戴德梁行中美贸易摩擦对中国商业地产市场的潜在影响2018828页

对中国商业地产市场的潜在影响1对中国商业地产市场的潜在影响2中美贸易摩擦P1P2P6P12P16P240102030405063.1中国写字楼市场5.1对中国大陆投资市场的影响3.2中国零售市场5.2对中资在美投资的影响3.3中国工业地产市场近几个月，美国与中国的贸易摩擦逐步升级，双方都在其征收额外进口关税的名单上不断增加产品以应对来自彼此的威胁。自美国首先宣布对中国部分产品增收额外关税之后，双方进行了多轮高层会谈，并在今年5月就关税问题达成了和解。但是，在世界两个最大的经济体之间的贸易争端看似平复之时，六月中旬，美国再次宣布将对从中国进口的价值500亿美元的“工业重要性技术”产品增加进口关税。中国立即采取报复措施，对同等金额的美国商品加征关税。截止到本报告发布之日，两国贸易紧张局势仍在加剧，美国宣称将有可能对价值2,000亿美元的中国进口商品加征关税，与此同时，中国商务部也宣布正在考虑“定量和定性”的对策，而这些措施可能会危及美国企业的利益。目前我们很难预测两国之间贸易摩擦的升级可能带来的后果，双方决策者之间就此问题的高层讨论仍在进行，从目前观察形势仍然十分严峻。房地产是全球经济的支柱产业，中国和美国之间的贸易关系同房地产行业息息相关，中美贸易摩擦的升级对中国商业地产和投资市场会产生何种影响？本报告表明，基于两国领导人在贸易摩擦问题上的磋商结果，其对中国房地产市场的不同板块将产生或轻微或严重的影响。尽管中国的房地产市场可能对贸易摩擦的升级表现出较高的弹性，并且能够承受高等级贸易摩擦带来的影响，但如果全面的贸易战爆发，其仍将会对商业地产市场带来较大的负面影响。本报告就中美两国之间日益严重的贸易争端可能对中国写字楼、零售和工业物流地产的影响进行了分析，并聚焦在贸易摩擦升级的前提下，中国大陆大宗物业投资市场以及中国资本在美投资的现状及未来走势，同时探讨了中国在大的宏观经济背景下面临的贸易挑战。第一部分对中国商业地产市场的潜在影响12中美贸易摩擦34.5%31.4%23.4%26.1%25.4%23.9%23.0%22.2%20.2%18.6%36.7%36.1%36.2%35.6%36.3%36.7%36.8%37.5%38.0%39.4%20072008200920102011201220132014201520161来源：国家统计局，戴德梁行研究部第二部分对中国商业地产市场的潜在影响32来源：国家统计局，戴德梁行研究部来源：国家统计局26.4%16.9%0.2%56.5%美19.0%16.4%12.3%12.3%6.1%4.5%3.0%1.9%1.9%1.3%0.7%20.6%方海百万4中美贸易摩擦万百对中国商业地产市场的潜在影响5来源：中国商务部，戴德梁行研究部2012201717.2%19.0%24.5%28.0%86中美贸易摩擦1全球金融危机之后，中国政府在2009年至2010年实施的4万亿元的大规模经济刺激措施让中国很快走出了金融危机的阴影，中国一线城市潜在的贸易风险大大的降低，同时也激发了中国内资公司的快速第三部分增长（图5）。这些内资企业对于优质办公空间需求的不断增加为当前的写字楼租赁市场带来了强有力的支撑，从而在一定程度上缓解了经济动荡给写字楼市场带来的冲击。相对于内资租户，外资租户目前在写字楼市场的占比较低，因此由外资租户方面引发的变化不会对中国整体写字楼市场产生重大的影响。在北京，2017年写字楼市场的外资租赁占比仅为15%（图6）。外资企业选址大多位于城市核心区域，这在一定程度上可能会给核心区域的优质写字楼带来某种程度的风险，但一般而言，跨国公司及大的外资0.00.51.01.52.02.53.0200920102011201220132014201520162017深圳上海广州北京百万平方米47%53%15%85%201年来源：戴德梁行研究部外资内资企业都拥有应对经济风险的金融储备，并且在核心区域优质写字楼中办公也是其品牌形象和业务提升的一种保证。