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请务必阅读正文后的声明及说明2！[Table_MainInfo][Table_Title]证券研究报告/行业动态报告2019年1-3月房地产数据点评：销售面积增速超预期，行业小阳春回暖报告摘要：[Table_Summary]房地产投资增速继续上行，新开工增速反弹。2019年1-3月，全国房地产开发投资额2.38万亿元，同比增长11.8%，增速上升0.2pct；新开工面积3.87亿平米，增长11.9%，增速上升5.9pct；竣工面积1.85亿平米，同比下降10.8%，降幅收窄1.1pct。我们认为新开工面积增速反弹主要受3月行情刺激以及2018年土地市场的高景气影响；考虑2017、2018巨量的销售面积，我们认为2019年竣工面积降幅将逐步收窄至转正。2019年3月，房地产开发景气指数为100.78，较2月份提高0.21个百分点，市场3月小阳春回暖。销售增速回暖，单月销售面积增速由负转正。1-3月份，商品房销售面积约2.98亿平方米，同比下降0.9%，增速收窄2.7pct；单月销售面积约1.57亿平米，同比增长1.75%；商品房销售额约2.70万亿元，同比增长5.6%，增速上升2.8pct。我们认为本月销售面积的反弹并不具备持续性，考虑行政政策、棚改货币化等因素并未出现大的变化，我们依然认为2019年销售面积增速将逐步见底。土地市场低位运行，溢价率有所上行。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅收窄1pct；土地成交价款1194亿元，下降27%，降幅扩大13.9pct；受三月行情影响，3月百城土地成交溢价率为19.93%，为2019年以来新高，较1、2月提升约10pct。开发到位资金依赖居民端贡献，按揭利率持续下行。1-3月份，房地产开发企业到位资金3.89万亿元，同比增长5.9%，增速上升3.8pct。受市场成交回暖，定金及预收款以及个人按揭贷款分别同比增长10.5%、9.4%，对到位资金拉动作用明显。行业的融资环境持续保持较为宽松的状态，国内贷款及自筹资金累计增速也同比转正。个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和金地集团；建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行[Table_CompanyFinance]重点公司主要财务数据重点公司现价EPSPE评级2018A2019E2020E2018A2019E2020E华夏幸福32.8-5.597.08-5.874.63买入荣盛发展11.471.742.172.586.595.294.45买入中南建设8.96-1.081.34-8.306.69买入金地集团13.2-2.572.91-5.144.54买入万科A30.983.063.864.5710.128.036.78买入[Table_Invest]优于大势上次评级：优于大势[Table_PicQuote]历史收益率曲线-33%-25%-17%-9%-1%7%2018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/3房地产沪深300[Table_Trend]涨跌幅（%）1M3M12M绝对收益9.52%34.74%3.20%相对收益0.38%3.37%-5.83%[Table_IndustryMarket]行业数据成分股数量（只）163总市值（亿）28631流通市值（亿）24211市盈率（倍）10.99市净率（倍）2.11成分股总营收（亿）21933成分股总净利润（亿）2202成分股资产负债率（%）78.38[Table_Report]相关报告《鹤岗低房价事件点评：收缩型城市发展面临困境，楼市萎缩无可避免》2019-04-17《东北证券房地产行业周报：继续推进户籍制度改革，川渝城市群迎来利好》2019-04-14《东北证券房地产周报：土地市场维持热度，杭州再度放松人才引进门槛》2019-04-082019-04-01[Table_Author]证券分析师：高建执业证书编号：S0550511020011研究助理：张云凯执业证书编号：S0550117090050联系人：沈路遥执业证书编号：S0550118070032021-20363213shenly@nesc.cn/房地产发布时间：2019-04-18请务必阅读正文后的声明及说明2/13[Table_PageTop]行业动态报告1.房地产开发投资完成额增速继续上行，景气指数回升2019年1-3月，全国房地产开发投资完成额23803亿元，同比增长11.8%，增速较1-2月份提高0.2个百分点，较2018年同期提升1.4个百分点；同期住宅投资完成额为17256亿元，同比增长17.3%，增速回落0.7个百分点，占比72.5%，保持稳定。2019年1-2月，剔除土地购置费后的房地产开发投资完成额为9179亿元，同比增长5.91%，与施工面积增速表现出一定相关性。我们认为保持高位的施工面积将持续拉动房地产开发投资完成额，而2018Q4、2019Q1土地市场景气度下行的影响将滞后体现于土地购置费用，未来随着土地购置费增速的下行对房地产开发投资额的拉动作用将持续减弱。分区域来看，东部、中部、西部和东北区域房地产开发投资完成额分别为13540、4816、4901、547亿元，分别同比增长10.3%、8.4%、18.9%、21.8%，增速同比变化-0.6%、-0.4%、+0.1%、10.9%。2019年3月份，房地产开发景气指数为100.78，较2月份提高0.21个百分点，有所回暖。图1：房地产开发投资完成额累计同比图2：住宅开发投资完成额及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图3：开发投资：其他费用累计同比与土地购置同比图4：剔除土地购置后房地产投资与施工面积走势数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局请务必阅读正文后的声明及说明3/13[Table_PageTop]行业动态报告2.