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商业地产市场月报12345宏观环境市场表现政策动态企业动态项目动态本期要点1、宏观环境宏观经济：运行平稳，仍处合理区间；产业结构持续优化第三产业：服务业保持较高景气水平消费总量：平稳增长；消费基础性作用有效发挥居民消费：持续增长；消费结构升级，服务性消费占比上升2、市场表现商业地产新房市场：投资、销售同比下降，新开工同比小幅上升商业地产租赁市场：重点城市基本面有支撑，租金平稳商业地产土地市场：供求均下降，整体供应量依然较大且城市间分化明显3、政策动态“商办类建设项目管理”持续推进：严控类住宅，商办调控不放松“商业服务领域开放改革”持续推进：开放创新，不断提升商业服务4、企业动态宝龙地产计划分拆宝龙商业于港交所主板独立上市金光集团上海白玉兰广场138亿元CMBS成功获批万达酒店联袂滴滴出行，打通出行与酒店领域的资源和服务苏宁小店收购利亚华南旗下广州区域60多家OK便利店5、项目动态杭州余杭万达广场、柳州保利商业广场、中山万谷菜篮子广场、上海晶耀前滩等•宏观经济：运行平稳，仍处合理区间；产业结构持续优化•第三产业：服务业保持较高景气水平•消费总量：平稳增长；消费基础性作用有效发挥•居民消费：持续增长；消费结构升级，服务性消费占比上升宏观环境macroenvironment01GDP与经济结构：经济运行仍处合理区间；产业结构持续优化数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com经济运行基本平稳：2019年上半年，我国GDP累计同比增长6.3%，增幅较上年同期收窄0.5个百分点。国民经济面临下行压力，但仍处于合理区间。具体来看，第二产业累计同比增长5.8%，增幅较上年同期收窄0.3个百分点；第三产业累计同比增长7.0%，增幅较上年同期收窄0.6个百分点。产业结构持续优化：2019年上半年，第二、三产业增加值占GDP的比重分别为39.9%、54.9%；较上年同期分别下降0.5个百分点、上升0.5个百分点。第二、三产业对经济增长的贡献率分别为37.1%、60.3%；第三产业对经济增长的贡献率高于第二产业23.2个百分点。服务业经济：保持较高景气水平；信息传输、软件和信息技术服务业增速最快数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com服务业保持较高景气水平：2019年1-7月，服务业商务活动指数均处于52%以上的较高景气区间。其中，7月份服务业商务活动指数为52.9%。增长较快行业：2019年上半年，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，金融业，交通运输、仓储和邮政业，保持较快增长，同比分别增长20.6%、7.8%、7.3%、7.3%；领先于第三产业其他行业，合计对经济增长的贡献率为33.1%，较上年同期提高2.8个百分点。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com消费市场基本保持平稳：2019年1-7月，社会消费品零售总额累计实现228283亿元，同比增长8.3%，增速较上年同期回落1.0个百分点。其中，7月社会消费品零售总额实现33073亿元，同比增长7.6%，增速较上月回落2.2个百分点。消费市场：国内零售市场继续平稳增长；消费基础性作用有效发挥消费基础性作用有效发挥：2019年上半年，最终消费支出对经济增长的贡献率为60.1%，拉动经济增长3.8个百分点，明显高于资本形成总额及货物和服务净出口对经济增长的贡献。消费成为保持经济平稳运行的“稳定器”和“压舱石”。0%10%20%30%40%50%60%70%80%图：2010年-2019年上半年消费对经济增长的贡献率数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com居民可支配收入持续增加：2019年上半年，农村居民人均可支配收入累计同比增长6.6%，高于同期GDP增速0.3个百分点；城镇居民人均消费支出累计同比增长5.7%。近年来，农村居民人均可支配收入的较快增长，为农村居民消费需求带来了持续的资金支持。收入、支出结构：居民可支配收入和消费支出持续增加农村居民消费增长较快：2019年上半年，我国农村居民人均消费支出累计同比增长6.4%，高于同期GDP增速0.1个百分点；城镇居民人均消费支出累计同比增长4.1%。未来农村市场面对着产业升级和消费升级的双重机遇，商业地产发展空间广阔。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com消费结构：居民消费结构持续升级；线上线下融合支撑消费增长服务性消费1占比上升：2013年-2019年上半年，我国居民人均服务性消费占比由38.3%上升至41.2%，而食品烟酒、衣着等基础性消费占比则由39.0%下降至35.6%。消费结构升级助力商业地产：我国居民的消费结构正处在持续升级的趋势中，将有力推动商业地产的繁荣与商业模式的创新。1.服务性消费：包括生活用品及服务类、交通通信类、教育文化娱乐类、医疗保健类、其他用品和服务类消费实物网上零售额贡献加强：2019年1-7月，全国实物商品网上零售额累计值同比增长20.9%，增速比同期社会消费品零售总额高12.6个百分点；实物网上零售额占社会消费品零售总额的比重为19.4%，较上年同期提高2.1个百分点。市场表现Marketperformance02•商业地产新房市场：投资、销售同比下降，新开工同比小幅增长•商业地产租赁市场：重点城市基本面有支撑，租金平稳•商业地产土地市场：供求均下降，整体供应量依然较大且城市间分化明显数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com从供应端来看：全国商业地产2开发投资额同比有所下降，新开工面积同比小幅增长。2019年1-7月，全国商业地产开发投资额为10651亿元，同比下降6.4%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为14.6%，延续2017年以来的下降态势。2019年1-7月，全国商业地产新开工面积为14515万平方米，同比上升2.2%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为11.5%，延续2016年以来的下降态势。从需求端来看：全国商业地产销售面积同比下降明显。2019年1-7月，全国商业地产销售面积为7322万平方米，同比下降12.5%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为8.3%，延续2018以来的下降态势。