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•随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市之间存在相互影响、共同进步的作用力。•衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。引言城市群总引力人口引力经济实力人口政策城建规划交通联结配套资源行业引力行业政策行业布局开发热度价格水平•房价收入比•房价/租金走势•租售比•GDP总值/增长率•财政支出•人才政策•落户政策•城市未来发展•城际：高铁/机场•城内：轨交发展•教育资源•医疗资源•商业发展成熟度安居引力•土地溢价率•土地成交面积/金额•投资增长率购房政策供求情况•开发/租赁房企布局•房产经纪门店布局•房企政策（优惠/限制）•购房调控政策强度•新房：去化周期•二手房：挂牌量/需求量•租房：房源量/需求量就业引力产业政策企业招聘薪资水平•产业政策倾向性•行业发展可能性•企业招聘热度•行业/职位热度•行业/置业薪资水平•薪资上升空间城市群引力模型长三角城市群•作为“一带一路”与长江经济带的重要交汇的长三角城市群，对外地处国际重要贸易航线的优越位置，对内承担国家现代化建设大局与全方位开放格局的战略使命。•长三角地区城市规模结构合理，目前超大城市上海、特大城市南京、大城市有杭州、合肥、苏州等十三座，中等城市九座，小城市数十座。•《长三角城市群发展规划》中曾对目前长三角地区问题总结——包容性不足，外来人口市民化滞后，直到2016年存在2500万人没有在常住城市落户，在教育、医疗等公共服务领域缺失相应权益。这种问题亟待解决，而解决市民化的第一步就是解决居住问题。经济实力：城市GDP增速多在7%以上高于平均值数据来源：58安居客房产研究院综合整理•从区域内各城市2018年的GDP来看，上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波均过万亿，宁波首次进入万亿行列。•长三角城市群各城市GDP增长速度普遍在7%以上，高于全国增长率（6.6%），其中高于7%的城市有11城。这些高增长率的城市多具有较强发展潜力，其中江苏有南京、无锡、南通，安徽有合肥、芜湖、马鞍山、安庆，浙江有绍兴、台州、嘉兴、湖州，三省均出现新兴城市的经济发展驱动现象。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%0100002000030000400002018年长三角城市群GDP及增长率GDP（亿元）增长率人口情况：上海人口吸引力领先城市群数据来源：58安居客房产研究院综合整理•从户籍人口与常住人口的对比看出，GDP总量较大的城市以及省会城市的常住人口往往高于户籍人口，说明外来人口进入较多；从户籍人口规模看，500万人口以上的城市有上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南通、合肥、盐城、泰州、安庆，浙江的大型城市较多。•我们简单以常住人口与户籍人口的比值来简单衡量城市对于人口的吸引力情况。可以看出，上海的人口吸引力领先城市群，除上海外，吸引力超过1.2的城市主要来自浙江。00.511.520100020003000上海苏州杭州南京宁波合肥南通盐城无锡台州金华绍兴常州嘉兴安庆泰州滁州芜湖镇江湖州扬州宣城马鞍山铜陵池州舟山2018年长三角城市群人口情况户籍人口（万人）常住人口（万人）人口吸引力人口政策：多城出台积极的人才政策吸引人才落户安家数据来源：58安居客房产研究院综合整理城市人才政策时间镇江全日制本科以上毕业生就业5年内，购买首套自住商品住房，可享受缴纳契税补贴，高校毕业生再分3年给予不同额度的购房补贴。2019年1月1日嘉兴南湖区符合申请条件的硕士、博士研究生在购买首套自住房时，补助金额提高至10万元、30万元。2019年1月28日宁波奉化区本科或中级职称人才，给予购房款总额15%，最高10万元购房补贴。2019年2月3日常州取消购房面积不小于50㎡的要求，放宽重点群体落户条件，降低购房和投靠标准。2019年2月11日宁波北仑区青年公寓低于市场价20%向青年出售、首次购买家庭唯一住房给予1-2万元购房落户补贴、每年不低于3000元的租房补贴。2019年2月12日南京落户的社保缴纳门槛变为“累计缴纳社保不少于24个月”，积分落户新政买房最高加90分。2019年2月14日无锡大专及其以上学历、年龄在45周岁以下的人员，即可办理人才引进落户。2019年3月1日杭州全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。2019年4月4日宁波符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。2019年4月21日苏州吴中区每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售；符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。2019年4月24日上海向浦东新区下放国内人才引进直接落户和留学回国人员落户审批权。2019年7月1日苏州顶尖团队可直接立项为姑苏重大创新团队，最高获5000万元项目经费，或直接立项为临床医学专家团队，最高或1500万元项目经费，并给予上不封顶的支持。