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中国商业地产大宗交易市场报告2016-2017CHAPTERCHAPTER0102经济概览/P4/第一章第二章全国商业地产大宗交易总览/P8/11/P5/12/P7/21/P9/22/P10/2/P11/2/P12/2/P13/CHAPTER03第三章一线城市详解/P14/CHAPTER04中国对外投资概述/P28/1/P15/11主要投资特点122016投资热点回顾12017趋势分析及展望2/P18/21主要投资特点222016投资热点回顾22017趋势分析及展望/P22/1主要投资特点22016投资热点回顾2017趋势分析及展望/P25/1主要投资特点22016投资热点回顾2017趋势分析及展望第四章/P31//P32/北京/上海/广州/深圳/P36//P38/第一章经济概览CHAPTER01经济概览4|戴德梁行CUSHMAN&WAKEFIELD2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告CUSHMAN&WAKEFIELD1.1在经历了2016年上半年经济相对低谷期之后，从四季度起我国GDP国内生产总值企稳回升至6.8%，带动全年GDP增长至6.7%，完成了年初既定目标（图1）。而今年年初更是迎来“开门红”GDP连续上涨2个季度在一季度上涨至6.9%（图2）。同时，重中之重的实体经济情况也在好转，制造业PMI指数（采购经理人指数）也从去年8月起已连续10个月维持在荣枯线50以上，进一步表明整个制造行业的回暖。总体经济态势延续了去年下半年以来稳中有进、稳中向好的发展情况。12CUSHMAN&WAKEFIELD11年到13年的写字楼开发浪潮使得近两年写字楼市场供应激增。15，16两年全年写字楼年平均供应量比过年5年的均值上涨了130%（图4）。但与此同时，近几年服务业的高速发展特别是金融业、受到经济数据回暖的影响，许多房企开始重新回到地产市场并加大投资力度，整体房地产开发投资数据也在去年触底回升。今年一季度房地产开发投资同比上涨9.1%至19,292亿元,其中住宅投资增长最为明显，本季度同比大涨11.2%。商业市场依然延续去年趋势稳定增长8.2%。而鉴于前两年房企纷纷进入写字楼市场导致该板块未来供应过剩的问题开始显现，一些企业开始缩减对该领域的投资规模（图3）。科技行业等的蓬勃发展也促使其对优质写字楼需求的猛增。相比前两年外资企业独当一面的情况，近两年越来越多的内资企业对开始成为写字楼市场的主力军。人民币十亿北京，上海，广州，深圳，长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，青岛，沈阳，天津，武汉，厦门，西安，香港，台北2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告CUSHMAN&WAKEFIELD在大量供应的背景下，政府也出台了多项调控政策来达到房地产市场去“杠杆化”以及促进房地产市场供给与需求的平衡与整体优化。去年5月1日起施行的营业税改增值税政策使得房地产企业税负降低，不动产纳入了抵扣的范围。该政策的推行鼓励商业地产的投资与持有，为商业地产去库存提供了良好的政策环境。而随着去年国家外汇储备的降低和人民币的大幅贬值，外汇管制新规不断，如去年年底的海外投资监管升级，以及年初的购汇流程复杂化，个人外汇监管力度加大等。外汇管制政策收紧使得内资“出不去”，这也意味着更多资金将流入国内地产市场。同时，国内超过30个城市连发房地产调控政策，不仅进一步收紧限购政策，还陆续出台“限售”政策，如长沙、保定等地。4月份以来，众多一线城市，如深圳、上海、广州等，陆续提高房屋贷款利率。部分银行也有意识的加大房贷审批难度的举措也旨在使住宅房地产市场“去杠杆化”，以稳定住宅地产市场，调控房价。由于住宅市场的投资机会不断被压缩后以及大量资金正积极寻求新的投资渠道，商业地产将迎来一轮投资机遇。土地政策方面，土地交易限制进一步收紧。如2016年上海土地拍卖新规出台，当场禁止三宗宅地出让；2017年杭州土地新政，对居住用地交易诸多限制。