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夕阳十里，朝阳在前养老地产深度解析报告养老地产政策关联度高，2017多地政策有望落地地产进入转型期，从增量市场进入‘存量时代’医疗投资逐年增加，民营医院复合增长率达13.4%传统养老观念亟待改变，建议政府加大宣传，引导养老消费市场社会技术总水平难以支持养老产业融合，制约着养老地产的模式创新市场环境供给/需求相对不平衡，进入养老地产企业已经超过100家养老市场规模将在2025年达5万亿，其中持续照护养老市场将突破万亿发展初级阶段，民众对于养老地产还处观望，即将进入快速发展期政策壁垒较强，当前规模难以形成成本优势，转换成本不高四种分类方式--养老方式、开发模式、居住模式、产权模式市场结构来自传统地产行业、医疗健康和保险行业等的开发商为主京津冀、长三角、珠三角和成渝布局为主自持经营类养老地产空置率普遍在35%-45%之间，销售类养老地产去化率达80%发展现状概述养老市场深入解析|高力国际1政策、观念、技术、成本、盈利创新、融合、归回困境未来市场环境第一部分养老地产既有地产的商品属性，同样具有养老服务的准公共产品属性，在市场发展前期阶段，受政府法规和政策环境的导向影响较强。截至2017年，涉及养老产业发展的政策法规超过100项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业地产的兴起，国家和各省市先后出台养老产业相关政策，仅2016年就在20项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求。高力国际认为，政策的密集落地，无疑将对养老地产发展起到积极的推动作用，迎来发展良机，从政策环境上看整体利好。国家通过《关于加快发展养老服务业的若干意见》来动员社会力量参与养老产业，鼓励养老行业的产业化、创新化发展，鼓励养老地产的开发模式和运营模式的创新，无疑是加快养老地产发展的一剂催化剂。但是在各项政策落地之前，实际操作中仍存在一定的政策风险。首先，各地的土地供应、资金补助、税收减免、配套机制等政策落地困难。其次，目前引导和扶持社会力量和市场参与养老服务的力度不够，社会资源配置需要有更强的政策性指导。同时，民间资本进入养老服务领域与公办养老服务机构在用地、融资、用人、政府补贴等方面缺乏统一、公正、公平政策和平等竞争的社会环境。最后，当前政府在监管体系方面并未有统一的法律规定和行业标准，无论从养老服务管理体制，还是监管治理机制方面，对于进入养老地产市场领域的民间资本，都将是一定的政策未知风险。高力国际认为2017年将是养老政策的集中落地年。2017年是实施“十三五”规划的重要一年，当前公立养老院整体床位缺口较大与养老地产市场床位空置，存在供给侧结构性失衡，故养老领域的供给侧改革深化将是2017年养老事业发展的重要方向。预计各省市将陆续以国家出台的各项养老产业相关政策的要求为基础，根据本地养老的实际需求、市场特点等情况，制定出相应的实施落地文件，推动养老地产产业的进一步发展，从而满足快速扩大的养老市场需求。政策养老市场深入解析|高力国际32013年1月2014年4月2013年9月2016年3月2017年2月2016年12月2013年7月2017年3月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，指导今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。工信部、民政部和国家卫生计生委今天发布《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》，提出到2020年，基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系。《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》，为养老服务企业及项目提供中长期、低成本资金支持。北京正式对外发布了养老综合用地的供应计划，由此北京也将成为第一个把养老用地纳入到年度国有建设用地供应计划的城市。