物流地产行业专题研究零售第三方物流高端制造多重驱动高端物流仓储发展将提速2019060

平安证券股份有限公司平安证券研究所2019年6月5日杨侃投资咨询资格编号[e-mail]吴佳鹏投资咨询资格编号[e-mail]郑茜文一般从业资格编号[e-mail]证券研究报告行业：房地产评级：强于大市（维持）物流地产行业专题研究“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，高端物流仓储发展将提速2投资要点“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长：一方面，消费升级及新零售概念的兴起推动线上线下渠道融合，提前备货和仓储功能需求明显提升，与此同时电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高；其次，伴随工业、批发和零售业物流外包比例提升（16年为65.3%），快递业务快速增长（17年快递企业收入与业务量同比增长22%/27%），第三方物流收入规模稳步扩张，支撑物流仓储需求放量；此外，高新技术产业与装备制造业的高速发展，为物流地产的成长提供新动力。高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存，行业格局一超多强：我国物流地产行业存在较为突出的结构问题，大量简易仓库长期闲置与高标仓库供不应求的局面长期共存。与其他国家对比来看，虽然我国物流地产存量（约9.55亿平米）处于领先地位，但是优质物流设施占存量物流设施比重仍较低（约5%）。从行业竞争看，目前行业参与者主要有物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构五大类，形成了以普洛斯（2018年市占率35.4%）领衔的“一超多强”的行业格局。近年来国内物流地产企业发展提速，打破了以外资为主的行业格局，其中易商、万纬、宇培、平安等国内企业市场份额不断提升。“拿地+运营+资金成本”构筑物流地产核心竞争力：目前，物流地产企业主要存在PE模式与自持物业两种运作模式，其中PE模式（以普洛斯为代表）主要通过将运营成熟项目通过物流基金（REITs）或其他方式打包出售，提前兑现物业销售收入和开发利润；而自持物业模式以自有资金或借款购置物业，获取全周期的运营利润回报，适合有长期廉价资金支持的企业，参与者多为国企及保险背景开发商。综合以上两种模式，土地资源获取能力、运营招商能力与较低资金成本成为构筑物流地产核心竞争力的关键所在。投资建议：伴随物流地产需求的持续释放以及物流地产行业支持政策的不断加码，物流地产行业有望加速发展。展望未来，我们认为土地资源获取能力、运营能力和资金成本将成为物流地产企业做大做强的关键点所在。我们预计，资金实力较强，运营服务水平较高的物流地产开发商有望脱颖而出。风险提示：1、国内经济增速回落，消费增速大幅下行；2、政府工业仓储用地供给收紧；3、利率水平大幅上行。Contents02“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长01什么是物流地产？03高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存，行业格局一超多强04物流地产怎么做：“拿地+运营+资金成本”构筑核心竞争力05投资建议4一、什么是物流地产？卖方原材料采购成品入库门店配送电商配送信息管理物流平台运输仓储干线城际支线同城最后一公里站点仓储购买方数据来源：戴德梁行，运联研究院，平安证券研究所物流地产产业流程1.1物流地产的定义物流行业，是指物流供应方通过对运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送和信息管理等基本功能的组织与管理，为客户提供物流服务，实现货物从供应地向接收地的流通。其中，运输、仓储和物流平台是物流的三个核心环节。其中，物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施。现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。5指标货运服务型生产服务型贸易服务型综合服务型投资强度（万元/亩）空港型≥100海港型≥120≥80≥60≥100陆港型≥80物流强度（万吨/km²/年）空港型≥50海港型≥5000≥250≥150≥300陆港型≥500不同类型物流地产项目的投资强度与物流强度对比数据来源：仲量联行，运联研究院，平安证券研究所非现代仓库现代仓库规格＜8000平米≥8000平米净高1楼:≥6米；其他楼层:≥4.5米至少9-12米，单层楼宇更高；多层：1楼及2楼≥9米，3楼≥7米地板承重1楼:≥2吨/平米；1楼及2楼:≥3吨/平米；结构类型常用砖混、砖木及钢筋混凝土结构单层:优质混凝土、钢结构；多层:混凝土、钢结构，附带通道、电梯；码头无可用码头或可用码头数量有限多个配备液压装卸跳板的装卸码头消防无喷水灭火装置、消防栓，配有应急物资及储水系统天窗采光不适用屋顶面积的3%空气循环不适用控制室内空气质量1.1物流地产的定义现代仓库与非现代仓库对比非现代物流仓储设施现代物流仓储设施我国物流地产市场存在较为严重的结构问题，高标仓库的紧缺与简易仓库的高空置率长期共存。从广义角度看，当前我国已存在相当规模的工业仓储用地与仓库设施，然而大多数为低水平的简易仓库，无法满足现代制造业、流通企业与第三方物流企业需求，重复建设现象较为突出。综上，本文将主要针对高标准的现代物流仓储设施开展研究。一、什么是物流地产？61.2支持政策持续加码，提升物流地产热度2018年12月，国家发改委与交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，将建设共212个国家物流枢纽。由于现有物流设施缺少系统性规划，各地产企业都采用自主开发建设的方式，分布散乱不均。此次物流枢纽的建设规划，有效地整合物流资源完善物流设施网络，提高整体运行效率。未来通过建设多个辐射能力强、运作水平高、连接紧密的国家物流枢纽，提高区域内、区域与区域之间互相协作的效率，推动组织化运营。