房地产行业4月行业动态报告销售边际回暖一城一策仍为主基调20190422银河证券31页

证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告●房地产行业2019年4月22日销售边际回暖，一城一策仍为主基调——4月行业动态报告房地产行业推荐维持评级核心观点:政策调控逐步见顶，“因城施策”继续主导市场。去年底至今，根据我们的跟踪，共计33个城市出台40多次政策，涉及到落户及人才政策、公积金购房放宽调整、房贷利率下调等多个方面。各地方城市层面的政策边际宽松仍在持续，对地产板块估值修复构成支撑。城镇化进程加速，落户制度放松。国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，文件提出了取消中型城市落户限制、放开放宽大中型城市落户条件等措施。其中涉及到的主要是一二线以及强三线城市，人口的聚集将带来相关城市房地产市场的需求增加，同时伴随着一二线城市景气度回升，长期来看预计未来房地产市场交易量将逐步增加，并推动房价回升。3月份行业基本面呈现复苏态势，但下行格局未见明显拐点。3月的楼市小阳春带动市场回暖，一方面受因城施策的政策影响，北京、深圳、天津等多个城市频繁出台人才政策、调整公积金及贷款利率，政策松动带动销售回暖；另一方面一二线与三四线城市分化加剧，三四线受前期需求严重透支的影响，销售回调压力依旧存在，我们认为本轮销售回暖的可持续性值得关注。18年地产公司业绩总结：截止目前，我们所覆盖的A股上市公司中一共有16家发布了年报。2018年总体盈利增长33.3%，营收增长19.6%，略超预期；利润率显著提升，并处于2015年以来的最高水平；杠杆水平总体可控。受到2018年销售规模高增的推动，样本公司平均预售账款同比增长45%，覆盖地产结算收入的1.2倍，提升明显并处在历史高位。政治局会议重提“房住不炒”。会议重提房住不炒对地产板块有一定的情绪上的冲击，在楼市小阳春背景下政策边际宽松预期有所弱化，但同时会议也强调了落实好一城一策，我们认为对于部分房价上涨压力大的城市，会从严落实各项调控政策和措施；对于去库存任务重的城市要减少或暂停住宅用地供应，同时出台政策提振需求端。投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。重点公司盈利预测与估值（股价为2019年4月19日）证券代码证券简称月涨幅(%)市盈率PE(TTM)市值(亿元)核心组合000002.SZ万科A2.4710.53,495.8601155.SH新城控股-7.938.9938.1600048.SH保利地产-0.288.91,689.1风险提示房价大幅下跌及棚改货币化不及预期风险。分析师潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：[e-mail]执业证书编号：S0130511070002特别鸣谢王秋蘅：（8610）83574699：[e-mail]相对沪深300表现图-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院核心组合表现图-10%0%10%20%30%40%50%60%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-04核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率资料来源：中国银河证券研究院相关研究【银河地产潘玮】房地产3月行业动态报告：长效机制提速，中速高质发展可期-2019.3.26【银河地产潘玮】房地产：需求向好，供给稳定，静待政策结构化宽松.PPT-2018.12.29行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度持续下行，各线城市周期位置分化.........................................................1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱..................................................................................................................11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力...............................................................................12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模..............................................1（二）宏观经济稳中有变，下行压力持续加大...........................................................................................................11、GDP增速在2010年到达高点后进入下行通道...........................................................................................12、CPI温和上行，2019面临多重因素重叠.....................................................................................................2（三）3月份行业基本面呈现复苏态势，但下行格局未见明显拐点..........................................................................21、2019年行业基本面大概率下行，投资增速料将缓慢下滑..........................................................................22、分层级来看，一二线城市成交逐步筑底回温，三线成交缩量...................................................................33、3月百强房企销售显著回暖.........................................................................................................................5（四）财务分析：营收回升，负债率攀升，ROE增速回落.......................................................................................61、利润表：营业收入增速回升，利润水平保持上行区间...............................................................................62、资产负债表：总资产规模加速扩张，杠杆率持续攀升...............................................................................63、现金流量表：货币资金创历史新高，现金流净额进一步下滑...................................................................74、杜邦分析：ROE增速回落，销售净利率贡献突出.....................................................................................75、18年地产公司业绩总结...............................................................................................................................8二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段......................................................................10（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化.................................................................................................101、套户比高达1.13，人均住房面积超过38平米，住房全面短缺问题基本解决.........................................102、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段...........................113、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间....................................................................................12（二）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速.........................................................................................................121、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性..............................................................................122、“精准调控”抑制投机，“因城施策”主导市场........................................................................................123、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举..................................................................................144、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收..........................................................................................145、城镇化进程加速，落户制度放松...............................................................................................................15（三）行业集中度上升，头部企业间竞争激烈.........................................................................................................151、行业集中度不断提升，头部企业重要性提高............................................................................................152、拿地集中度提升，行业进入门槛高........