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中国长租服务行业研究报告2018年2©2017.12iResearchInc开篇摘要来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。发展趋势➢长租公寓：2018年预计全国出租房屋整体在7500万间规模水平，其中B2C模式机构房东房屋持有量总共约在2500万间左右水平，头部规模型品牌公寓的占比约2%，其余大比例参与者的仍是长尾的中小机构房东。随着酒店运营商、地产巨头等参与者入局抢占市场份额，在大而散公寓服务中开始形成相对激烈的竞争。长租公寓的竞争力主要体现在资源规模、品牌打造、系统化管理、资金链顺畅、降低空置率上。➢长租平台：长租平台前期发展痛点在于：虚假信息难杜绝、供需匹配差、服务不充分、盈利模式单一。2015年后，长租平台快速发展，逐渐向体系化运营推进。平台的竞争力主要体现在流量规模、品牌口碑、标准化体系与差异化服务上。➢生态关系：长租公寓和长租平台是密不可分的合作关系，在供需匹配和行业标准形成上相互补足。细分领域➢现状概述：中国传统租房行业长期处于市场自发运行的状态，整体缺失标准化的行业规范体系，2015年以来进入加速推进时期，但与发达国家相比，房屋租赁比例、租金回报率以及服务体系的成熟化等多种维度上仍有较大差距。现阶段，在政策鼓励、技术赋能、用户体验等因素的共同驱动下，长租行业进入快速发展期。➢市场规模：2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿元水平，同比增长9.6%。未来几年将保持持续增长的势头，预计在2020年其市场规模或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿。行业发展现状➢行业发展：一线城市是核心地区，政策和经济牵引行业向二三线城市渗透。➢长租公寓：多方激烈竞争促使中国长租公寓在未来十年中的快速成熟。预计整体机构化房源的份额在未来会快速上升至70%以上，头部长租公寓成长至3-5%。长租公寓未来会是头部品牌+长尾格局，巨鲸和大量鱼群共存。➢长租平台：随着用户对租房体验需求的提高，平台商业模式由资源信息导向向用户服务导向快速更替升级，链接上下游打造服务闭环、建立服务标准体系，将是长租平台长远发展的必然趋势，也是各类型平台的竞争热点。3中国长租服务行业概述1中国长租服务行业的发展现状分析2中国长租服务行业的各细分领域发展分析3中国长租服务行业典型企业案例4中国长租服务行业发展趋势54©2018.6iResearchInc长租行业定义与界定来源：艾瑞研究院自主研究绘制。长租行业是房产市场发展长效机制中的重要一环相比于房产买卖，房产租赁在房地产市场当中是一种更灵活的流通方式，有助于房产资源的高效利用。在本次研究中，研究对象聚焦于可用于居住用房的长期租赁行业以及相关领域（报告中后简称长租行业），是当前中国房产租赁市场中的主体类型，也是关乎国计民生的居民住房问题的重点解决途径之一。在现阶段，贯彻国家“房住不炒”的指导方针，长租行业的规范化发展有助于推动中国房地产开发业转型升级、减缓房产供需矛盾，改善城镇居民的居住状况并且完善中国住房供应体系，多角度保障不同群体的住房需求，促进房产回归其居住属性。长租行业已成为中国房产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环。房产开发商业房产租赁住房长期租赁商旅民宿短租房产买卖房产租赁中国长租行业赛道界定中国房产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环5©2018.6iResearchInc中国长租行业发展历程中国长租行业正值快速发展期，与发达国家相比仍有差距中国长租行业的发展历程市场自发期（~2015）市场自发运作房屋中介扮演最重要角色供需不匹配，信息不对称市场不甚规范，尚未形成完善体系政策引导下的规范化操作机构房东权重上升互联网赋能行业，多种长租服务出现向良性供需匹配的方向发展中国的房地产市场一直以来以房产销售作为核心，随着以一二线城市为代表的核心城市从房产增量时代向存量时代倾斜，过去长期以市场自发运作为主的住房租赁领域，展现出巨大的行业调控价值。自2015年以来在“租售并举”与“租售同权”的探索与推进下，中国长租行业进入了在政策带动下的加速推进时期，但与美国等城市化充足的发达国家相比，在房产交易中的租房规模占比、房屋租赁比例、租金回报率以及长租服务体系的成熟化等多种维度上，中国的长租行业仍有较大差距。以现有行业发展现状为基础，预计在2025年之后，中国长租行业有望进入初步成熟期。加速发展期（2015~2025）中国美国租赁房屋占全部房屋比例（%）初步成熟期（2025~）机构房东渗透率与发达国家靠拢租房供需相对平衡建立业内认同的行业标准体系串联房源、平台和服务的一体化产业链条初步形成中国长租行业与美国对比18%37%核心城市租金回报率（%）1.5%5%+服务体系成熟度来源：艾瑞研究院自主研究绘制。6©2018.6iResearchInc宏观环境背景-城市化进程和人口流入从宏观层面来看，中国租房市场与城市化进程和人口流动两大因素高度相关。发改委数据显示，中国的城市化率在2017年底提升到了58.5%，城市人口已超过8亿，预计2030年城镇化率将会达到70%，在未来的十余年仍将是中国城镇化步伐加大的时期。城市化的加速往往伴随着劳动力资源的重新配置，截至2017年底，全国流动人口规模约2.44亿人，逐渐向沿江、沿海、沿交通节点等地区聚集，特别是三大都市群和中西部省会城市，开始凭借其就业机会、教育和医疗等优质资源，吸附住越来越多的劳动人口流入。而在大量的住宿需求的带动下，人口流入型城市的长租行业迅速被激活，快速发展起来。来源：根据国家统计局数据、各城市统计局公报数据与公开资料，艾瑞研究院自主整理绘制。