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证券证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款土改提速释放多重红利，三大领域有望持续受益高质量发展系列之十二｜2019.6.5▍中信证券研究部▍核心观点杨帆首席政策分析师S1010515100001联系人：于翔土地是极为重要的生产要素，土改牵一发而动全身。十八大以来土地制度改革不断加速，在推动城乡间要素自由流动和土地财政模式转型方面已有初步成效。以统一城乡建设用地市场为突破口，2019年土地相关政策频频发布，结合户籍改革、财税改革推动向“人地钱挂钩”的城市发展模式转型，整体提速升级的态势已定。预计土地制度改革的深化将为中国发展带来新内需：集体土地入市带来的房地产产业链需求；农地集中带来的农业现代化投资需求；农民增收带来的消费升级扩容需求。▍土地制度改革是实现城乡要素优化配置和融合发展的重要一环，2019年以来动作频频。政策逆周期调节+中长期制度改革提速，是我国经济面对内外压力的两大发力点。当前土地要素难以在城乡间合理配置，是新型城镇化和乡村振兴共同面临的症结，也是土地制度改革的主要原因。2018年底土地管理法修订草案提交，2019年《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》等文件发布，深化改革已箭在弦上。▍农村土地确权和集体资产核资稳步推进，为改革提速奠定必要前提条件。我国农村土地可分为集体建设用地、农用地和未利用地三种。集体建设用地包括约2.7亿亩宅基地，4000余万亩乡镇企业等集体经营性建设用地和部分学校等公益性用地。目前来看，农业承包地三权分置制度确立，土地确权已基本完成；宅基地探索三权分置，集体建设用地确权预计在2020年底完成；集体资产核资预计于2019年底完成，集体产权改革有序推进。▍土地财政问题多、难以为继，已经到了下决心转变地方财政和城市建设模式的时候。此前农地转为市地需政府征收，地方政府垄断土地供给后，通过廉价出让工业用地招商引资+有限供应住宅和商业用地，既拉动工业化和就业，又获得占本级财政收入7成的土地类收入。但该模式面临住宅用地供给不足推高房价；拆迁建设成本上升导致净收益下降；土地融资等助推地方债务隐患；土地城镇化快于人口城镇化；征收限价造成城乡剪刀差等诸多问题。▍城镇化经历资本投入的1.0阶段后向可持续运营的2.0阶段转变，需“户籍-土地-财税”配套改革实现人地钱挂钩。首先，户籍落户限制不断放松并强调常住人口公共服务的覆盖。其次，城乡统一建设用地加快构建。包括：土地征收缩小范围、规范程序；允许存量农村集体经营性建设用地就地或异地调整入市，预计市场空间近5万亿；允许闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市，继续推动宅基地复垦完善城乡建设用地指标增减挂钩等；推广在集体建设用地建设租赁住房以实现租购并举。最后，土地财政转型加快，集体土地增值收益调节金+房地产税征收+中央地方分税比例调节+地方政府专项债增加，或将成为未来地方政府城市运营资金来源。▍投资策略：新地产产业链+新农业发展+新消费扩容，土地制度改革为中国带来新内需。第一，集体建设用地在入市前的土地平整、入市后的房屋建设，以及后期装修和存量改造将成为房地产产业投资新机会。从目前试点看集体建设用地相关项目方主要为国资背景房企。第二，土地流动松绑，农民加速“卖地入城”，农垦公司等新型经营主体获得规模效应，用户专业化将长期利好农业板块龙头公司。第三，由于定价市场化和收益比例调整，入市相比征地将为农民带来翻倍的财产性收入，城镇落户放松将推动农民整体迁移，其买房置业、养老育幼等需求将成消费升级扩容新空间。▍风险因素：改革力度与政策执行不达预期。高质量发展系列报告之十二｜2019.6.5请务必阅读正文之后的免责条款部分目录土地制度改革动作频频，提速深化发力明显.....................................................................1推动土地要素优化配置是供给侧改革的核心内容..............................................................1政策表态频频，2019年将成为土改大年...........................................................................2十八大以来土地改革取得积极进展，新一轮政策突破条件成熟........................................3“三权分置”制度确立，集体土地确权和资产核资为土地流动奠定基础..........................3集体经营性建设用地允许入市，打破政府供地垄断、增加住房保障供给..........................4土地征收强调规范和缩征，与建设用地入市相辅相成.......................................................6宅基地试点开始推进，城乡统一的目标下放松流转值得期待............................................7耕地红线严守，占补平衡放松...........................................................................................8城镇化面临转型，土地改革是重要一环............................................................................9城镇化的“1.0资本投入阶段”：土地财政等支撑快速城镇化...........................................9土地财政的发展模式潜在风险上升，问题叠加难以为继.................................................11城镇化发展进入“2.0阶段”，以人为本、以税为基........................................................14“户籍-土地-财税”配套改革推动城市发展转型.............................................................17户籍限制不断放松，公共服务覆盖更为完善...................................................................17城乡统一建设用地市场加快构建，集体经营性建设用地空间或近5万亿.......................18多渠道收入取代土地财政推动城市运营转型发展............................................................19投资策略：土地制度改革将为中国带来新内需...............................................................20集体土地流转与入市带来新一轮平整-建设-装潢链条投资机会.......................................20农地流转加速带来规模化、现代化升级，推动现代农业快速发展...................................20农民收入增加和流动人口真正落户带来潜在消费升级扩容.............................................21风险因素.........................................................................................................................21高质量发展系列报告之十二｜2019.6.5请务必阅读正文之后的免责条款部分插图目录图1：土地制度改革的核心目标和在结构性改革中的重要地位.........................................2图2：建立健全城乡要素合理配置的体制机制..................................................................2图3：2016年末中国建设用地共3909.51万公顷............................................................3图4：2016年末中国农用地共64512.66万公顷..............................................................3图5：农村土地的制度创新和集体资产（含土地）确权核资近年来稳步推进...................4图6：北京市大兴区在集体经营性建设用地入市试点中总结的成功经验模式...................5图7：集体经营性建设用地入市由试点转为正式政策方向................................................6图8：北京市为例，集体建设用地已成租赁住房供地绝对主力.........................................6图9：集体租赁住房在布局上结合“三城一区”保证“职住平衡”..................................6图10：宅基地系列改革稳妥推进，积极放活土地流转和土地使用权................................7图11：分税制后，公共服务等事权愈发集中到地方.......................................................10图12：分税制后地方财权分配明显减少，与事权存在错配............................................10图13：土地财政推动城市发展模式................................................................................10图14：土地出让金、政府性基金和地方财政总收入.......................................................11图15：广义土地财政占地方本级财政收入的比例...........................................................11图16：广义的土地财政2017年已超7万亿元...............................................................11图17：国有建设用地供应比例........................................................................................12图18：近年来建设用地供给整体减少.............................................................................12图19：商业、居住用地价格明显贵于工业用地..............................................................12图20：50大中城市房价收入比情况...............................................................................12图21：国有土地出让金收入与支出始终紧平衡...................................................