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2018中国商业地产发展白皮书目录1、前言................................................................................................................................................................12、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化................................................................................22.1商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定............................................................22.2商办土地市场：二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩....................................................62.3趋势：多指标背离折射行业新变局，结构性机遇待启................................................................93、消费与零售：新商业形态重塑商业地产发展逻辑..................................................................................153.1消费升级：变化中的客群，引领品质消费新趋势........................................................................153.2模式变革：新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变....................................................................184、企业：大变局时代的商业地产扩张法则..................................................................................................264.1全产业链加速迭代升级，产品创新持续突破................................................................................264.2加速周转成主流，“商业去化”和“去商业化”并举................................................................294.3联合拓展深化布局，“商业+地产”方兴未艾..............................................................................304.4轻资产扩张、金融创新提速，共筑企业竞争护城河....................................................................32结语....................................................................................................................................................................36专题：商业地产运营标杆企业及项目发展分析............................................................................................37研究主持中国指数研究院中国商业地产指数系统研究组主要人员莫天全：中国指数研究院院长黄瑜：中国指数研究院常务副院长中国指数研究院：莫天全黄瑜葛海峰白彦军刘德炳尹建英祝梓杰高梦琴仵世友陈文静程威李雪娇吴季亮方肖龙昊辰吴建钦杜语轩辛芸娜周巍李璠璠杜咏咏魏云静姚卓曹晶晶黄圣李云鹤胡国华战雪王雅涵张瑞赵丽一高静张曼吴珊蒋云峰陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张志杰张化学林建晖丁晓胡超赵玉国杨红侠薛建行薛琳黄雪曹旭东钱慧群王玲袁彬彬黄艳张伟高院生童晓玲谢俊云田文刚李益峰戴小红12018中国商业地产发展白皮书1、前言2018年上半年，我国GDP的增长速度是6.8%，继续稳定在中高速发展区间；展望下半年，经济增长与经济结构调整仍然面临压力，特别是随着中美贸易纷争愈演愈烈，对外贸易环境将日趋紧张。在此背景下，进一步扩大内需、增进消费，将成为我国稳定经济运行过程中必然的选择。庞大的人口基础，日益升级的消费需求，正是促进商业消费市场发展、拉动经济增长的重要动力。商业地产市场，作为服务与消费升级的重要载体，正面临新一轮的发展机遇。2017年，得益于城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，商业地产销售面积依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。但与此同时，鉴于过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。第一层变革来源于客户。新中产阶层崛起，引发消费结构变革。改革开放后成长起来的80、90后成为消费主力，他们对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化，也更愿意为体验和服务付费，这种趋势倒逼商业业态进行更新。第二层变革来源于新的商业零售模式。“新零售”利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式，解决线上经营流量成本上升和线下门店品类和覆盖范围有限的问题，进行到店与到家的全渠道布局。这一模式正在再造商业地产的消费场景，更具适应性的新商业地产形态将应运而生。第三层变革来源于企业的自我革新。无论是商业地产业务的战略定位，还是具化到战术层面的产品、业态、土地拓展、融资保障等方面，商业地产开发运营企业正在积极的尝试创新与突破。其中，在可预见的将来，商业地产资本化有望获得最快的突破。商业地产市场的变革是一幅大图景，很难用一篇报告厘清所有脉络。为此，本报告在相对综合的宏观运营数据描述下，将更多的篇幅聚焦于商业零售市场及其地产载体之上，希望通过更精准的视角审视该行业的过往和未来。至于办公楼市场，相信在在不久的将来，会有更详实的研究成果去展现。22018中国商业地产发展白皮书2、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。同期，商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势。商业地产市场运行出现宏观环境和企业投资行为背离、商业地产销售和投资背离、商业开发和住宅开发的背离，这背后折射出的是商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整对市场运行带来的持续冲击。同时，挑战中也孕育着机会，各类市场参与主体应该不断调整自己的发展坐标。2.1商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定图：2013-2018年1-6月全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速图：2013-2018年1-6月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从供应端来看，商业地产开发投资同比下降，新开工降幅显著扩大。2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，商业地产的开发投资额占整体房地产的32018中国商业地产发展白皮书比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房占比下降2.7个百分点。新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。从需求端来看，商业地产销售规模仍保持高位。在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，政府继续执行差别化调控，加强市场监管，导致市场需求外溢，资本向商业地产倾斜。与此同时，随着城市居民消费水平的提高，以及大力推进“双创”等重要举措，2018年上半年期间全国商业地产销售面积达7206万平方米，商业地产销售规模依然较大，其中，商业营业用房的销售面积占比高于办公楼。商业营业用房：新开工面积同比降幅扩大，销售增速明显放缓图：2011-2018年1-6月全国商业营业用房新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国商业营业用房新开工面积同比降幅扩大。在消化库存的大背景下，2018年1-6月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%，降幅较2017年同期扩大3.8个百分点。从各省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工情况来看，2018年1-5月，江苏、山东、广东、河南、四川等省份商业营业用房新开工规模远高于其它地区。另外，全国大部分省市的商业营业用房新开工面积同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商办调控政策影响，商业营业用房新开工面积同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。42018中国商业地产发展白皮书图：2011-2018年1-6月全国商业营业用房销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国商业营业用房销售面积稳步增长，但同比增速放缓。2018年1-6月期间，全国商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%，较2017年同期收窄30.1个百分点，但绝对量仍保持高位。从各省(直辖市、自治区)商业营业用房销售情况来看，各省市大体可以分三类，一类省市成交规模在190万平方米以上，且同比增长均在10%以上，如四川、河南、山东、湖南、贵州等，其中四川和湖南增幅均超过了20%；第二类省市为成交面积在50-190万平方米之间，多数同比增长在20%以上，如江西、福建、辽宁、陕西、广西等，其中陕西省同比增长103.4%，增速位居全国之首；第三类成交规模低于50万平方米，且同比增长两极化分布明显，如山西同比增长63.2%，而北京和天津同比下降分别为68.4%和58.1%，且北京的同比降幅全国最大。小结：开工销售比降至新低，供求关系渐趋合理。2018年1-6月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，销售面积5257万平方米，开工销售比由2017年同期的1.96下降至1.75，在新开工逐步放缓、销售增长的情况下，全国新增商业营业用房的供求关系逐渐趋于缓和。52018中国商业地产发展白皮书办公楼：开工、销售降温，一线城市受调控影响降幅显著图：2011-2018年1-6月全国办公楼新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国办公楼新开工面积同比降幅扩大。2018年1-6月，全国办公楼新开工面积继续走低，新开工面积2738万平方米，同比下降7.4%，较2017同期扩大1.8个百分点。从各省(直辖市、自治区)办公楼新开工情况来看，全国多数代表省市办公楼新开工面积同比下降显著。北京、上海等一线城市受政策影响，办公楼新开工面积同比分别下降66.5%和17.6%；甘肃、宁夏、辽宁等地同比降幅显著。2018年1-5月,华东地区的办公楼新开工规模，遥遥领先于全国其它地区，同比增长的省份数量亦较多，其中山东、江苏、浙江省办公楼新开工面积均超过150万平方米，。广东省的办公楼新开工面积居全国首位，新开工面积达295万平方米。山东、四川等地市场规模较大、产业水平稳步提升，企业数量众多，办公楼市场需求量大，新开工规模仍处于上升通道。海南受国家利好政策影响，办公楼新开工面积同比增长111.4%，增长幅度居全国首位。图：2011-