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第1页共38页XX公司20000万元园区土地开发贷款二0一0年五月第2页共38页XX公司20000万元园区土地开发贷款评估小组成员名单项目评估组分工姓名单位及职务职称签名评估组组长评估报告审核评估组成员评估报告总撰、附表审核评估组成员调查�撰写评估报告第一、十章评估组成员调查�撰写评估报告第二、九章评估组成员调查�撰写评估报告第三、八章�评估组成员调查�撰写评估报告第五、七章�附表三、四、五、六、七、八编制�评估资料收集及核实评估组成员调查�撰写评估报告第四、六章�附表一、二编制�评估资料收集及核实XX高科集团有限公司20000万元园区土地开发贷款第3页共38页中国**银行湖南省分行XX公司20000万元园区土地开发贷款调查评估报告目录第一章前言……………………………………………………………………5一、评估说明…………………………………………………………………5二、评估原则…………………………………………………………………5三、评估依据…………………………………………………………………5四、履职情况…………………………………………………………………6五、评估结论…………………………………………………………………6第二章XX市高新区简介………………………………………………………9一、XX市概况………………………………………………………………9二、高新区经济发展情况……………………………………………………9三、高新区工业园投资环境综合优势………………………………………11四、本项目相关工业园建设基本情况………………………………………12第三章借款人资信评价…………………………………………………………14一、基本概况…………………………………………………………………14二、组织机构设臵及高管人员素质分析……………………………………14三、借款人经营情况…………………………………………………………15四、财务状况分析……………………………………………………………17五、借款人信用情况…………………………………………………………20六、借款人开户、评级、授信情况…………………………………………20第四章项目评价…………………………………………………………………22一、项目概况…………………………………………………………………22二、项目合法性分析…………………………………………………………23三、项目的进度分析…………………………………………………………24XX高科集团有限公司20000万元园区土地开发贷款第4页共38页中国**银行湖南省分行第五章项目投资概算及筹资评价……………………………………………25一、项目总投资测算………………………………………………………25二、资金筹措计划…………………………………………………………26第六章项目市场前景分析……………………………………………………27一、园区待开发土地面积充足……………………………………………27二、土地出售前景较好……………………………………………………27三、本项目出让意向明朗…………………………………………………28第七章项目经济效益及偿债能力分析………………………………………29一、项目财务效益分析……………………………………………………29二、项目财务盈利能力分析………………………………………………29三、项目贷款偿还期测算…………………………………………………30四、不确定性分析…………………………………………………………30第八章贷款方式分析…………………………………………………………31第九章银行效益和贷款风险分析……………………………………………32一、银行效益分析…………………………………………………………32二、贷款风险分析…………………………………………………………32第十章项目综合评价…………………………………………………………35XX高科集团有限公司20000万元园区土地开发贷款第5页共38页中国**银行湖南省分行第一章前言一、评估说明XX高新技术产业开发区是由国务院授权国家科委批准成立的53个国家级高新区之一。XX高科集团有限公司是经出资方XX高科技产业开发区管委会授权�代表出资方对河西科技工业园范围内土地行使统一开发、经营的国有控股公司。该公司是各家金融机构争抢营销的优质客户�已有国开行、建行、工行等8家金融机构介入。经我行积极主动营销�于2009年6月对其发放园区土地开发贷款15000万元�目前项目运作良好。该公司为加快栗雨工业园二期的开发建设�2010年4月就栗雨工业园中央商务区地块开发项目向我行提出20000万元园区土地开发项目贷款申请�经省分行研究同意�由省分行、市分行和经营行联合组成项目评估组�对该贷款项目进行了评估。二、评估原则本次评估遵循独立、公正、客观的原则。评估以**银行有关贷款管理办法与收集到的资料为依据�力求实事求是反映项目的全貌�公正客观分析项目的优劣�为贷款审查、审批提供真实、全面的决策信息。三、评估依据�一�国家科委《关于在XX建立国家高新技术产业开发区的通知》�[92]国科发火字858号��二�XX市委、市政府《关于加快XX高新技术产业开发区建设�促进XX高新技术产业发展的决定》�株发[2001]1号��三�XX高新技术产业开发区管理委员会《关于XX高新区范围内土地经营模式的决定》�株高政发[2002]6号��四�XX高新区管委会、XX市天元区政府《关于委托XX高科集团有限公司对高新区土地进行统一开发的通知》�株高政天发[2002]7号��五�湖南省人民政府《关于设立湖南欧洲工业园的批复》�湘政函[2005]191号��六�XX市人民政府《关于XX国家高新技术产业开发区栗雨高新技术产业XX高科集团有限公司20000万元园区土地开发贷款第6页共38页中国**银行湖南省分行开发区栗雨高科技园分区规划的批复》�株政函[2002]3号��七�XX市人民政府《关于湖南欧洲工业园控制性详细规划等三个规划的批复》�株政函[2002]31号��八