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RetirementCommunity保险业同质化竞争下的新布局养老社区前言近十年来，我国65岁以上人口逐年增加，人口老龄化高峰即将到来，养老及配套医疗相关行业已成为社会公认的朝阳产业。作为与养老有天然契合度的人寿保险公司，在保险产品同质化竞争日趋激烈的环境下，如何在传统保险市场外布局养老产业，探索养老社区发展模式，已成为各家保险巨头不容忽视的课题。本文将从老龄化社会背景、保险系养老社区介绍及分析等方面展开论述，探索养老社区布局的利与弊。Part2养老社区常见分类以太平梧桐人家、泰康、平安、合众为例，分析国内养老社区现状Part3同业养老社区现状分析国内保险系养老社区的发展趋势总结Part4分析总结介绍我国老龄化趋势、养老问题凸显、社会接受度、行业同质化竞争激烈、养老产业的蓝海Part1养老产业大有可为以养老社区较为成熟的美国为例，介绍常见的养老社区种类，以及“保险系”养老社区的特点Part1养老产业大有可为1养老产业大有可为——我国老龄化趋势明显（1/5）2005-2015年中国65岁及以上人口变化趋势图3亿占全国人口总数的20%中国将进入超老年国家形态2040年老龄化将达到顶峰预计2025年，60岁以上人口将达到3亿1养老产业大有可为——独生子家庭养老问题凸显（2/5）1.5亿独生子女家庭老人更易“空巢”子女无法在老人身边尽赡养义务未来子女将承担极大的经济压力中国目前有1.5亿独生子女家庭，421家庭结构（4个老人2个年轻人1个孩子）已成主流1养老产业大有可为——养老社区接受度大幅提高（3/5）40.0%受教育程度越高，越易接受养老社区模式近一半（47.4%）的调查对象愿意支付的养老院费用在每月2000元40%的中老年人群，表示未来愿意在养老院养老，这反映出国民对于社会化养老方式已经有了相对肯定的认知。数据来源：《养老金融蓝皮书：中国养老金融发展报告（2017）》1养老产业大有可为——寿险行业同质化竞争激烈（4/5）从监管角度看，保监会鼓励保险公司开辟新领域的尝试，以填补保险市场空白布局养老社区，是保险公司避免同质化、保持差异化、增加竞争壁垒的有效手段之一国内保险产品的同质化程度过高，各家产品除名称等细节有区别外，从保险责任到客户收益已呈高度趋同的态势，保险公司急需差异化竞争壁垒1养老产业大有可为——养老产业蓝海可观（5/5）按照国际通行的5%老年人机构养老标准，中国至少需要1000万张床位，目前只有约680万张，缺口达320万张以上2016年，养老产业市场规模已达5万亿，老龄化时代即将来临，养老产业市场规模将呈爆发式增长数据来源：前瞻产业研究院咨询报告50000亿2009-2016养老产业市场规模Part2养老社区常见分类1普通住宅以养老产业较为成熟的美国为例，养老社区主要提供介于普通住宅和医院之间的各类服务。按护理程度由低到高，可分为以下5类：国外成熟养老社区分类——适合人群（1/4）普通社区活力社区协助生活社区医院专业护理社区持续照护社区医院①②③④⑤适合人群：相对年轻，身体健康的中老年人适合人群：身体健康，希望得到社会服务及交往的老人适合人群：需要日常生活协助和有限医疗护理的居民适合人群：身心极度衰弱或者患有疾病的老人适合人群：综合前几种服务人群普通住宅2普通住宅以下为5种不同类型的养老社区提供的特点，及提供的基本服务功能：国外成熟养老社区分类——基本服务功能（2/4）普通社区活力社区协助生活社区普通住宅医院专业护理社区持续照护社区医院①②③④⑤•不提供照护服务•有针对老年人的配套无障碍设施•提供基本的膳食（食堂）、24小时家政、简单的医疗服务•比上一项增加了洗衣及日常生活援助等•比上一项增加了24小时医疗护理服务•涵盖前4项所有服务功能，老人可根据身体状况随时调整