交通运输行业物流地产专题报告快递物流潮起潮落物流地产走上前台20190719招商证券42页

敬请阅读末页的重要说明证券研究报告|行业深度报告交通运输|物流推荐（维持）快递物流潮起潮落，物流地产走上前台2019年07月18日物流地产专题报告上证指数2901行业规模占比%股票家数（只）330.9总市值（亿元）43570.8流通市值（亿元）19580.4行业指数%1m6m12m绝对表现7.611.8-14.4相对表现3.5-10.4-24.7资料来源：贝格数据、招商证券相关报告1、《快递行业跟踪报告—诱人的估值，躁动的情绪》2019-02-112、《2月快递发展指数速评—淡季增速回升改善预期，推荐电商快递》2018-03-123、《招商交运快递行业月报（2017.9）—同城异地增速环比回落，关注提价效果》2017-10-18本篇报告分析了物流行业以及下属各个子板块的发展现状，同时梳理了当前国有仓储企业土地资源，未来仓储资源将加快盘活，加快转型升级，逐步向成熟的物流地产运营商。维持对行业的“推荐”评级。战略关注中国物流地产（HK01589）、中储股份、东百集团（零售组覆盖）和南山控股（地产组覆盖）。❑物流行业发展稳健，各板块齐头并进。全国物流需求总体保持平稳增长，2018年全国社会物流总费用为13.3万亿元，占GDP比重为14.8%，物流运行效率稳中上升，但与美国等发达国家相比还有较大差距。从细分板块来看，快递行业发展换挡降速，但仍能保持约20%的业务量增速，行业竞争进入白热化。❑仓储行业供不应求，物流地产走上前台。需求：近年来宏观经济稳健增长，电商和第三方物流迅速成长，市场逐步提升现代物流地产要求。供给：当前高端仓储设施缺口大，土地稀缺，物流地产供给受到明显限制。长期供需不平衡，致使仓储空置率逐年下降，租金上升，推动行业投资回报率上行。❑国企仓储资源雄厚，混改推行有利于地产盘活。总体来看当前三大国企合计拥有仓储土地资源超过1310万平方米，仓库面积586万平米，处于行业中上游水平，合计口径大致能位于行业第四。当前国企混改逐步推行，国企土地资源有望加快整合并进行升级改造，提升仓储竞争优势。❑以普洛斯为标杆，探寻仓储业未来发展路径。19年6月黑石收购普洛斯在美物流资产，普洛斯将扩大基金管理平台，战略重点将向亚太地区转移。当前国有仓储物流业发展水平低，学习普洛斯能够：1）充分发挥国企资源优势，提升拿地能力；2）加快管理体制改革，切实提升运营效率。❑投资建议：当前仓储行业供不应求，且高端仓储设施缺口较大，物流地产在中长期内依然会持续发展。同时土地资源紧缺使得丰富的土地资源和拿地能力成为核心竞争力。随着国企改革持续推行，地产盘活指日可待。重点推荐中国物流地产、中储股份（占地830万㎡，定增引入普洛斯）、东百集团（前安博管理团队）、持续关注南山控股。❑风险提示：土地政策风险、宏观经济超预期下滑、国企混改推行不畅。苏宝亮[e-mail]1090519010004重点公司主要财务指标股价18EPS19EPS20EPS19PE20PEPB评级中储股份5.450.470.490.5111.611.11.1强烈推荐-A东百集团5.290.290.300.3218.117.42.0强烈推荐-A南山控股3.040.220.250.2913.612.11.0强烈推荐-A资料来源：公司数据、招商证券-40-2002040Jul/18Nov/18Mar/19Jun/19(%)物流沪深300行业研究敬请阅读末页的重要说明Page2正文目录一、物流行业发展稳健，各版块齐头并进....................................................................61.物流是国民经济运行体系中重要一环.......................................................................6（1）物流基本概况.......................................................................................................6（2）物流需求平稳增长，运行效率有待提高...............................................................72.快递：竞争进入白热化，机会与威胁并存................................................................9（1）快递行业当前竞争力分析.....................................................................................9（2）快递行业发展趋势..............................................................................................113.快运：协同性强，融合发展大势所趋.....................................................................15（1）快运业当前发展现状..........................................................................................15（2）快运业未来发展展望..........................................................................................154.冷运：生鲜&医药冷链发展潜力较大......................................................................16（1）冷运业当前发展现状..........................................................................................16（2）冷运业未来发展展望..........................................................................................175.仓储：供需矛盾加剧，未来增长潜力较大..............................................................17（1）仓储业当前发展现状..........................................................................................17（2）物流地产需求稳健增长......................................................................................19（3）物流地产供给不足..............................................................................................23二、国企混改逐步推行，仓储地产加快转型...............................................................261.国企仓储资源雄厚，但运行效率较低.....................................................................26（1）中储股份：占地面积830万平方米...................................................................26（2）东百集团：占地面积100万平方米...................................................................27（3）南山控股：占地面积380万平方米...................................................................282.国企混改持续推行，地产盘活指日可待.................................................................30（1）国企改革制度介绍..............................................................................................30（2）国企混改实例：以中储股份为例........................................................................323.以普洛斯为标杆，探寻仓储业未来发展路径............................................................33（1）中国财团收购普洛斯落地，仓储业格局重塑.....................................................33（2）普洛斯在美物流资产被黑石收购，战略中心向亚太转移...................................34（3）普洛斯基本情况梳理..........................................................................................35行业研究敬请阅读末页的重要说明Page3（4）土地、资本、人才是行业价值链中的核心竞争力..............................................39三、投资建议..............................................................................................................40四、风险提示..............................................................................................................41图表目录图1：物流环节贯穿商品流通全过程............................................................................6图2：现代物流产业链全景...........................................................................................7图3：物流需求总体保持平稳增长................................................................................7图4：社会物流总额构成...............................................................................................7图5：单位与居民物品物流总额增速大幅领先于社会物流总额增速.............................8图6：社会物流总费用与GDP比率总体稳中下行................................