中指商业地产市场月度报告2019年9月20191033页

商业地产市场月报12345宏观环境市场表现政策动态企业动态项目动态本期要点1、宏观环境宏观经济：运行平稳，仍处合理区间；产业结构持续优化第三产业：服务业保持较高景气水平消费总量：平稳增长；消费基础性作用有效发挥居民消费：持续增长；消费结构升级，服务性消费占比上升2、市场表现商业地产新房市场：投资、销售同比下降，新开工同比小幅上升商业地产租赁市场：重点城市基本面有支撑，租金平稳商业地产土地市场：供求均下降，整体供应量依然较大且城市间分化明显3、政策动态促销费稳增长持续推进：实施消费升级行动计划4、企业动态世茂商业携手IWBI共建写字楼绿色健康空间龙湖商业上海首个“收并购”华泾天街项目入市绿地与阿里巴巴合作探索“科技+生态+地产”新模式5、项目动态哈尔滨银泰城购物中心、昆明瑞鼎城爱琴海购物公园、济南万象城、深圳OneAvenue卓悦中心、延安吾悦广场等•宏观经济：运行平稳，仍处合理区间；产业结构持续优化•第三产业：服务业保持较高景气水平•消费总量：平稳增长；消费基础性作用有效发挥•居民消费：持续增长；消费结构升级，服务性消费占比上升宏观环境macroenvironment01GDP与经济结构：经济运行仍处合理区间；产业结构持续优化数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com经济运行基本平稳：2019年上半年，我国GDP累计同比增长6.3%，增幅较上年同期收窄0.5个百分点。国民经济面临下行压力，但仍处于合理区间。具体来看，第二产业累计同比增长5.8%，增幅较上年同期收窄0.3个百分点；第三产业累计同比增长7.0%，增幅较上年同期收窄0.6个百分点。产业结构持续优化：2019年上半年，第二、三产业增加值占GDP的比重分别为39.9%、54.9%；较上年同期分别下降0.5个百分点、上升0.5个百分点。第二、三产业对经济增长的贡献率分别为37.1%、60.3%；第三产业对经济增长的贡献率高于第二产业23.2个百分点。54.9%60.3%0%20%40%60%80%100%11:1-311:1-611:1-911:1-1212:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-6图：2011年一季度-2019年二季度第二、第三产业累计占比及贡献率变化趋势第二产业增加值占比第三产业增加值占比第二产业累计贡献率第三产业累计贡献率6.3%5.8%7.0%0%2%4%6%8%10%12%11:1-311:1-611:1-911:1-1212:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-6图：2011年一季度-2019年二季度GDP同比增速及第二、第三产业同比增速变化趋势GDP累计同比增速第二产业累计同比增速第三产业累计同比增速服务业经济：保持较高景气水平；信息传输、软件和信息技术服务业增速最快服务业保持较高景气水平：2019年1-8月，服务业商务活动指数均处于52%以上的较高景气区间。其中，8月份服务业商务活动指数为52.5%，较7月收窄0.4个百分点。增长较快行业：2019年上半年，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，金融业，交通运输、仓储和邮政业，保持较快增长，同比分别增长20.6%、7.8%、7.3%、7.3%；领先于第三产业其他行业，合计对经济增长的贡献率为33.1%，较上年同期提高2.8个百分点。50.5%51.0%51.5%52.0%52.5%53.0%53.5%54.0%54.5%55.0%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-08图：2018年1月-2019年8月服务业商务活动指数走势数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com消费市场基本保持平稳：2019年1-8月，社会消费品零售总额累计实现262179亿元，同比增长8.2%，增速较上年同期回落1.1个百分点。其中，8月社会消费品零售总额实现33896亿元，同比增长7.5%，增速较上月回落0.1个百分点。消费市场：国内零售市场继续平稳增长；消费基础性作用有效发挥消费基础性作用有效发挥：2019年上半年，最终消费支出对经济增长的贡献率为60.1%，拉动经济增长3.8个百分点，明显高于资本形成总额及货物和服务净出口对经济增长的贡献。消费成为保持经济平稳运行的“稳定器”和“压舱石”。0%10%20%30%40%50%60%70%80%图：2010年-2019年上半年消费对经济增长的贡献率0%2%4%6%8%10%12%14%16%050001000015000200002500030000350004000013-0413-0613-0813-1013-1214-0414-0614-0814-1014-1215-0415-0615-0815-1015-1216-0416-0616-0816-1016-1217-0417-0617-0817-1017-1218-0418-0618-0818-1018-1219-0419-0619-082013年4月-2019年8月社会消费品零售总额及同比增速社会消费品零售总额当期值社会消费品零售总额同比增长数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com居民可支配收入持续增加：2019年上半年，农村居民人均可支配收入累计同比增长6.6%，高于同期GDP增速0.3个百分点；城镇居民人均消费支出累计同比增长5.7%。