房地产行业3月行业动态报告长效机制推进提速中速高质发展可期20190325银河证券26页

证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告●房地产行业2019年3月25日长效机制推进提速，中速高质发展可期——3月行业动态报告房地产行业推荐维持评级核心观点:房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模。政策调控逐步见顶，长效机制推进提速。“因城施策”继续主导市场。2018年下半年，多地“限购、限价、限售、限贷、限商”政策压顶，调控的累加效应到达顶峰。自18年12月，山东菏泽市率先取消商品房价格限制，湖南衡阳、广州、北京等地相继取消或暂停限价政策，2019年楼市政策或将迎来边际放松。房地产行业景气度持续下行，各线城市周期位置分化。分线来看，各线城市周期位置有所差异：其中一二线城市已历经两年调整，随着流动性和房贷利率的改善，一二线城市周期底部呈现改善；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力，成交热度大概率趋势下行。行业杜邦分析：将ROE分解为销售净利率、总资产周转率及权益乘数来看，权益乘数呈现逐年稳定上涨态势，受到资产负债率的影响，2018年房地产行业的权益乘数已突破5倍，但对ROE走势的影响不大；房地产行业中销售净利率是ROE变动的主要贡献力量，利润率的继续走高有望拉动ROE上行。改革开放四十年，中国住房环境发生大变化。套户比高达1.13，人均住房面积超过38平米，住房全面短缺问题基本解决；长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段。拿地集中度提升，行业进入门槛高。房企融资受限，融资方式转换。房企股权融资自2010年之后收紧，IPO几近停滞，再融资节奏放缓。债券融资方式切换。房地产行业市盈率向上还有一定修复空间。房地产板块持仓比例持续提升，龙头配置风格延续。投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。重点公司盈利预测与估值（股价为2019年3月22日）证券代码证券简称月涨幅(%)市盈率PE(TTM)市值(亿元)核心组合000002.SZ万科A4.310.43,197.5601155.SH新城控股23.79.0943.8600048.SH保利地产5.58.81,658.2风险提示房价大幅下跌及棚改货币化不及预期风险。分析师潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：[e-mail]执业证书编号：S0130511070002特别鸣谢王秋蘅：（8610）83574699：[e-mail]相对沪深300表现图-37.00%-27.00%-17.00%-7.00%3.00%13.00%23.00%33.00%43.00%18-1219-0119-0119-0119-0119-0219-0219-0219-0219-0319-0319-0319-03沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院核心组合表现图-10%0%10%20%30%40%50%18-1219-0119-0119-0219-0219-03核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率资料来源：中国银河证券研究院相关研究【银河地产潘玮】房地产：需求向好，供给稳定，静待政策结构化宽松.PPT-2018.12.29行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度持续下行，各线城市周期位置分化.........................................................1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱........................................................................................................................11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力..................................................................................12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模.................................................1（二）宏观经济稳中有变，下行压力持续加大................................................................................................................11、GDP增速在2010年到达高点后进入下行通道...............................................................................................12、CPI温和上行，2019面临多重因素重叠..........................................................................................................2（三）房地产行业景气度持续下行，各线城市周期位置分化........................................................................................21、2019年行业基本面大概率下行，投资增速料将缓慢下滑.............................................................................22、分层级来看，一二线城市成交逐步筑底回温，三线成交缩量.......................................................................2（四）财务分析：营收回升，负债率攀升，ROE增速回落...........................................................................................41、利润表：营业收入增速回升，利润水平保持上行区间..................................................................................42、资产负债表：总资产规模加速扩张，杠杆率持续攀升..................................................................................53、现金流量表：货币资金创历史新高，现金流净额进一步下滑.......................................................................54、杜邦分析：ROE增速回落，销售净利率贡献突出..........................................................................................6二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段.......................................................................6（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化........................................................................................................61、套户比高达1.13，人均住房面积超过38平米，住房全面短缺问题基本解决.............................................62、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段...............................73、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间..........................................................................................8（二）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速................................................................................................................81、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性....................................................................................82、“精准调控”抑制投机，“因城施策”主导市场..............................................................................................93、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举........................................................................................94、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收................................................................................................9（三）行业集中度上升，头部企业间竞争激烈..............................................................................................................101、行业集中度不断提升，头部企业重要性提高................................................................................................102、拿地集中度提升，行业进入门槛高................................................................................................................10三、行业面临的问题及建议.................................................................................................................................11（一）现存问题.....................................................