搜索
2一、全国商办市场整体表现（1）商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著图：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2013-2017年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。2017年，全国商业地产在消化现有存量的背景下，开发投资额增速明显收窄，全年商业地产开发投资额22401亿元，同比增长0.1%，增幅较2016年收窄7.4个百分点。商业地产开发投资额占房地产开发投资额的比重自2013年以来首次下降，由2016年的21.8%下降1.4个百分点至20.4%，其中商业营业用房的占比下降1.2个百分点，明显高于办公楼。新开工方面，2017年商业地产新开工面积26624万平方米，同比下降7.3%，降幅较2016年扩大6.0个百分点。商业地产新开工面积占房地产新开工面积的14.9%,为2013年以来最低水平，较2016年下降2.3个百分点。其中，商业营业用房占比下2240126624175947.5%0.1%-1.3%-7.3%20.3%20.2%-20%0%20%40%010000200003000040000201320142015201620172013201420152016201720132014201520162017开发投资额新开工面积销售面积亿元或万平方米5.4%5.9%6.5%6.4%6.2%3.4%4.1%4.3%3.8%3.4%2.2%2.1%2.3%2.4%2.8%13.9%15.1%15.2%15.4%14.2%12.9%13.9%14.6%13.4%11.5%6.5%7.5%7.2%6.9%7.6%-5%5%15%25%201320142015201620172013201420152016201720132014201520162017开发投资额占比新开工面积占比销售面积占比办公楼占比商业营业用房占比3降1.9个百分点，高于办公楼。从需求端来看，商业地产销售面积同比增长两成，增幅与2016年基本持平。在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然可观。2017年，全国商业地产销售面积17594万平方米，同比增长20.2%，增幅与2016年基本持平。商业地产销售面积占商品房销售面积的比重有所提升，由2016年的9.3%提升1.1个百分点至10.4%。（2）商办用地供需降幅均收窄，二线城市成交规模增加图：2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积1数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价继续上涨。2017年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%，较2016年收窄8.6个百分点；共成交2.2亿平方米，同比连续第4年下降，降幅为2.8%，降幅较2016年收窄9.2个百分点；2017年，全国300城商办用地成交楼面均价为2391元/平方米，同比上涨18.7%，平均溢价率为12.8%，较2016年同期下降1.4个百分点。1本文中商办用地推出、成交面积指商办用地推出、成交规划建筑面积。5554395727852364221145683098215318941841020004000600080001000012345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910111220132014201520162017万平方米推出成交推出年度月均成交年度月均4图：2013-2017一线、二线、三四线城市商办用地成交规划建筑面积情况及同比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2013-2017一线、二线、三四线城市商办用地成交楼面价变化情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com二线城市商办用地成交量价齐升，价格涨幅较大。2017年，各线城市商办用地成交表现各异，一线城市成交规划建筑面积同比下降10.4%，在各类城市中降幅最大；二线城市商办用地成交面积结束了连续3年的同比下降趋势，转为同比增长10.7%；三四线城市商办用地成交面积同比连续第4年下降，降幅为9.5%，较2016年略有收窄。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价同比均上涨，涨幅均在15%以上，其中二线城市上涨21.7%，涨幅最为明显。从全国商办用地成交总价前50地块来看，46宗来自热点一二线城市，其余城市中，南通、佛山、保定、珠海各1宗。一线城市受商办政策调控影响，商办用地成交面积下降明显；部分产业环境好、经济活力强、居民消费水平高的二线城市成为企业商业地产的重要布局点，二线城市土地成-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%05000100001500020000250003000035000201320142015201620172013201420152016201720132014201520162017一线城市二线城市三四线城市万平方米成交规划建筑面积同比-10%0%10%20%30%40%50%60%020004000600080001000012000140001600018000201320142015201620172013201420152016201720132014201520162017一线城市二线城市三四线城市元/平方米成交楼面均价成交楼面均价同比5交量价齐升，价格涨幅明显；而随着城镇化进程的持续推进以及城市群的加快发展，部分三四线城市也拥有较好的商业地产发展潜力。