共23项重要文件出台，养老地产元年。国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知，养老用地纳入国有建设用地供应计划。国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见对促进养老服务业更好更快发展作出部署。民政部《养老机构设立许可办法》明确养老机构准入门槛。国务院办公厅印发《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》，旨在进一步激发医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域投资活力。■从历史数据来看，对于美国日本以及欧洲多个国家来说，养老行业从发展初期到快速发展的人均GDP分界线是10,000美元，而我国的人均GDP2016年为8865美元左右。我国人均GDP的水平目前可以支撑养老市场的初期发展，同时意味着我国养老市场进入快速发展时期应该不会太长。■从2010年到2015年，中国居民的人均可支配收入一直保持着平稳增长，可以预期，中国居民的人均收入也会在未来的几年内一直增长，同时也意味着居民对养老房地产的消费能力也随之增长。■在2015年城镇居民消费构成中，居住消费占22%，医疗保健消费占7%，这两项共占29%，是除了食品烟酒消费外最大的消费支出。养老市场既包含居住又包含医疗保健，可见如果能转变居民消费观，提供更优质的服务，养老市场潜力非常大。7%22%2015年城镇居民消费构成居住消费医疗保健消费从经济大环境来说，随着中国经济发展进入新常态，房地产行业也进入转型期，从增量市场进入“存量时代”。2016年整个房地产行业的任务是去库存，推进供给侧结构性改革，防止房地产泡沫增长。在这个大环境下，房地产行业无法维持过去的高增长高利润，因此需要依靠细化市场，提供更好的服务来实现利润增长。养老地产就是中国经济进入新常态后被市场追逐的房地产细分市场。而同时中国养老市场处于初期发展阶段，未来五年将进入快速发展期，潜力巨大。随着市场增长，有些项目已经开始进入盈利期。发达地区养老行业由发展初期到快速发展的人均GDP分界线发展初期快速发展期中国养老行业当前人均GDP$10,000$8,865未来居民对养老房地产的消费能力2010-201120122013201420162015经济5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000养老市场深入解析|高力国际4人口老龄化预测30%20%10%0%40%35302502045201510520402035203020252020201520102005200019951990205065岁以上人口单位：千万人020,00010,000201620152014201320122011201020092008200720062005民营医院数量单位：个00%5%20162015201420132012201120102009民营医院数量公立医院数量医院总数增长率医院总数量中国已成为世界第一个老年人口超过1亿的国家。据人社部统计，2015年65岁以上老年人口达1.44亿，占人口的比例为10.5%。60岁以上更是超过2亿，占比超过15%。根据《2013年中国人类发展报告的预测》，到2050年，我国65岁以上人口占全国总人口比率将提高到18.2%。由于中国之前实施的计划生育政策，多数年轻夫妻肩负4个老人的养老，同时却没有精力和时间照料。养老已经成为重要社会问题，也预示着巨大的市场。同样受老龄化社会影响，社会资本进入民营医院的热情日益高涨，民营医院的数量和总诊疗人次数都得到了快速发展，增速已经超过公立医院。2006-2016年，我国的民营医院数量从4150家增加到15,090家，总数超过公立医院总数12,982家，年均复合增长率达13.4%，占比全国医院总数53.8%，全国医院总数年均复合增长率为4.1%，至2016年达28,072家。作为养老地产的重要配套，医疗机构的快速市场化和加速布局也为养老地产的快速发展奠定基础。据高力国际不完全统计，投资医疗医院的地产商已经超过20家。