2019年7月10日交通联结：长三角整体交通发展成熟城市间连接度较强数据来源：58安居客房产研究院综合整理300299297297297297250247241224214183173122118785957482929281550100200300400杭州上海苏州南京无锡常州合肥镇江金华绍兴嘉兴宁波湖州台州铜陵滁州池州马鞍山芜湖扬州安庆泰州南通盐城长三角城市群高铁动车经过路线高铁动车经过路线•长三角整体交通发展较为成熟，城市间的连接度较强。高铁动车路线经过情况方面，超过200条路线的城市有11座，除上海、南京、合肥等直辖市及省会外，其他都几乎在浙江。交通联结：轨道交通发展进入快车道七城开通地铁长三角城市群轨道交通情况•长三角城市群轨道交通以及快速交通发展情况如图表所示，开通地铁的城市有7座，其中地铁路线总长度超过100KM的有上海、苏州、杭州、南京，单日人次超过100万次的城市有上海、苏州、杭州、南京。长三角城市地铁路线长度地铁人次上海676千米单日最高1250万人次苏州121千米单日最高124.69万人次杭州135千米单日最高178.70万人次南京378千米单日最高410.77万人次无锡55.75千米单日最高37.96万人次宁波74.7千米单日最高99.58万人次合肥59.12千米单日最高69.72万人次数据来源：轨道交通公司发布公开信息，58安居客房产研究院综合整理总结•长三角城市群具有地理位置优越、综合经济实力强、城镇化率高、城际及城内交通网络较为完善等特点，与国内其他城市群相比，具有较强的人口吸引力，上海常住人口超2000万，苏州常住人口破千万。•人口增长是经济发展的基石，为了保障城市群的整体竞争力，部分城市及区域也出台了积极的人口政策吸引外来人口落户安家。•从整体经济实力、人才政策及交通商业发展等维度来看，长三角城市群具有较强的人口吸引力；但同时也存在外来人口在常住城市落户门槛高、教育、医疗等公共服务领域相应权益缺失等问题。调控政策：长三角大多城市均出台调控政策购房门槛较高数据来源：58安居客房产研究院综合整理•长三角城市群中大多热门城市均出台限购限售等调控政策稳房价，保障房地产市场的平稳运行。•但同时，部分城市较高的置业门槛、社保及公积金不能互通等问题也限制了长三角一体化的发展。城市限购限贷限售上海（企业）苏州杭州（企业）南京无锡宁波南通合肥常州绍兴扬州泰州嘉兴镇江芜湖长三角城市限购限售情况数据来源：国家统计局，58安居客房产研究院综合整理02000400060008000100002018年各省市房地产住宅投资累计值(亿元)上海安徽浙江江苏0102030402018年各省市房地产住宅投资累计增长(%)上海安徽浙江江苏•2018年，江苏房地产住宅投资累计值超八千亿，累计增长幅度也位居长三角各省首位；上海房地产住宅投资累计值超两千亿，但投资增长幅度低于其他三省。房地产投资：2018年江苏省住宅投资累计值超八千亿数据来源：国家统计局，58安居客房产研究院综合整理•商品住宅施工面积方面，长三角地区中江苏省的施工面积累计值4.6亿平方米；从增长幅度来看，浙江的涨幅超10%，而上海处于负增长的状态。施工面积：江浙皖商品住宅施工面积同比正增长010000200003000040000500002018年各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米)上海安徽浙江江苏-15-10-50510152018年各省市商品住宅施工面积累计增长(%)上海安徽浙江江苏数据来源：国家统计局，58安居客房产研究院综合整理•从商品住宅新开工面积来看，江苏省也处于领先状态，安徽、浙江新开工面积基本持平；同比增速方面，江浙沪皖的累计增速基本保持稳定上涨。新开工面积：商品住宅新开工面积保持稳定上涨0500010000150002018年各省市商品住宅新开工施工面积累计值(万平方米)上海安徽浙江江苏-100-500501002018年各省市商品住宅新开工施工面积累计增长(%)上海安徽浙江江苏数据来源：58安居客房产研究院综合整理土地：房地产企业多选择二线城市布局0501001502002503000100200300400500600宁波合肥杭州苏州常州绍兴上海南通无锡嘉兴南京滁州镇江宣城台州扬州湖州金华盐城安庆泰州芜湖池州铜陵舟山马鞍山2019年1-6月长三角城市住宅用地成交情况建设用地面积(万㎡)土地宗数(块)•2019年上半年，房地产企业多选择二线城市布局，宁波、合肥、杭州等城市住宅用地成交领先，而上海住宅用地成交面积仅排名第7。总结•长三角城市群拥有成熟的经济优势，吸引众多房企纷纷在此布局。但较为严苛的调控政策也对房企投资造成一定影响。•2018年，房地产企业在江苏省内住宅投资金额最高，累计值超八千亿，但从增速来看，浙江省则更为领先；•从土地成交情况来看，房地产企业多选择宁波、合肥、杭州等二线城市布局，上海住宅用地成交面积仅排名第7。新房需求：3、4月份长三角新房找房热度最高数据来源：58安居客房产研究院•2019年1-6月长三角整体新房找房热度走势呈“先升后降“的趋势，3、4月份的新房找房热度最高。•聚焦长三角城市群热点城市，其新房找房热度走势与城市群整体大致相同，杭州4、5月份的新房找房热度超过合肥。1月2月3月4月5月6月2019年1-6月长三角城市群月度找房热度1月2月3月4月5月6月2019年1-6月各城市月度找房热度上海合肥杭州南京新房需求：上半年苏州新房热度领先长三角数据来源：58安居客房产研究院•从城市排名来看，苏州新房的找房热度上半年超过上海，成为城市群第一，同比涨幅超四成，这与年内苏州出台的调控政策也有很大的关系。苏州上海合肥杭州宁波无锡南京南通常州扬州绍兴嘉兴湖州盐城芜湖台州镇江泰州金华滁州马鞍山安庆舟山铜陵池州宣城2019年1-6月城市新房找房热度新房需求：南京杭州合肥的外地购房者多来自上海数据来源：58安居客房产研究