房地产行业房地产税立法先行国际比较冷静分析20190322广发证券53页

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/53[Table_Page]行业专题研究|房地产2019年3月22日证券研究报告[Table_Contacter]本报告联系人：邢莘[e-mail][Table_Title]房地产行业房地产税立法先行，国际比较冷静分析[Table_Author]分析师：乐加栋分析师：郭镇分析师：李飞SAC执证号：S0260513090001SAC执证号：S0260514080003SFCCE.no:BNN906SAC执证号：[e-mail]@[e-mail]请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_Summary]核心观点：房地产税政策梳理：改革进程曲折，落地尚待立法19年政府工作报告指出，要“稳步推进房地产税立法”，3月8日栗战书指出要要加紧房地产税立法工作，确保如期完成。从人大常委会立法规划来看，早在十二届规划中，房地产税已进入一类项目，即任期内拟申请提请审议的法律草案（实际未提请），而在十三届规划中，再次列入一类项目，即2023年之前需完成“拟提请审议”阶段。同时，在3月20日财政部2019年立法工作安排中并没有提及房地产税，房地产税具体落地时间尚不明确。房地产税国际比较：英式房地产税强调筹措财政收入，日韩房地产税凸显调控功能（一）英式房地产：从征收背景来看，英、美房地产税均以筹措政府收入为出台目的，税种少且税基广泛，土地与房屋合并征税，征收采取“以支定收”方式按不动产评估价值征税，税收优惠力度较弱。从结果来看，英美房地产税收入贡献较高，对房价有边际影响。（二）东亚房地产税：日本、韩国房地产税征税背景均为应对房地产泡沫，税种复杂，土地与房屋采用二元税制，税率结构多采用累进税率，同时，税收优惠力度大。从效果来看，财政收入水平低于英美国家，同时，对房价和地价的抑制效果有限。沪渝试点方案：征税范围小，优惠力度大上海重点针对增量住房征收，调控导向为抑制投机性需求，重庆则针对高端住宅征收，调控导向是遏制高端住房需求，税基相对较窄。同时，上海免征面积为60平米，约为2011年上海人均住房面积的1.8倍，较高的免征面积导致实际征收力度较弱。从实际效果来看，两地对财政收入的贡献及对房地产市场的影响均比较有限。房地产税影响测算：中性方案约贡献2897亿税收增量，受影响家庭约占35%经测算，免征面积40平米时，约对35%的家庭征税，首套房免征与设置40平的人均免征面积的税收贡献水平基本相当，按中性方案（税率0.7%，税基折减系数70%，首套房免征）约能贡献2782亿，占比2017年总税收1.9%，土地出让收入5.6%。2%左右的总税收贡献率相较于英美10%左右的水平相对较低，和韩国水平相当。风险提示房地产税立法进程时间不明确，草案出台时间不确定；试点城市大幅扩围；征税力度高于预期；房地产税税收优惠超预期；行业库存抬升快于预期；测算部分假定包含一定风险（如存量房价值低估、参数假定范围超预期等）。[Table_Report]相关研究：房地产行业:行业系统性风险较低，继续推荐业绩高增长低估值龙头2019-03-17房地产行业:需求端继续探底，投资增速略超预期2019-03-15房地产行业:重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行2019-03-14识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/53[Table_PageText]行业专题研究|房地产重点公司估值和财务分析表股票简称股票代码评级货币股价合理价值（元/股）EPS(人民币)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)2019/3/152018E2019E2018E2019E2018E2019E2018E2019E000002.SZ万科A买入人民币29.55-3.003.579.838.275.05.420.019.2001979.SZ招商蛇口买入人民币22.5229.801.932.2911.689.837.79.020.121.0600340.SH华夏幸福买入人民币31.64-3.834.848.256.53----601155.SH新城控股买入人民币42.7247.874.656.477.395.315.98.934.433.1000069.SZ华侨城A买入人民币7.26-1.201.336.055.44----002146.SZ荣盛发展买入人民币11.00-1.782.246.174.905.85.122.021.7000961.SZ中南建设买入人民币9.55-0.761.2812.647.48----000671.SZ阳光城买入人民币8.35-0.771.0810.797.7219.419.517.820.0600466.SH蓝光发展买入人民币7.4810.040.751.1110.046.719.711.014.122.6002244.SZ滨江集团买入人民币4.73-0.620.797.676.00----600208.SH新湖中宝买入人民币3.935.200.400.489.798.2727.323.19.610.201918.HK融创中国买入港币37.9540.903.464.919.396.626.34.222.324.000884.HK旭辉控股集团买入港币5.746.160.820.995.954.954.83.719.217.6数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/53[Table_PageText]行业专题研究|房地产目录索引房地产税政策梳理：改革进程曲折，落地尚待立法...............................................7房地产税国际比较：他山之石，稽世鉴今............................................................12英式房地产税：强调增收，税种简单，合并征税，“以支定收”...................13征收背景：缓解财政压力，提高政府收入...........................................13税制设计：税基宽广，“以支定收”，合并征税....................................14税基评估与税收优惠：评估价值定位历史，税收优惠力度较低...........15实施效果：地方财政支柱，房价边际影响...........................................17经验与教训...........................................................................................19东亚房地产税：兼顾调控，税种复杂，二元税制，累进税率.......................20征收背景：房地产泡沫累积，政策性调控工具....................................20税制设计：税种复杂，二元税制，累进税率......................................21税基评估与税收优惠：标准化地价评估，税收优惠力度大..................23实施效果：收入效应较弱，调控不达预期...........................................25经验与教训...........................................................................................27小结：房地产税的定位对税收效果影响较大................................................27沪渝试点方案：征税范围小，优惠力度大............................................................29征收背景：政策密集调控，中央首提改革....................................................29税制设计：差异化税率体现调控导向，上海针对增量重庆针对高端............30实施效果：收入增厚有限，调控效果甚微....................................................32经验与教训...................................................................................................35不动产登记制度已建立，房地产税具备出台基础.................................................35房地产税影响测算：中性方案约贡献2897亿税收增量.......................................39风险提示...............................................................................................................51图表索引图1：近期房地产税相关表述整理..........................................................................6图2：房地产税立法流程整理.................................................................................7图3：2019年立法规划表态...................................................................................7图4：1986年《房产税暂行条例》中关于现行房产税的相关规定.........................8图5：中国房产税改革进程重点事件整理...............................................................9图6：我国房地产税收体系...................................................................................10图7：房地产行业五大税种税收及占比总税收情况..............................................11图8：房地产行业五大税种税收收入（亿元）.....................................................11图9：房地产行业五大税种税收收入（亿元）.....................................................11图10：房地产税保有环节和流通环节税收（亿元）............................................11图11：房地产税设计参与者政策表态.................................................................