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中国冷链物流市场的现状与展望仲量联行|2019年1月©2019年仲量联行，保留所有权利。中国的消费规模不断扩大、消费结构趋于升级，对于冷链流通商品的需求也在持续增加。自2009年仲量联行发布第一份冷链物流报告以来，十年间，中国的冷链物流行业已经有了明显的发展，但仍低于世界平均水平。此次仲量联行从房地产行业的视角，通过对于冷链市场的分析及对行业相关人士的访问调研，总结了中国冷链行业面临的四大机遇，这些机遇预计将为中国冷链设施的租金增长和资本增值带来巨大的潜力。同时也对本行业的未来发展趋势做出了展望。中国冷链行业的四大机遇冷链物流简介46冷链资产评估标准关于中国冷链行业的建议业内人士专访：冷链行业的未来273134©2019年仲量联行，保留所有权利。4©2019年仲量联行，保留所有权利。简介冷链物流冷链物流及其市场细分©2019年仲量联行，保留所有权利。•作为物流行业的重要组成部分，冷链物流为易腐产品的流通奠定了基础，例如，生鲜果蔬、肉类、乳制品、水产养殖产品和药品等。•冷链物流属于综合性的行业，其中，冷链运输、冷链仓储和其他服务分别占比约40%、30%和30%。30%40%30%冷链物流市场细分冷链仓储冷链运输其他服务（库内操作、打包和贴标等）来源：艾意凯咨询中国冷链物流行业的巨大机遇©2019年仲量联行，保留所有权利。通过对于市场的观察和业内相关人士的采访，仲量联行总结了中国冷链物流行业的四大机遇，这些机遇预计将为冷链物流设施的租金增长和资本增值带来巨大的潜力。冷链设施供应不足，地理分布不均衡，呈现巨大的增长空间目前市场较为分散，行业标准不理想，新技术将创造新的机遇冷链物流设施有着广泛的需求来源，且需求持续增长明确的政策支持将加速行业的发展冷链仓储设施供应不足且分布极不均衡，显现出巨大的增长空间机遇1：©2019年仲量联行，保留所有权利。0.620.440.340.340.280.140.000.100.200.300.400.500.600.70英国美国加拿大印度韩国中国人均立方米六个国家的人均冷库容量对比（2016年）全球平均值：人均0.20立方米冷链仓储设施供应不足©2019年仲量联行，保留所有权利。尽管增长强劲，但与其他国家相比，中国的冷链仓储设施供应量明显不足。2016年，中国现有的冷库容量为人均0.14立方米，而全球为人均0.20立方米。来源：全球冷链联盟0.010.110.140.000.020.040.060.080.100.120.140.16200820142016中国人均冷库容量立方米中国冷链物流市场经历了显著增长©2019年仲量联行，保留所有权利。•在过去10年中，易腐食品的冷链流通率从15%上涨到了30%以上，而生鲜产品的货损率从30%降低到了20%。•同期人均冷藏容量增长了14倍。•然而，中国的冷链物流市场依旧发展不成熟，设施标准也低于全球平均水平。来源：国际冷链仓储协会22%19%30%8%6%冷链仓储设施的分类仓储型冷库配套型冷库生产加工型冷库配送型冷库产地型冷库社区型冷库地理分布不均衡©2019年仲量联行，保留所有权利。东北6.95%华北12.28%西北5.70%西南9.38%华中15.45%华东37.2%华南10.19%•从地理位置来看，冷链仓储设施在中国的分布极不均衡。•从仓储应用类别来看，亦是如此。储藏鱼和肉类的冷库（储藏温区在负25到负18摄氏度之间）数量较多，但对于用于储藏生鲜果蔬的冷库（储藏温区5到15摄氏度）的数量来说，却远不及市场需求。中国冷库容量分布百分比来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会；链库网升级需求将创造新的增长潜力©2019年仲量联行，保留所有权利。具有精确温度控制和灵敏监测系统的现代冷链仓储设施的市场份额很小，估计不到5%。图片来源：太古冷链物流•冷链用户的升级需求十分迫切，尤其是在稳定且可调节的温度控制、产品可追溯性以及分拣和配送速度及效率方面。