房地产行业重点城市基本面温和复苏按揭贷持续改善20190516广发证券33页

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/33[Table_Page]投资策略月报|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业重点城市基本面温和复苏，按揭贷持续改善[Table_Summary]核心观点：政策环境综述：货币政策松紧适度，地方精准施政中央层面多次提及现阶段的“货币政策要松紧适度”。中央政治局再次强调“房住不炒”，住建部同天对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。在这一情况下，地方因城施策，部分城市调控力度有所提高。丹东市政府升级了四限政策，苏州精准施政，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房定向限售3年。成交市场综述：重点城市基本面温和复苏根据房管局数据，4月40城成交面积同比上涨18.3%，较3月扩大7.8个百分点，其中一线、二线城市在进入4月推盘扩大的情况下成交分别同比上涨49.4%、17.7%，涨幅较3月分别扩大3.4、0.9个百分点。一方面供给端上推盘扩大，另一方面需求端上4月中指院重点城市去化率基本维持在70%左右，中指院百城房价4月环比上涨0.28%，同比上涨4.3%，均反映了需求筑底抬升。进入2季度，我们认为重点城市的基本面改善相对确定，供需两端双回升将推动成交温和复苏。土地市场综述：4月土地市场整体升温，溢价率继续上行4月宅地市场出现回暖迹象，300城宅地供需同比均大幅上涨，叠加楼面均价的上涨与溢价率的提升，单月出让金同比大幅上涨63%，而流拍率则下降至18年以来历史低位，与17年平均水平相当，在土地质量有所提高的情况下企业拿地意愿有所提升。分线来看，一线量跌价升出让金同比上升4%，二线城市量价齐升出让金同比上升91%，三四线城市宅地市场量价齐升4月土地出让金同比自18年10月以来首次转正，上升32%。资金环境综述：首套及二套房贷利率继续下滑，均回落8bp按揭贷方面，融360数据显示，4月份35重点城市首套、二套房按揭贷利率环比均下滑8bp，其中二套房降幅较上月扩大2bp，按揭贷方面流动性继续边际改善。4月央行对聚焦当地、服务县域的中小银行实行定向降准，净释放长期资金约2800亿元，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。板块投资方面，我们认为更应该关注企业的alpha机会，经营能力变现成为关键，通过运营效率实现滚动开发的房企更能获得持续稳定的增长，实现规模、利润和杠杆之间的均衡。另外，从短期结算业绩角度看，19年-20年结算业绩高增长的龙头具备低估值优势，估值具备修复空间，基于此，我们继续推荐业绩具备确定性的龙头房企。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-05-16[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]分析师：李飞SAC执证号：S0260517080010无[e-mail]请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:投资持续高增长，房企融资渠道顺畅2019-05-15房地产行业:地方精准施政利于行业量价平稳，关注房企的alpha机会2019-05-12房地产行业:提效率，补短板，正当其时2019-05-09[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-32%-24%-16%-8%0%8%05/1807/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/33[Table_PageText]投资策略月报|房地产重点公司估值和财务分析表股票代码股票简称货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科A人民币28.132019/04/08买入39.603.483.968.087.116.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币21.562019/03/19买入29.802.292.579.428.398.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币31.362019/05/01买入36.994.936.036.365.208.918.3329.0%26.2%601155.SH新城控股人民币38.802019/03/13买入47.876.477.485.995.198.9010.9133.1%27.6%000069.SZ华侨城A人民币7.492018/11/01买入-1.331.425.615.275.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币9.962019/04/29买入13.522.252.684.423.712.630.5822.6%21.2%000961.SZ中南建设人民币8.702019/05/02买入10.781.101.907.944.581.130.5119.8%25.6%000671.SZ阳光城人民币6.912019/04/03买入8.890.941.257.395.5110.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币6.322019/03/20买入10.041.111.725.673.6811.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中宝人民币3.402019/03/18买入5.200.480.577.155.9823.1018.5010.2%10.9%02007.HK碧桂园港币11.762019/04/13买入16.031.962.260.000.003.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币36.402019/04/07买入54.705.287.000.000.008.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币4.982019/04/30买入6.160.911.130.000.003.903.0021.6%21.2%02202.HK万科企业港币29.102019/04/08买入38.703.483.960.000.006.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/33[Table_PageText]投资策略月报|房地产目录索引政策环境综述：货币政策松紧适度，地方精准施政................................................6成交市场综述：重点城市基本面温和复苏............................................................12总体成交市场分述：推盘带动重点城市新房成交继续改善..........................12各线城市成交分述：各线城市成交均有所改善，其中三四线涨幅较大........17土地市场综述：土地市场整体升温.......................................................................20土地市场分述：量价齐升土地出让金同比上涨53%，溢价率继续上行.......204月宅地市场分述：各线城市宅地出让金同比均上涨，其中二线上涨91%.22资金环境：首套及二套房贷利率继续下滑，均回落8BP......................................27图表索引图1：近期货币政策相关表态一览..........................................................................6图2：财政部公布2019年各省城镇棚改计划开工同比..........................................7图3：苏州房价与百城房价环比增速对比...............................................................7图4：2019年4月重要中央政策一览..................................................................10图5：2019年4月重要地方政策一览..................................................................11图6：全国重点40城市商品房成交面积指数.......................................................12图7：限购和非限购城市成交面积指数................................................................12图8：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速.................................12图9：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速..................................................13图10：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速...................................................13图11：全国26城市商品房库存面积及去化周期.................................................13图12：全国30城市住宅库存面积及去化周期.....................................................13图13：中指院重点城市新房开盘去化率..............................................................14图14：26城商品房批售比...................................................................................15图15：30城商品住宅批售比...............................................................................15图16：百城价格指数变化及环比.........................................................................16图17：13个重点城市二手房销售面积及同比......................................................16图18：中原二手房指数........................................................................................17图19：20个一二线城市商品住宅可售面积（万方）................