�XX市人民政府关于印发《XX市征地拆迁补偿安臵办法》的通知�株政发[2006]20号��九�XX市天元区人大常委会《关于XX高新区园区开发建设财政体制的批复》�天人长[2007]14号��十�XX高新区管委会、XX市天元区政府关于印发《XX高新区园区开发建设财政体制方案》的通知�株高政天发[2007]3号��十一�《中国**银行城市土地开发贷款管理办法》�十二�《中国**银行土地开发项目评估要点》�十三�政府相关部门核发的项目有关批文、文件�十四�借款人提供的有关公司与项目资料�十五�评估人员现场调查与间接调查搜集的有关资料四、履职情况评估通过与XX高科集团有限公司相关负责人面谈、实地走访、咨询了解高新区经济发展、土地开发、招商引资等方式方法�对借款人的经营情况、财务资信状况、项目建设管理情况、土地开发资金落实情况、土地开发进度、市场前景以及贷款抵押物状况等进行了调查�收集了借款人和项目相关资料�在调查期间工作扎实�评估审慎�尽职尽责。经认真分析与充分讨论�达成一致意见并形成本评估报告。五、评估结论评估人员经分析讨论�评价如下��一�借款人为合法承贷主体�具备较高的社会影响力与较强的资金实力支持�其信用等级达到我行AA级客户和我行支持类客户标准。XX高科集团有限公司是经出资方XX高科技产业开发区管委会授权代表出资方行使土地储备和开发职能的国有控股公司�虽然引进了两个新的股东�但其并不参与经营管理��负责对XX市河西科技工业园范围内土地进行统一开发、经营�并享XX高科集团有限公司20000万元园区土地开发贷款第7页共38页中国**银行湖南省分行有土地开发权、收益权。根据我行信贷制度�该公司符合我行AA级信用等级和支持类客户标准。�二�项目拟开发土地手续齐备�地理位臵及市场前景较好。本项目拟开发土地位于栗雨工业园二期范围内�项目所处地块于2010年经省政府审批同意征收�项目开发建设可行性研究报告于2007年通过XX市发改委的审查�并获得立项批准�已办妥《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。项目土地使用与栗雨工业园区二期用地规划图中的控制性详细规划相吻合。高新区近年来的招商成果显著�本项目所在地位于栗雨工业园的中央商务区�中央商务区是高新区着力打造的工业园区商务中心�本项目开发地块全部为商业用地�项目周边的工业用地已开发完毕�大部分已招商引资投入使用�并且高新区新建设的政府办公大楼在本项目对面�中央商务区不但将成为栗雨工业园的商务中心�还将成为高新区的政务中心�土地位臵优越�出让前景看好。�三�项目资金筹措计划可行�资金到位有保障�财务评价可行。第一、第二还款来源较充足。测算本项目投资总规模为31995万元。筹措计划为自有资金投入11995万元、银行贷款20000万元。自有资金比例37%。项目资金筹措计划可行。经调查�自有资金已到位并投入使用。根据借款人近年来土地出让情况�测算项目第一还款来源较充足。经与借款人协商�该项目贷款拟采用该公司自有产权的商业、住宅用地提供抵押�面积约为623亩�价值约为37380万元�抵押率为53.5%�该公司同意按我行的信贷管理要求在贷款发放前办妥合法、有效、足值的抵押登记手续。经测算�该项目经济指标良好�财务评价可行。�四�银行贷款综合效益良好。该公司是总行与湖南省政府签订的《战略合作协议》中的客户�属我行竞争性客户。是我行应对同业竞争、拼抢优质客户的需要。通过与该客户的合作�我行既能获得稳定可观的经济效益�实现利息收入1944万元�日平存款可增加约3000-5000XX高科集团有限公司20000万元园区土地开发贷款第8页共38页中国**银行湖南省分行万元�实现中间业务收入400万元��又能促进我行与XX市政府、高新区政府的各项业务的合作�同时对我行营销园区优质企业、提高财政性存款份额有着积极促进作用。经测算�本笔贷款经济资本回报率达45%。综上所述�评估建议在落实以下限制性条款的前提下�同意对XX高科集团有限公司信用等级评定为AA级、评为我行支持类客户、授信3.5亿元�增量2亿元�并发放园区土地开发贷款2亿元�用于园区内1035.7亩用地的土地开发�采取土地使用权抵押担保方式�贷款期限最长不超过3年�提款期6个月�宽限期2年、还款期1年�执行基准利率�并收取不低于400万元的财务理财费�五级分类为正常。限制性条款�1、经营行进一步核实项目资本金到位并先于我行贷款使用。2、办好合法、足值的抵押担保手续。3、在我行开设项目专户�接受我行资金监管�资金实行封闭管理。信贷管理要求�1、经营行制定切实可行的贷后管理方案�严格按照相关信贷制度加强贷后管理。2、密切关注高新区开发政策、进度、借款人的融资动态及同业动态�防止借款人过度融资引发的信贷风险。3、经营行加强服务�积极做好项目贷款的配套工作�保证资金归行率�提高贷款综合收益水平。4、利用与高科集团的合作契机�深度挖掘园区内大中型企业的综合营销和上下游企业的合作�多层次提升我行社会形象、市场占有率和综合收益率。XX高科集团有限公司20000万元园区土地开发贷款第9页共38页中国**银行湖南省分行第二章XX市高新区简介一、XX市概况XX位于湖南省东部�北接长沙�南临衡岳。湘江绕城而过�上溯衡广�下入洞庭、长江�有“南北通衢”之称。1983年实行市带县新体制�现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、XX县五县�市�和城市天元、芦淞、荷塘、石峰四区和1个国家级高新技术产业开发区�140个乡镇�2225个行政村。全市总面积11272平方公里�其中市区面积462平方公里。是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市�也是全省经济最发达的长、株、潭“金三角”一隅。特别是从2007年底国务院批准了长株潭为“两型社会”综合配套改革试验区以来�XX新型工业化、新型城市化建设得到了快速发展�XX的社会及经济地位得到了快速提升。根据XX市统计局《XX市2009年12月统计月报》等资料显示�全市经济