新开工面积增速反弹，累计施工面积总量继续上行2019年1-3月，房地产开发企业房屋新开工面积38728万平米，同比增长11.90%，增速较1-2月增长5.9个百分点；其中住宅新开工面积28467万平米，同比增长11.50%，增速上升7.2个百分点。同期房屋竣工面积18474万平米，同比减少10.80%，降幅继续收窄1.1个百分点；住宅竣工面积13043万平米，同比减少8.10%。2019年1-3月，房屋累计施工面积699444万平米，同比增长8.20%，增速较1-2月份提高1.4个百分点，再创历史同期新高。我们认为新开工面积增速继续上行的原因主要有：一方面三月小阳春行情带动市场情绪；另一方面2018年土地市场的高景气度带来了众多待推项目，高周转模式下房企会适当放弃利润，选择加快开工、推货的节奏；竣工面积方面，受益于2017、2018年巨量的销售面积，2019年竣工面积降幅将逐步收窄，而累计施工面积总量将进一步走高。图7：房屋新开工面积及累计同比图8：住宅新开工面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图5：各地区房地开发投资额及同比图6：国房景气指数数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局请务必阅读正文后的声明及说明4/13[Table_PageTop]行业动态报告3.土地市场降幅收窄，溢价率略有上升2019年1-3月，房地产开发企业土地购置面积2543万平米，同比降低33.10%，降幅较1-2月收窄1个百分点；土地成交价款1194亿元，同比降低27%，降幅较1-2图9：房屋施工面积及累计同比图10：住宅施工面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图11：房屋竣工面积及累计同比图12：住宅竣工面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图13：房屋单月新开工面积及单月同比数据来源：东北证券，国家统计局请务必阅读正文后的声明及说明5/13[Table_PageTop]行业动态报告月扩大13.9个百分点。百城土地供应成交数据来看，3月单月供应8454万平米，成交6006万平米，成交楼面均价3221元/平米，溢价率为19.93%，虽然单月成交面积较1月、2月有所下降，但溢价率出现明显上升，较2月上升了约10个百分点。3月百城土地成交中一线、二线、三线成交分别成交196、2838、2973万平米，二线城市土地成交面积占比约47%，近几月占比持续扩大。图14：土地成交价款及累计同比图15：购置土地面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图16：供应土地建筑面积及规划土地建筑面积图17：单月百城成交楼面价及溢价率数据来源：东北证券，Wind数据来源：东北证券，wind图18：单月百城土地成交结构数据来源：东北证券，国家统计局请务必阅读正文后的声明及说明6/13[Table_PageTop]行业动态报告4.小阳春行情刺激下销售增速回暖，单月销售面积增速转正2019年1-3月商品房销售面积29829万平米，同比下降0.9%，增速较1-2月数据收窄2.7个百分点，单月销售面积为15727万平米，同比增长1.75%，单月销售面积增速由负转正；其中住宅、办公、商业营业用房销售面分别为25954、671、1881万平米，分别同比变化-0.6%、-11.1%、-6.9%；商品房销售额27039亿元，同比增长5.6%，较1-2月增速上升2.8个百分点，住宅、办公、商业营业用房销售金额23239、960、2151亿元，同比变化+7.5%、-13.0%、-2.6%；销售均价9065元/平米，与1-2月数据基本持平。3月单月三十大中城市商品房成交面积1528万平米，同比增长20.40%，增速大幅反转；1-3月三十大中城市商品房成交面积3596万平米，同比增长4.58%，重点城市表现好于全国房地产市场，但三四线城市市场表现出较强的韧性。图19：商品房销售面积及累计同比图20：住宅销售面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图21：30大中城市商品房当月成交面积图22：一、二、三线城市当月成交占比数据来源：东北证券，Wind数据来源：东北证券，Wind30大中城市中二线城市包括：天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春；三线城市包括：无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。截至3月底，商品房待售面积51646万平方米，比2月底减少605万平方米，较去年同期同比减少9.9%，降幅持续收窄。其中，住宅待售面积增加531万平方米，办公楼待售面积减少47万平方米，商业营业用房待售面积增加21万平方米。请务必阅读正文后的声明及说明7/13[Table_PageTop]行业动态报告图23：商品房待售面积及同比图24：住宅待售面积及同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图25：办公楼待售面积及同比图26：商业营业用房待售面积及同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局2019年1-3月，东部地区商品房销售面积11636万平方米，同比下降6.8%，降幅较1-2月收窄2.9个百分点；销售额14280亿元，同比增长1.1%，累计增速由负转正；中部地区商品房销售面积8496万平方米，同比增长2.8%，增速上升3.4个百分点；销售额5897亿元，增长10.9%，增速上升4.3个百分点；西部地区商品房销售面积8736万平米，同比增长4.3%，增速上升2.1个百分点，销售额6093亿元，同比增长12.20%，上升2个百分点；东北地区商品房销售面积960万平米，同比增长0.3%，增速上升5.1个百分点；销售额768亿元，同