•很多冷链设施供应商正在积极改造现有项目，建立新的设施标准以满足新的市场需求，冷链设施市场将迎来升级转变。未来几年冷链市场预计将大幅增加©2019年仲量联行，保留所有权利。10.113.622.629.445.958.6010203040506070201120132015201720192020美元（十亿）中国的冷链市场规模正以超过20%的复合年增长率持续增长，预计将在2020年达到586亿美元的市场规模，占全球冷链市场的近四分一。中国冷链物流市场的规模预测来源：全球冷链联盟；智研市场调查；中信建投证券；艾瑞市场咨询；艾意凯咨询冷链仓储设施具有广泛的需求来源，且需求持续增长机遇2：14©2019年仲量联行，保留所有权利。需求来自哪里？©2019年仲量联行，保留所有权利。0%5%10%15%20%25%30%35%食品生产商食品贸易商特许经营餐厅零售连锁生鲜电商第三方物流2018年上半年各行业对冷链仓储设施的需求面积统计•2018年上半年全国冷库租赁量突破150万平方米，同比增长14.9%。•冷链第三方物流的需求量最大，其次是特许经营餐厅，零售连锁店和生鲜电商。来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会；链库网案例研究：医药行业©2019年仲量联行，保留所有权利。010203040506020122013201420152016人民币（十亿）中国医药冷链行业市场规模我国的医药冷链市场远未成熟，根据国家药监局公布的数据表明，中国药品冷链的覆盖能力仅为10%左右，药品的质量问题中有近20%与冷链物流相关。随着中国医药冷链行业市场规模持续扩大，标准逐步规范化，国际及国内大型医药生产企业对高标准的冷链仓储设施有很强的需求。来源：PharmaceuticalCommerce•高附加值性质：与其他冷链流通品相比，医药品通常为高附加值商品，具有较高的流通率和更高的利润率。•发展机会和动力：自2015年以来，医药领域及生物疫苗领域发生的多次大事故让冷链物流成为国家规范的重要对象，药品冷链标准在逐步加强。•巨大的未来增长潜力：中国目前是第二大药品消费市场，自2012年以来每年增长10%。主选原因赞成意见反对意见量身定制(BTS)能够以相对较低的租金获得宽敞的空间租户和业主规避了资产风险不是一个可行的业务扩展策略，不利于业务扩张标准冷库，结合了常温、冷藏和冷冻存储空间更小、更灵活的空间可以租赁给不同类型的租户，适应变化的需求难以满足不同租户的特定要求什么样的冷链设施是用户的首选？©2019年仲量联行，保留所有权利。冷链设施来源：仲量联行适用于冷库业主和租户的“双赢”策略租户愿意与具有相同设施标准的公司共享冷链仓储设施空间，甚至共享最小库存单位(SKU)，以实现最优经济效益。仲量联行预测“共享”模式集中度低且行业标准不规范，新技术将创造新的机遇机遇3：©2019年仲量联行，保留所有权利。4.98%5.34%89.68%排名前十的企业排名10~100的企业其他中国冷链物流市场集中度低©2019年仲量联行，保留所有权利。中国的冷链市场非常分散，集中度低，企业规模小。据统计，目前排名前一百的冷链物流市场参与者的市场份额不足10%，缺乏行业主导企业。中国冷链物流参与企业的市场份额统计排名前10名的企业所占冷链市场份额不到5%来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会2%2%2%59%35%2016年全国新建冷库制冷剂统计二氧化碳+氨二氧化碳氨/氟利昂氟利昂氨行业标准不规范©2019年仲量联行，保留所有权利。•整个冷链过程中的操作不当和流通产品的可追溯性差造成了冷链流通品的高浪费和高损坏率，高达20%至30%。•同时，中国冷链仓储设施的制冷剂使用情况也尚不规范。安全、环保和可持续的制冷剂，如二氧化碳、二氧化碳与氨化合物，由于初始设备投入成本和维护成本较高，尚未被广泛接受（使用率低于4%）。