近年来，农村居民人均可支配收入的较快增长，为农村居民消费需求带来了持续的资金支持。收入、支出结构：居民可支配收入和消费支出持续增加农村居民消费增长较快：2019年上半年，我国农村居民人均消费支出累计同比增长6.4%，高于同期GDP增速0.1个百分点；城镇居民人均消费支出累计同比增长4.1%。未来农村市场面对着产业升级和消费升级的双重机遇，商业地产发展空间广阔。6.3%5.7%6.6%2%4%6%8%10%12%14:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-6图：2014年一季度-2019年二季度城乡居民人均可支配收入累计同比增速变化趋势GDP累计同比增速城镇居民人均可支配收入累计同比增速农村居民人均可支配收入累计同比增速6.3%4.1%6.4%2%4%6%8%10%12%14:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-6图：2014年一季度-2019年二季度城乡居民人均消费支出累计同比增速变化趋势GDP累计同比增速城镇居民人均消费支出累计同比增速农村居民人均消费支出累计同比增速数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com消费结构：居民消费结构持续升级；线上线下融合支撑消费增长服务性消费1占比上升：2013年-2019年上半年，我国居民人均服务性消费占比由38.3%上升至41.2%，而食品烟酒、衣着等基础性消费占比则由39.0%下降至35.6%。消费结构升级助力商业地产：我国居民的消费结构正处在持续升级的趋势中，将有力推动商业地产的繁荣与商业模式的创新。1.服务性消费：包括生活用品及服务类、交通通信类、教育文化娱乐类、医疗保健类、其他用品和服务类消费实物网上零售额贡献加强：2019年1-8月，全国实物商品网上零售额累计值同比增长20.8%，增速比同期社会消费品零售总额高12.6个百分点；实物网上零售额占社会消费品零售总额的比重为19.4%，较上年同期提高2.1个百分点。35.6%34.9%36.1%37.1%38.0%38.6%39.0%23.1%23.4%22.4%21.9%21.8%22.1%22.7%41.2%41.7%41.5%41.0%40.2%39.3%38.3%2019年上半年2018年2017年2016年2015年2014年2013年2013年-2019年上半年居民消费结构变化趋势食品烟酒、衣着消费占比居住消费占比服务性消费占比数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com19.4%8.2%20.8%0%10%20%30%40%18:1-218:1-318:1-418:1-518:1-618:1-718:1-818:1-918:1-1018:1-1118:1-1219:1-219:1-319:1-419:1-519:1-619:1-719:1-8图：2018年2月-2019年8月实物网上零售额累计占比及同比增速变化趋势实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重社会消费品零售总额累计同比增长实物商品网上零售额累计同比增长市场表现Marketperformance02•商业地产新房市场：投资、销售同比下降，新开工同比小幅增长•商业地产租赁市场：重点城市基本面有支撑，租金平稳•商业地产土地市场：供求均下降，整体供应量依然较大且城市间分化明显从供应端来看：全国商业地产2开发投资额同比下降，新开工面积同比小幅增长。2019年1-8月，全国商业地产开发投资额为12316亿元，同比下降6.5%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为14.6%，延续2017年以来的下降态势。2019年1-8月，全国商业地产新开工面积为16653万平方米，同比上升1.1%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为11.5%，延续2016年以来的下降态势。从需求端来看：全国商业地产销售面积同比下降。2019年1-8月，全国商业地产销售面积为8246万平方米，同比下降13.1%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为8.1%，延续2018以来的下降态势。新房市场：全国投资、销售同比下降，新开工同比小幅增长2.商业地产：包括办公楼、商业营业用房5.9%6.5%6.4%6.2%5.0%4.6%4.1%4.3%3.8%3.4%2.9%3.1%2.1%2.3%2.4%2.8%2.5%2.2%15.1%15.2%15.4%14.2%11.8%10.0%13.9%14.6%13.4%11.5%9.6%8.4%7.5%7.2%6.9%7.6%7.0%5.9%0%5%10%15%20%25%201420152016201720182019年1-8月201420152016201720182019年1-8月201420152016201720182019年1-8月开发投资额新开工面积销售面积图：2014年-2019年8月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比办公楼占比商业营业用房占比数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com办公楼：2019年1-8月，全国办公楼销售面积为2275万㎡，同比下降10.8%，降幅与2019年1-7月相同。商业营业用房：2019年1-8月，全国商业营业用房销售面积为5971万㎡，同比下降13.9%，降幅较2019年1-7月