二、全国办公楼市场（1）供应：新开工同比降幅小幅扩大，城市群内部多省份新开工增长明显图：2011-2017年全国办公楼新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国办公楼新开工面积同比降幅小幅扩大。近几年伴随着办公楼存量的累积，商业地产市场步入调整期。2017年，办公楼新开工面积继续走低，全年新开工6140万平方米，同比连续第3年下降，降幅为4.3%，较2016年扩大2.0个百分点。539959866887734965696415614047.2%10.9%15.0%6.7%-10.6%-2.3%-4.3%-20%0%20%40%60%020004000600080002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年万平方米办公楼新开工面积（左）同比（右）6图：2017年代表省(直辖市、自治区)2办公楼新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从各省(直辖市、自治区)办公楼新开工情况来看，城市群区域内的多数省市新开工面积出现不同程度的增长。2017年，华东地区的办公楼新开工规模，要远超过其它地区，且同比增长的省市数量亦较多，其中，江苏、山东、浙江省办公楼新开工面积均超过450万平方米，同比均为增长，江苏增幅高达62.7%，居全国第二。广东办公楼新开工面积居全国之首，全年新开工面积884万平方米，在华南地区一枝独大，同比增长超过20%。广东、江苏、浙江金融、服务、科技等产业发达，企业数量众多，办公楼市场需求大，新开工规模仍处在上升通道。天津受益于京津翼城市群发展，办公楼新开工面积同比增长超六成。另外，北京、上海两地受政策影响，办公楼新开工面积同比分别下降21.5%和4.1%；广西、海南、吉林等地同比降幅明显。（2）需求：销售同比增速有所放缓，但仍处高位，北京、上海等地销售明显下降2代表省和城市包括：山东、江苏、安徽、浙江、福建、上海、广东、广西、海南、湖北、湖南、河南、江西、北京、天津、河北、山西、宁夏、青海、陕西、甘肃、四川、云南、贵州、重庆、辽宁、吉林、黑龙江。23.7%62.7%5.7%26.3%-4.1%-21.5%8.8%13.3%13.2%15.9%-11.6%-28.3%-32.1%-58.4%-20.5%-27.7%-41.0%-6.0%-53.1%77.7%-71.8%62.7%16.4%-5.5%-58.6%33.5%-2.9%-70.6%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006007008009001000广东江苏山东浙江上海北京河南四川安徽湖北福建陕西湖南河北江西云南重庆贵州山西甘肃广西天津辽宁青海吉林黑龙江宁夏海南万平方米办公楼新开工面积同比7图：2011-2017年全国办公楼销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国办公楼销售增速放缓，同比增幅收窄7.1个百分点至24.3%。2017年，我国宏观经济稳中向好，GDP同比增长6.9%。金融、信息技术等行业继续快速发展，全年办公楼销售面积为4756万平方米，同比增长24.3%，增幅较2016年虽有所收窄，但仍处在较高水平。图：2017年代表省(直辖市、自治区)办公楼销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从各省(直辖市、自治区)办公楼销售情况来看，广东、福建、四川等地销售同比增长超九成，北京、上海受政策影响较大，同比下降。2017年，多数省市办公楼销售面积实现不同程度的增长，广东、福建、浙江、江苏、四川等省办公楼销售规模大，且较2016年均实现了大幅增长，其中广东、福建和四川同比增幅均超过90%。京津冀城市群中天津和河北省办公楼得益于北京非首都功能疏解，北京产业外溢带来较多办20052254288325052912382647566.1%12.4%27.9%-13.1%16.2%31.4%24.3%-25%0%25%50%0100020003000400050002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年万平方米办公楼销售面积（左）同比（右）90.7%20.3%45.3%95.5%98.8%39.2%36.7%-3.2%70.3%57.5%116.5%47.8%13.8%60.7%-59.5%31.3%1.5%-73.8%62.3%73.0%39.4%10.3%35.1%5.5%-34.7%41.0%91.1%127.9%-100%-50%0%50%100%150%0100200300400500600700广东浙江江苏福建四川山东河南安徽湖北重庆陕西湖南河北江西上海贵州云南北京广西黑龙江天津山西吉林辽宁甘肃青海海南宁夏万平方米办公楼销售面积同比8公需求，两地办公楼销售面积分别增长39.4%和13.8%。另外，北京、上海受政策影响较大，特别是北京，在“3.26”新政后，办公楼市场销售面积明显下降，全年同比降幅高达73.8%。（3）供需对比：开工销售比降至新低，供求关系渐趋合理2017年全国办公楼新开工面积6140万平方米，销售面积4756万平方米，开工销售比由2016年的1.7降至1.3，为近十年来的最低水平，在新开工逐渐放缓、销售保持较高增速的情况下，全国办公楼市场的供求关系逐渐趋向合理水平。北京、上海两地开工销售比分别为3.4和3.0，明显高于全国整体水平。图：2017年前三季度代表城市3优质写字楼租金及空置率数据来源：Wind数据，fdc.fang.com2017年，多数城市优质写字楼租金变化平稳，广州、成都租金有所上涨。从各代表城市优质写字楼租金情况来看，2017年，一线城市租金水平阶梯状表现明显，北京、上海、深圳仍保持高位，其中北京市第三季度租金为426元/平方米/月，在各城市中最高；广州租金涨幅高于北上深，各季度涨幅均在1%以上。二线城市中杭州、南京租金均超120元/平方米/月，各季度环比连续上涨。成都写字楼租金结束了自2013年一季度起持续下