2016年万达宣布投资150亿人民币，引入英国国际医院集团(IHG)在上海、成都及青岛修建三座综合性医院;珠江投资建立“珠江国际生命健康城”;上海万科拟建复旦万科国际儿童医院；富力地产携手加州大学洛杉矶分析医疗中心创办新型国际医院；养老地产“太阳城”集团建立太阳城医院；泰康对传统养老院模式升级打造泰康之家社区，引进了“三甲医院临床诊疗+社区配建二级康复医院+CCRC持续关爱养老社区”的三层次医养服务体系，并对居住、理疗、娱乐、看护等软硬件设施进行了升级。医疗产业或将成为养老产业市场中的产业核心价值点，特别是对于“候鸟”式养老地产，周边医院配套正逐渐成为产权型养老地产项目的核心竞争优势之一。社会65岁以上人口占比20,00010,000单位：个养老市场深入解析|高力国际5传统养老观念亟待改变。儒家思想是中国传统文化的主流，我国几千年来，儒家思想一直倡导“养儿防老，积谷防饥”、“孝道治天下”等。在这些思想意识的引导下，子女亲养老人、侍奉老人还是充斥在很多人心中。受传统思想影响，家庭式养老还是目前大部分人的选择。此外，传统风俗习惯也是养老地产消费能力因素之一。比如在我国，父母往往倾力替子女购置婚房，对于一般家庭来说，子女的教育和婚房是家庭最大的开销。对这样的家庭单位，在老年独自支付养老就存在很大的困难。随着社会分工的进一步细化、家庭结构的变小、子女工作和学习压力的增大，客观上已形成养老必须社会化的趋势。虽然我国的养老以传统家庭式为基础，机构养老只作为支撑。但是，政府应该大力宣传在养老机构养老的好处和必然性，引导和培育养老消费市场的发展，落实机构养老在整个养老机制中的支撑作用。文化养老市场深入解析|高力国际6科技我国养老产业还处于发展初期阶段，从社会技术总水平*来看还不成熟，存在多种问题：建设初期的高成本投入，适老化产品开发不足，养老产业链整体技术创新欠缺，社会技术发展对产业融合的发展不足，智慧养老软硬件有待提高等，这些方面都制约着养老地产商业模式的创新发展。在消费领域，大数据虽然已经逐步开展应用，但是由于是商业地产领域的不透明性，大数据在地产领域的应用非常有限，对当前养老地产市场而言更是如此。在养老地产有效商业模式并不明晰的早期发展阶段，有效地获取潜在消费客群的消费习惯，开发获取消费能力与高收费相当的客户至关重要。当前，技术远未成为养老地产项目的核心竞争力和进入壁垒。普通住宅正在逐步推进建筑工业化进程中，依然未能有效形成成本优势，装配式建筑包括BIM仍存在很大的技术瓶颈。对于养老地产这种非标准化项目的建造成本,当前技术水平任重道远。许多养老运营商选择存量改造，但在改造技术和成本控制方面难觅成功案例。我国养老地产发展起步比较晚，但也有一定的后发优势，有前路可循。所以养老地产的相关技术在发展初期可以通过学习模仿或者合作的方式达到较高的水平，如养老地产的运营模式，管理模式，适老房型的设计，适老部件的应用等。同样进入老龄化社会的日本在适老化产品设计上已经非常成熟，日本养老地产对消费者需求的精细捕捉，让养老地产项目在许多细节比如老人个人卫生清洁等方面已经让人赞叹。中国养老地产的发展，也有待技术的进步使得企业可以扩大经营范围、开辟新市场、创新新模式和突破当前技术瓶颈对养老产业融合的不利影响。*社会技术总水平：社会技术总水平及变化趋势，技术变迁，技术突破对企业影响，以及技术对政治、经济社会环境之间的相互作用的表现等。科技不仅是全球化的驱动力，也是企业的竞争优势所在。养老市场深入解析|高力国际7市场结构第二部分全国各类养老服务机构和设施11.6万个比上年增长23.4%注册登记的养老服务机构社区养老服务机构和设施互助型养老设施供给各类养老床位672.7万张比上年增长16.4%其中社区留宿和日间照料床位298.1万张30.2张/1,000位2.8万个2.6万个6.2万个根据民政部《2015年社会服务发展统计公报》，全国各类养老服务机构和设施11.6万个，比上年增长23.4%，其中:注册登记的养老服务机构2.8万个，社区养老服务机构和设施2.6万个，互助型养老设施6.2万个。我国养老地产的供给缺乏准确的经济数据，但是可以以床位数量衡量。2016年2月23日召开的全国老龄工作委员会全体会议透露，“十二五”时期老龄事业取得显著成绩，养老服务业加快发展，全国养