因此总体而言对写字楼市场的影响将会很小。美国和中国之间的贸易问题恶化可能会导致目前在中国的一些美国租户对在中国进一步投资变得更为谨慎，人员招聘也可能会冻结。鉴于目前的不确定性，我们预计一些美资公司可能会选择重新审视他们现有的扩张或搬迁计划。这可能对于外资企业比较集中的市场产生一定的影响，作为中国金融中心的上海，截至2017年，外资企业对甲级写字楼的吸纳占据了全部吸纳的46.7%（图6），我们预计这种影响更多的将体现在中长期对写字楼的需求上，短期内我们预计外资企业不会大幅缩减其在中国的办公空间。对于一些内资企业来说，对美出口下降会对他们的业务带来负面影响，制造业和贸易相关行业的企业短期内可能会重新考虑他们对办公空间的需求。鉴于美国对中国全面实施关税措施可能仍需要一段时间，预计2018年中国写字楼市场的内资租户将不会受到实质性影响。对中国商业地产市场的潜在影响78中美贸易摩擦由经济因素导致的零售业下滑此前已有发生。在2009年受全球金融危机影响最严重的期间，当年中国社会消费品零售额增速也同比下降6.6个百分点，而城市消费增速则同比下降8.6个百分点。与此同时，在全球需求乏力的情况下，广东、江苏、山东等主要以出口拉动经济增长的省份的社会消费品零售额增速同比平均下降了7.4个百分点。总体而言，中国稳健的经济基础还是为中国零售业的发展提供了充足的保障，虽然零售业的增幅会放缓，但仍将保持相对强劲的增长态势。根据麦肯锡的预测，到2022年，中国中产阶级人口将达到4亿人，随着中产阶级的崛起及消费群体的日益扩大，无论是电子商务还是在实体商业的消费，对于更高品质的产品和更好的购物体验的需求都将越来越旺盛。此外，中国农村消费力的快速增长也不容小觑。自2013年以来，中国农村社会消费品零售额的增速一直高于城市，2017年农村消费已占中国社会消中国经济放缓将会间接的影响到中国一些城市的零售市场。随着贸易密集型行业就业人数的下降，反映在零售业方面则可能出现中国消费者消费能力的下降。这一现象在传统制造业密集的沿海城市可能会更加明显，这些城市的经济往往更依赖出口。因此，零售商在这些地区的营业额预计会出现一定程度的下降，继而这些区域零售物业的租赁需求也会相应减少。2对中国商业地产市场的潜在影响9来源：国家统计局，戴德梁行研究部16.5%14.5%14.6%12.9%16.4%12.5%11.8%18.8%14.6%13.1%11.8%9.8%10.1%10.0%农村消费增速城市消费增速2011201220132014201520162017费品零售总额的14.2%（图7）。在中国，高达5.7亿的农村消费群体将成为缓解一些城市零售市场因贸易放缓而受到影响的关键力量。中国是大批制造设备和物流运营的发源地，承担着世界大部分区域日常所需的商品及零部件的供应、组装和分销。来自中国发改委的数据显示，在过去几十年中，作为“世界工厂”的中国制造业占据了全球制造业四分之一的份额。因此全面的美中贸易战爆发，可能会对全球供应链产生巨大影响。为避免对进口自中国的货物征收关税的冲击，美国一些以贸易为导向的公司已开始考虑将其部分产能转移到区域内其他不受影响的国家。从“金融时报”一篇最近的报道得知，运动服饰品牌彪马已经制定了一份中美全面贸易战爆发后将生产线迁出中国的应急计划，不过目前该公司还尚未采取此类行动。鉴于重新选址将涉及的巨额成本和资源整合，且美中贸易问题依然在不断的变化中，目前尚不清楚是否有许多公司会选择将业务迁出中国。假设这种情况发生了，那么将很快反映在中国沿海省份对物流服务及仓储空间的需求上。广东、江苏和浙江等与美国有密切贸易往来的省份，未来6-12个月内的物流仓储物业的空置率将上升。而对于中国其他的区域，如内陆和西部省份，则基本不会受到此类关税问题的影响。在中国“一带一路”倡议下，中国中部及10中美贸易摩擦西南区域的省份近年来物流仓储物业需求增长迅速，并且仍在不断的提升其物流承载能力以服务与“一带一路”参与国的贸易往来。