流动人口向资源优势城市群汇聚，长租行业被迅速激活厦门北京天津上海苏州杭州南京广州深圳重庆郑州武汉成都京津城市圈111长沙城市群/重点城市2017年常住人口数量（万人）人口年增量（万人）人口增长率（%）京津冀北京2170.7-2.2-0.1%天津1556.9-5.3-0.3%长三角上海2418.3-1.4-0.1%杭州946.828.03.0%苏州1068.45.80.5%南京833.56.50.8%无锡655.32.40.4%宁波800.513.01.6%珠三角广州1449.845.53.1%深圳1252.862.04.9%东莞834.38.11.0%佛山765.719.42.5%中西部郑州988.115.71.6%西安953.470.27.4%武汉1089.312.71.2%长沙791.827.33.4%重庆3075.226.70.9%成都1604.512.70.8%流动人口向资源优势城市群汇聚，带动长租需求上涨中国长租行业的城市化进程与人口流动影响西安东莞佛山无锡宁波7©2018.6iResearchInc宏观环境背景-高房价和限购限贷政策以北上广深为代表的资源优势城市繁荣发展的同时也陪随着房价的飞涨，为了抑制房价的不理性膨胀，敦促房产市场回归理性，自2016年四季度开始，全国累计73个城市进行了房产调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，调控力度极大。然而从城市流动人口、尤其是年轻人群角度来看，资源优势城市的房价仍然不低，且又有不同规则的限购政策；在购房资金和城市资历的双重门槛下，租房成为新晋市民的初始优选，且租房周期有延长趋势。来源：艾瑞研究院自主研究绘制。核心城市的高房价与限购限贷使租房成为新市民的初始优选2018年中国一线城市限购限贷政策2012-2018年北上广深存量住宅出售月均价城市限购限贷当地户籍非当地户籍首套房二套房北京单身1套；家庭2套连续5年社保或个税，限购1套无贷普宅首付35%，非普宅40%；有贷普宅首付60%，非普宅80%普宅首付60%；非普宅80%上海单身1套；家庭2套连续5年社保或个税，限购1套首付35%普宅首付50%；非普宅70%广州限购两套五年内连续36个月社保或个税，限购1套无贷首付30%有贷普宅首付40%有贷非普宅首付70%房贷还清者普宅50%；未还清者普宅70%；非普宅70%深圳单身1套；家庭2套连续5年社保或个税，限购1套。无房无贷首付30%；在本市无房但有房贷记录首付50%首付70%0100002000030000400005000060000700002012年1月2013年1月2014年1月2015年1月2016年1月2017年1月2018年1月北京上海深圳广州8中国长租行业概述1中国长租服务行业的发展现状分析2中国长租服务行业的各细分领域发展分析3中国长租服务行业典型企业案例4中国长租服务行业发展趋势59©2018.6iResearchInc中国传统租房行业的发展困境中国传统租房行业长期处于市场自发运行的状态，行业整体缺失标准化的行业规范体系，中间主要的发展困境表现为：1）住房空置率偏高，房源多而分散，在房源端缺乏有指导标准的管理体系和标准化的房屋规格，房源与日渐多样化的租房人群之间长期处于匹配度不高的状态；2）租房行业以中介服务为核心主体，缺失配套的租房服务体系，同时由于规范性不足，导致信息不对称、租住的撮合效率低，且有哄抬房租、强迫交易等“黑中介”问题屡屡发生；3）用户体验长期没有得到足够重视，遭遇“黑中介”往往缺乏反馈通道，维权效果差，租房过程缺失有效的信用评价体系；4）本质上为信息资源出售的传统中介收费模式在互联网信息时代已日渐陈旧，需要向服务型收费模式创新转变。来源：艾瑞研究院自主研究绘制。长期市场自发运转，管理、服务与信用体系整体缺失痛点信息不对称中介费用高撮合效率低低水平口碑服务标准化不足住房空置率偏高房源多而分散缺乏统一管理房源产品标准化程度低匹配成本高用户体验普遍不好缺乏反馈通道维权效果差信用评价体系缺失住房管理体系缺失租房服务体系缺失中国传统租房行业的发展困境房源端中介端用户端10©2018.6iResearchInc长租行业驱动力-政策顶层设计政策层加大指导与监管力度，对长租行业的规范化与服务升级提出更高要求自2015年开始，有关长租的政策红利不断释放，政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、规范化租赁企业的发展。从2015年《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到中国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例》的推出，政府大力发展与规范租赁市场的态度十分明朗，对长租行业的规范化与服务升级提出更高要求。来源：艾瑞研究院自主研究绘制。中国长租行业的政策发展驱动力时间部门政策文件/重要会议内容说明2015.12中央经济工作会议2015年中央经济工作会议公报发展住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以往住房租赁为主营业务的专业化企业。2016.02国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》完善城镇住房制度。（1）建立购租并举的城镇住房制度（2）完善城镇住房保障体系住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。（3）加快发展专业化住房租赁市场。（4）健全房地产市场调控机制。2016.03国务院《第十三个五年规划纲要》第三十五章健全住房供应体系。（1）完善购租并举的住房制度。（2）促进房地产市场健康发展（3）提高住房保障。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。2016.06国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体，并将加大政策支持力度。2016.03国务院《2016年政府工作报告》建立租售并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。2016.12中央经济工作会议《2017年中央经济工作会议》要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。2017.05住建部《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