在此背景下，开发商可能会将更多的目光投向其他类型的地产市场。而在区域政策方面，2017年3月，粤港澳大湾区首次写入政府报告，以及次月雄安新区的设立，均预示着区域未来楼市供不应求的态势，商业地产将可能在那迎来一轮春天。同时，城市更新的大环境，如广州、深圳等地的城市更新政策，及大量旧厂房和办公楼等改建升级的经验，越来越多的投资者开始表现出对闲置资产的浓厚兴趣。这些政策对地产行业来说也都是巨大的机遇。1.2第二章全国商业地产大宗交易总览CHAPTER02全国商业地产大宗交易总览8|戴德梁行CUSHMAN&WAKEFIELDCUSHMAN&WAKEFIELD2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告2.1中国商业地产投资于2016年创历史新高，大宗交易金额高达2,094亿元，较2015年翻了一倍。其中，在上海的投资占到2016年全年总额的一半；在北京，深圳，广州的投资也均有显著增长。上海活跃的市场一方面得益于其较多可售资产，另一方面在全国收益率不断压缩的大趋势下，上海资产相较低风险稳收益的优势便得到更多投资者，尤其机构性投资者的青睐（占全年投资额的45%）。北京市场则以内资买家为主导，于2016年也表现十分活跃，共计投资金额380亿，较15年增长了92%。广州深圳则多为自用买家，达到两市投资总额的六成以上。尤其在深圳，由于土地供应紧缺以及拿地门槛的高企，许多国内外企业选择直接通过收购优质办公物业来满足其自用需求。在二线城市中，成都尤为活跃，占2016年二线城市交易总额的22%。其中凯德商用中国信托（CapitaLandRetailChinaTrust)从贝莱蒽(BlackRock)收购的成都凯丹广场(ChengduGalleria)以15亿占到了很大的份额。另外2016年有几单较大的资产包收购，譬如大悦城和印力在众多二线城市零售项目的收购。总体来说，零售物业占到2016年二线城市投资总额的七成以上。尽管全国范围的零售消费增长率受到线上消费的冲击而有所下滑，一些主要二线城市仍得益于消费者购买力的不断增长以及地方政府对于城市更新的积极推动，使得位于核心区域的零售项目在资产价值上获得不错的提升。尽管2017年一季度纪录的交易额仅为50亿人民币，不少大型资产交易正在进行中，预计交易额会在第二，三季度飙升，2017年全年交易总额有望突破新纪录（图5）。亿元200-20171201620201CUSHMAN&WAKEFIELD国商业地产大宗交易2.2按资产类别来看，写字楼仍为最受欢迎的资产类别，占到2016全年总投资额的一半，略高于2015年42%的占比。对于零售物业的投资在2016年增长尤为显著，占到交易总额的27%（560亿），为2010年来最高占比。由于写字楼资产的激烈竞争使得其收益率不断压缩，许多投资者把目光转向零售物业。其中一部分投资者计划通过物业提升或租户调整而取得更高的租金，另一部分则打算将其收购的零售物业改造成写字楼或综合体来达到更高的回报。在综合体项目的收购中，写字楼和零售物业的组合占到了九成以上。有一定零售体量的写字楼通常可以达到较高的入住率或租金增长，写字楼内的员工也可为其零售区域于工作日带来较为稳定的客流量，使得两者相辅相成，受到投资者的青睐（图6）。亿元6201627602010CUSHMAN&WAKEFIELD2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告2.3内资买家占到2016年全年商业地产大宗交易总额九成，为10年来最高占比（图7）。内资企业以其资金雄厚，审批较快等优势大举涉足中国超一线城市。在上海，内资机构资本（尤其险资）十分活跃，占到其内资投资总额近六成，包括年度最大交易–中国人寿以200亿收购的世纪汇广场；以及光大安石同时收购闸北星光耀和H88越虹广场两栋物业，国华人寿买下SOHO世纪广场，上海人寿买下渣打银行大厦49%股权等。据保监会数据显示，中国保险业以原保费计算于2016年实现08年以来最高增速，同比增长近28%，共计3.1万亿元。然而，保险业净利润和投资收益却在2016年出现不同程度下降，主要由于在股票和证券投资的下降。