戴德梁行研究部的统计数据显示，2016年至2017年，上述两个区域的物流供应同比分别增长了82％和69.4％。尽管增长强劲，但这两个区域高标物流项目的存量仍仅占全国总存量的20%，而华东区域的存量则占据了全国总存量的52%。由于华东区域受贸易摩擦升级的影响更大，因此预计这将导致全国整体高标物流市场面临下行压力。对中国商业地产市场的潜在影响1111.7%23.6%24.0%19.0%20.3%9.7%17.4%17.4%8来源：各省统计局12中美贸易摩擦第四部分万对中国商业地产市场的潜在影响13上平方102013201420152016201720132014201520162017286,328292,665294,787276,730277,51884,35688,13372,20373,25173,188万平方米平万平方米14中美贸易摩擦对中国商业地产市场的潜在影响1516中美贸易摩擦1平平第五部分对中国商业地产市场的潜在影响17,12%,11%,10%,8%,7%PGIMRealEstate6%,5%,4%,4%DEShaw3%AEWGlobal2%,2%,2%24%12年数据来源：RCA，戴德梁行研究部11年数据来源：RCA，戴德梁行研究部51土地开发10零售2工业物流26写字楼6住宅6酒店上上1年数据来源：RCA，戴德梁行研究部平上百上18中美贸易摩擦-246820082009201020112012201320142015201620172018(YTD)美元十亿上海深圳北京华中南其他地区天津华东其他地区广州哈尔滨兰州西北其他地区预对中国商业地产市场的潜在影响1920中美贸易摩擦上平平海方2对中国商业地产市场的潜在影响2112008201数据来源：RCA（亿美元）中国人寿86524安邦保险7917海航集团4311SungateAssetMgmt192中国投资有限责任公司193信泰资本1852中国泛海控股集团1711中国东方资产管理股份有限公司1411上海市政144绿地集团107海海海平1年10年数据来源：RCA，戴德梁行研究部-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00020082009201020112012201320142015201620171Q2018十亿美元22中美贸易摩擦海方上对中国商业地产市场的潜在影响23120082020预测数据来源：全球经济指标大数据平台¥6.35¥6.842020年预测2018年五月¥5.4¥5.6¥5.8¥6.0¥6.2¥6.4¥6.6¥6.8¥7.0¥7.2¥7.4上方方平深上虽然截至发稿时贸易摩擦尚未全面升级，但两国政府日益升级的言论表明，彼此进一步针锋相对的可能性依然存在。根据美国普查局的统计，作为全球经济的两大支柱，中美两国在2017年的商品交易总额达6,360亿美元。从乐观的角度来看，紧密的贸易联系可以为推动两国通过谈判达成解决方案提供了动力。而5月在北京和华盛顿举行的涉及双方高层贸易代表的会谈便是避免全面贸易摩擦升级的积极步骤。事实上，鉴于此事件对双方来说都涉及较高的利益及代价，相信最终双方都会冷静下来，合理处理两国目前的贸易问题。第六部分未来，应该重点对以下事件加以关注：ο2018年11月：美国中期选举ο2018年：世贸组织预计将制裁美国；欧盟对中国实施非市场经济国待遇这些重大的事件可能会进一步影响中美两国之间贸易关系的发展方向，这反过来也有可能进一步影响到两国的房地产和资本市场。未来重点关注事件24中美贸易摩擦26中美贸易摩擦北中国区研究部主管[e-mail]经济学家美国研究预测部主管[e-mail]大中华区研究部宣传经理[e-mail]上戴德梁行是全球领先的房地产服务商，致力于帮助客户转变人们工作、购物及生活方式。我们遍布全球70多个国家,拥有45,000名员工，在大中