来源:中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会新技术将为冷链物流市场带来新的机遇©2019年仲量联行，保留所有权利。与传统的冷藏仓库相比，由于自动化立体仓储系统（ASRS）在节能、节省劳动力成本和占地面积较小方面具有强大优势，预计将会被更广泛地采用。最新的冷链技术，如自动化立体仓储系统(ASRS)、自动导引车系统(AGV)以及集和了仓储管理系统(WMS)、运输管理系统(TMS)，订单管理系统(OMS)和计费管理系统(BMS)的智慧物流综合管理系统虽然尚未完全普及，因其在节省运营成本和提高效率方面的优点，从而逐渐被中国冷链市场接受。图片来源：新技术将为冷链物流市场带来新的机遇©2019年仲量联行，保留所有权利。•仲量联行认为，中国的冷链市场有很大的整合和技术改进空间。•新技术，尤其是以下技术，预计对冷链发展尤为重要：通过WMS系统和智能温度监控传感器优化的经济型冷藏仓库。装备ASRS系统的全自动冷库将更好地定位于产品规模和温度要求标准化的最终用户。生鲜食品电子商务巨头可能率先采用物联网和区块链技术来提供差异化的客户服务。图片来源:：©2019年仲量联行，保留所有权利。国家层面政策支持冷链市场发展©2019年仲量联行，保留所有权利。《食品安全法》出台从国家层面来看，已制定并实施了一系列明确的政策来支持冷链市场发展。发布农产品冷链物流发展规划改变冷库电费以匹配工业项目而非商业项目•对十个省的冷链设施建设提供资金支持•冷链物流是“十三五”规划(2016-2020)的重点之一来源：由仲量联行收集并分类国务院出台《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》，立足于推动冷链物流发展，保障生鲜农产品和食品消费安全，带动上下游产业协同发展。应加强支持冷链仓储设施建设的政策©2019年仲量联行，保留所有权利。近年陆续出台的政策显示，冷链物流已是国务院，各部委和各级政府都极为关注的一个行业。针对整个冷链行业的政策将愈发明朗并有针对性，逐渐形成完善的政策环境。目前的冷链政策还停留在相对宏观的层面，对冷链仓储行业的影响有限，冷链仓储设施仍然需要明确的法规、操作标准以及实施细则助推行业进一步发展。从土地供给政策层面，冷链仓储设施面临的挑战和机遇分别是：•挑战：由于工业用地的土地供应量减少，在中国各大城市，用于仓储用途的土地（包括冷链仓储用地）相当紧张。•机遇：与物流仓储高标库相比，冷链仓储设施通常投资力度更高并且可以产生更多的税收，因此，更有利于确保土地的供应。全国冷库市场租金表现©2019年仲量联行，保留所有权利。北京长春沈阳杭州上海南京广州南宁昆明贵阳重庆成都天津厦门乌鲁木齐武汉长沙西安郑州济南哈尔滨合肥南昌石家庄太原海口西宁兰州银川呼和浩特仲量联行预测：•由于供应短缺和需求增长，一线城市（北京、上海、广州和深圳）的平均租金将在接下来的几年保持高位。•部分农产品原产地（如昆明、海口和乌鲁木齐）的高租金表明农产品预冷库和产地型冷库可能具有巨大的市场潜力。来源：Lianku.com（2018年11月）3.5-6.02.5-4.01.8-3.0单位：元/板/天租金增长的巨大潜力资本价值相应增长租金和资本增值的巨大潜力©2019年仲量联行，保留所有权利。市场参与者增多愿意为更高标准的设施支付更高费用供应有限但需求旺盛中国冷链行业的未来业内人士专访©2019年仲量联行，保留所有权利。用户方：对冷链仓储设施的要求将逐步提高©2019年仲量联行，保留所有权利。市场在逐渐成熟，标准也在不断提高。中国的冷链市场正从稳定发展阶段转向快速发展阶段。为了从用户的角度获得见解，仲量联行对冷链食品行业用户的管理人员进行了采访。来源：摘自仲量联行采访使用模式及要求当前冷链设施的展望未来•设施标准较低且不规范•BTS解决方案现有物业难满足使用要求，因此倾向于采用BTS的解决方案•BTS细节可能通过第三方（第三方物流/冷藏运营商）来定制租赁合适的物业•需求倾向使用综合了干库、冷藏和冷冻库相结合的项目•冷链技