新房市场：全国投资、销售同比下降，新开工同比小幅增长2.商业地产：包括办公楼、商业营业用房数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com办公楼：2019年1-7月，全国办公楼销售面积为2016万㎡，同比下降10.8%，降幅较2019年1-6月扩大0.8个百分点。商业营业用房：2019年1-7月，全国商业营业用房销售面积为5306万㎡，同比下降13.1%，降幅较2019年1-6月扩大0.8个百分点。新房市场：办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅均扩大图：2010年-2019年7月全国商办销售面积及同比增速小结：办公楼、商业营业用房销售面积同比均降幅均有所扩大，其中办公楼同比降幅较商业营业用房略小。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com办公楼：2019年1-7月，全国办公楼开发投资额为3333亿元，同比下降0.2%，降幅较2019年1-6月收窄0.5个百分点。商业营业用房：2019年1-7月，全国商业营业用房开发投资额为7318亿元，同比下降9.0%，降幅较2019年1-5月收窄0.8个百分点。新房市场：办公楼、商业营业用房开发投资额同比降幅均有所收窄图：2010年-2019年7月全国商办开发投资额及同比增速小结：在经济面临下行压力的背景下，商办开发投资与销售均同比下降。具体来看，由于消费市场增速放缓，与之相关的批发及零售业、住宿及餐饮业增速均低于第三产业增速，综合因素致使商业营业用房开发投资额及销售面积降幅较办公楼更大。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com办公楼：2019年1-7月，全国办公楼新开工面积为3930万㎡，同比增长21.6%，增幅较2019年1-6月扩大2.3个百分点。商业营业用房：2019年1-7月，全国商业营业用房新开工面积为10585万㎡，同比下降3.5%，降幅较2019年1-6月收窄0.2个百分点。新房市场：办公楼新开工同比增幅扩大，商业营业用房新开工同比降幅收窄图：2010年-2019年7月全国商办新开工面积及同比增速小结：新开工面积整体保持平稳。具体来看，由于产业持续升级，高技术制造业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业等均快速增长；部分开发商对办公楼市场前景仍保持一定信心，办公楼新开工面积增幅扩大。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com新房市场：小结商业营业用房：开工销售比小幅上调，市场表现依然供应过剩。2019年1-7月，全国商业营业用房新开工面积为10585万平方米，销售面积为5306万平方米，开工销售比小幅上调至1.99；在开工销售同时下降，且销售面积降幅更大的情况下，全国新增商业营业用房市场供过于求态势加剧。办公楼：开工销售比上调，市场供过于求态势加剧。2019年1-7月，全国办公楼新开工面积3930万平方米，销售面积2016万平方米，开工销售比上调至1.95；在新开工增加、销售减少的情况下，全国新增办公楼市场供过于求态势加剧。新房市场数据来源：世邦魏理仕，中指研究院综合整理，3Fang.com一线城市：2019年二季度，广州优质写字楼租金环比小幅上涨，北京、上海、深圳优质写字楼租金环比小幅下跌；北京、上海、深圳优质写字楼空置率小幅上升，广州优质写字楼空置率小幅下降。二线代表城市：2019年二季度，青岛、宁波优质写字楼租金环比上涨，南京、大连、成都持平，其余代表城市租金均环比下跌；天津、重庆、武汉、沈阳、成都优质写字楼空置率环比下降，其他代表城市优质写字楼空置率均上升。租赁市场：多数代表城市优质写字楼空置率环比上升，广州、青岛、宁波优质写字楼租金环比小幅上涨图：2015年-2019年二季度一线城市优质写字楼租金及空置率图：2015年-2019年二季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率一线城市：2019年二季度，北京优质零售物业首层租金环比上涨，其他代表城市租金环比下跌；广州优质零售物业空置率环比下降，上海、深圳空置率环比上升，北京不变。二线代表城市：2019年二季度，宁波优质零售物业首层租金较上季度下跌，杭州、重庆、大连、青岛、天津环比持平，其余代表城市环比上涨；大连、武汉优质零售物业空置率均较上季度上升，宁波持平，其余均下降。租赁市场：多数代表城市优质零售物业首层租金环比持平或上涨；多数代表城市优质零售物业空置率环比下降图：2015年-2019年二季度一线城市优质零售物业租金及空置率图：2015年-2019年二季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中指研究院综合整理，3Fang.com数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com租赁市场：小结2019年上半年，百街商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%。其中，一、二线城市中租金环比上涨的商业街占比分别为81.5%、65.8%。2019年上半年，百MALL商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。其中，一、二线城市均有超过70%的商圈（购物中心）租金环比上涨。目前，一线城市仍是零售商进行扩张的首选。但考虑到一线城市商业地产趋于饱和，具有一定经济基础、商业活跃度较强的新一线、二线城市也将持续受到零售商的青睐。根据拟开盘商业项目情况，2019年下半年，预计国内将有超过1200平方米约150个购物中心项目入市，这将使得零售市场竞争更加激烈。预计未来，零售租金或将面临调整。商铺租赁市场数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com租赁市场：小结2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。其中，一线城市中有41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，而二线城市中有75.0%的商圈写字楼租金环比上涨。目前，金融、房地产和TMT行业仍是写字楼市场的主要需求，带动写字楼市场租金平稳微升。其中，