在利率仍处于保持较低水平以及股市持续低迷的状态下，险资的资产配置压力不断加大，而商业地产尤其是位于一线城市的优质物业成为各大险资互相争夺的对象。外资则于2016年投资较为保守，一方面由于对人民币贬值的顾虑，另一方面在面临内资激烈的竞争下，使得价格攀高而回报率相对下降，因此众多外资于2016年处在观望状态。不过得益于中国经济的稳定发展以及人民币近期的反弹，外资的投资热情于2017年一季度有所回升，共计85亿元，年化投资额较2016年上涨了62%，占一季度总投资额的四分之一。其中较大的交易为香港领展(LinkReit)在广州收购的价值40亿的西城都荟（MetropolitanPlaza）以及美国贝莱德（BlackRock）以近14亿在上海收购的中港汇大厦。另外新加坡投资商也表现活跃，一季度在上海收购两栋写字楼物业：分别为由腾飞（Ascendas）收购的宝龙大厦和由城市发展有限公司（CDG）收购的美道国际。港资和新资在中国商业地产外资投资商中仍占主导地位，而欧美资本近期在华投资普遍较保守或者倾向于短期投资，并对新兴市场或风险较高的资产接受度相对较低。7200720171201610CUSHMAN&WAKEFIELD国商业地产大宗交易2.4近年来，由于租金增长放缓而资本价值增长超速，中国商业地产收益率收到压缩。尤其在北上广深一线城市，由于对优质物业竞争激烈，甲级写字楼价格于2016年在四市平均上涨近10%，而租金仅平均增长1%，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%将至4.9%（图8）。未来，在庞大供应量的压力下，预计租金增长仍保持缓慢，收益率预计或将继续下滑。因此，更多投资商把目光转移至对资产价值的提升，可增值型（value-add）或机会型（opportunistic）资产也越来越受欢迎。除此之外，尽管写字楼物业将继续受到追捧，越来越多的投资者将放宽目光以寻求更高的回报率。除了近年来因电子商务行业的崛起而迅速发展的物流仓储业，数据中心，养老产业，学生宿舍，旅游地产等“新兴资产”也将受到更大关注。2017-201CUSHMAN&WAKEFIELD2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告2.5打造核心物业即瞄准一线城市成熟商圈中核心增值型物业进行升级改良。此类物业通常地理位置较为优越，入驻率也已达到较理想程度。收购后通过一定的物业改良，租户体验升级或租户调整来达到租金提升及价值增长。挖掘新兴市场随着城市更新的加速发展，众多新兴市场蕴藏着巨大投资潜力。譬如上海的大虹桥和前滩、北京的望京和丽泽、深圳的前海和宝安大空港片区以及广州的琶洲和金融城等。此外，部分二线城市也极具投资潜力，尤其是省会城市或环一线城市，投资者可通过收购其核心或核心增值型资产，或者打包多城市资产加大其市场竞争力。建筑功能置换即最近比较火热的商改办、酒改办投资趋势。办公楼物业较商场和酒店而言，以较低的运营成本和较稳定的现金流优势尤其受到在资产运营管理缺乏丰富经验的“纯投资”型买家的青睐。然而，中国在未来五年将迎来约4000万平米的新增写字楼供应（其中一线城市占2600万平米），投资者在进行物业改造重建之前应熟知市场的需求。除了单一型的功能置换，多元化的商业综合体也将愈发受到市场的欢迎。投资者可根据区域经济发展的需求，混搭各种业态使其资产增值空间最大化。从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽略低于去年的最高纪录2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。与此同时，中国的商业地产在经历二十年的快速发展后，已全面进入存量模式。城市更新，产业升级，改造创新将成为未来几年愈发关注的话题。对于投资者来说，有效的资产运营管理将成为制胜因素。在核心成熟物业紧缺的当下，投资者可将目光放宽放远，从众多的新兴市场或新兴物业中发掘投资亮点。第三章一线城市详解CHAPTER03一线城市详解14|戴德梁行CUSHMAN&WAKEFIELDCUSHMAN&