13板块2018及2019年净利润增长确定性较高，维持“超配”建议................................15风险...........................................................................................................................15国信证券投资评级......................................................................................................17分析师承诺................................................................................................................17风险提示....................................................................................................................17证券投资咨询业务的说明...........................................................................................17请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3图表目录图1：房地产板块业绩锁定性达历史高位.....................................................................6图2：商品房销售额累计同比增速...............................................................................7图3：商品房销售面积累计同比增速............................................................................7图4：一二三线城市商品房成交面积同比增速.............................................................8图5：中国TOP5和TOP10房企市场集中度变化情况................................................9图6：2018年全年中国优势房企市场份额...................................................................9图7：2017年美国优势房企市场份额..........................................................................9图8：房地产投资累计同比增速................................................................................10图9：房屋新开工面积累计同比................................................................................10图10：房屋施工面积累计同比..................................................................................10图11：万科拿地面积和销售面积...............................................................................11图12：保利拿地面积和销售面积...............................................................................11图13：金地拿地面积和销售面积...............................................................................11图14：新城拿地面积和销售面积...............................................................................11图15：房地产板块剔除预收款的资产负债率.............................................................12图16：房地产板块净负债率......................................................................................12图17：龙头房企剔除预收款的资产负债率.................................................................12图18：龙头房企净负债率..............................................