时间发布部门政策名称政策主要内容2013-01商务部《关于促进仓储业转型升级的指导意见》促进仓储业转型升级，引导仓储企业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转型。2014-09国务院《物流业发展中长期规划2014-2020年》到2020年，基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系。重点着力降低物流成本，增强物流企业竞争力，着力提升物流企业规划化、集约化水平，加强物流基础设施网络建设。2015-10国务院《关于促进快递业发展的若干意见》培育壮大快递企业；推进“互联网+”快递；构建完善服务网络；衔接综合交通体系；加强行业安全监管。到2020年，基本建成普惠城乡、技术先进、服务优质、安全高效、绿色节能的快递服务体系，形成覆盖全国、联通国际的服务网络。2016-07发改委《“互联网+”高效物流实施意见》推动传统物流活动向信息化、数据化方向发展，构建物流信息互联共享体系；完善智能仓储配送设施网络，提升仓储配送智能化水平；依托互联网等先进信息技术，创新物流企业经营和服务模式；加大资金、土地、税收、金融等政策支持力度。2017-04财政部、税务总局《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。2017-08国务院《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》提出推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。2018-05国务院国务院常务会议从2018年5月1日至2019年12月31日，对物流企业承租的大宗商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税。提出推动取消高速公路省界收费站，简化物流企业分支机构设立手续，积极发展公路、铁路、水运多式联运。2018-06财政部《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础，发展单元化流通，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协调化水平，推广绿色技术模式。2018-12发改委、交通部《国家物流枢纽布局和建设规划》提出鼓励和支持具备条件的企业通过战略联盟、资本合作等方式打造优势互补、业务协同的合作共同体，提升物流一体化组织效率；在物流用地上，鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。数据来源：政府官网，平安证券研究所一、什么是物流地产？Contents02“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长01什么是物流地产？03高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存，行业格局一超多强04物流地产怎么做：“拿地+运营+资金成本”构筑核心竞争力05投资建议8二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长051015202530350501001502002503002000200320062009201220152018物流业:物流总额(万亿元)同比(%,右)-5%0%5%10%15%20%25%30%2002'04'06'08'10'12'14'16'18物流业:管理物流费用:增速(%)物流业:运输物流费用:增速(%)物流业:保管物流费用:增速(%)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2012201320142015201620172018物流业:保管物流费用物流业:运输物流费用物流业:管理物流费用2018年全国物流总额同比增长12%2018年国内物流总费用增长10.1%物流业分项费用占比051015202530024681012142000200320062009201220152018物流业:物流总费用(万亿元)同比(%,右)2.1国内物流市场规模持续扩张，整体效率有待提升2000年以来，我国物流市场快速发展，截至2018年，全国物流总额达到283.1万亿元，同比增长12.0%，全年物流总费用达到13.3万亿元，同比增长10.1%。从结构上看，2018年物流费用中保管物流费用、运输物流费用、管理物流费用占比分别为34.6%、51.9%、13.5%。物流业分项费用增速对比数据来源：Wind，平安证券研究所92.1国内物流市场规模持续扩张，整体效率有待提升目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一，但从物流成本与物流基础设施建设水平看，整体物流效率仍有待提升。2017年，我国物流成本占GDP比重达到14.5%，远高于欧美国家10%以下的水平。其中，受益近年来中国物流地产建设大量开展，2017年中国物流费用中仓储（保管）费用占GDP比重为4.7%，较2009年下降1.3个百分点；但横向对比看，美、日两国仓储费用占GDP比重分别仅为2.2%与3.0%左右，中国仓储费用占比下降仍有空间。02468101214160200400600800100012001400160018002000中国美国日本印度德国法国英国澳大利亚物流成本(2017,十亿美元)物流成本占GDP比重(2017,%)主要国家物流成本情况0510152025199119952000200520092017管理费用运输费用仓储(保管)费用(中国:物流成本占GDP比重，%)024681012199119952000200520092017管理成本运输成本仓储成本(美国:物流成本占GDP比重，%)02468101219911995200020052009管理成本运输成本仓储成本(日本:物流成本占GDP比重，%)中国各项物流成本占GDP比重情况美国各项物流成本占GDP比重情况日本各项物流成本占GDP比重情况数据来源：Wind，平安证券研究所二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长10物流设施需求者第三