居住区域，以获得不同等级的护理3国内养老社区投资主体（3/4）•依靠国家财政拨款，通过设立养老院、老人院、老年社会福利院等，重点解决保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的基本生活需要民政部门民间组织保险公司房地产商•由个人或民间组织发起、投资、运营管理的敬老院、老人护理院等，专门向高龄、患病、生活不能自理的老年人提供社会化养老服务•2009年11月经保监会批准，泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格，主要为保险公司的高端客户提供“一站式”的养生养老服务•房地产企业采取两种策略进入养老地产，一是直接开发老年住宅和养生、养老地产；二是与旅游、护理养生企业等上下游产业进行整合，延长房地产企业的价值链4保险公司投资养老社区的SWOT分析（4/4）优势劣势机会威胁•拥有长期、大额可投资资金•拥有数量可观的中高端客户•可以通过开发相关的养老保险产品，实现与养老社区所需投资在期限上的对接•缺乏直接开发房地产、老年地产的相关经验•缺乏护理、医疗方面的专业人才和技术优势•社会老龄化程度加深，市场对高品质养生服务需求有明显的提高•保险投资监管政策的放开•中产、高净值人群的增多，为保险公司向高端人群提供大额长期养老保险产品提供了机会•居家养老、社区养老的发展，将在一定程度上形成对保险系养老社区的替代•专业护理队伍培养等方面的缺失•政府对保险机构投资养老产业在土地、税收、财政补助方面政策的不明朗Part3同业养老社区现状1我司及同业养老社区现状概览（1/9）机构项目占地规划投资太平人寿上海周浦“梧桐人家”18.9万平方米40亿泰康人寿北京昌平“泰康之家”30万平方米40亿上海崇明“泰康之家”133万平方米暂无成都、武汉、三亚、广州、苏州、杭州均有布局泰康之家--中国平安浙江桐乡养生养老综合服务社区150万平方米170亿中国人寿河北廊坊中国人寿养生中心475万平方米100亿江苏苏州阳澄湖“国寿嘉园-雅境”16万平方米暂无天津空港养老社区7.4万平方米10亿合众、新华、人保等均在养老社区领域有布局2我司养老社区现状-基本信息（2/9）基本信息机构名称太平人寿社区名称上海梧桐人家建成时间预计2019年规划投资20亿人民币运作模式理财年金产品与养老社区直接对接模式入住资格累计保费超过200万，可获得梧桐人家养老社区名额1个梧桐人家样板房实景2我司养老社区现状-社区特点（3/9）•运作模式与“卓越尊享”、“悦享金生”等保险产品挂钩搭售，客户累计所交保费达到200万元即可获得梧桐人家入住资格，保险合同返还的年金既可自由支配，也可用来支付养老社区房租和服务费•设计亮点梧桐人家由美国道林集团规划设计，采用几十种适老化专利设计，引入美国持续照料退休社区模式，在老人身体健康发生变化时，依然可以在自己熟悉的社区继续居住，并接受与自己身体状况相符的专业护理•差异化特征国内首家“候鸟式”养老社区。太平人寿未来将会在环渤海地区、长三角、珠三角地区建立养老社区，客户可随季节变化选择不同社区度假养老。同时，社区将根据住户的需求和身体情况设置周全的照料方案•居室信息梧桐人家提供5种不同的户型：1居室55-65平米/一室一厅70-90平米/两室一厅95-105平米/两室两厅115-125平米/三室两厅150-160平米3同业养老社区现状-泰康基本信息（4/9）基本信息机构名称泰康人寿社区名称北京泰康之家建成时间2015年6月规划投资54亿人民币运作模式押金+月服务费收费模式入住资格与梧桐人家相似，入住门槛在200-300万元北京泰康之家实景照3同业养老社区现状-泰康养老社区特点（5/9）•运作模式投资商、运营商均为泰康人寿，采用这种方式可控性较好，但也存在保险公司经营、管理经验不足的缺陷。与梧桐人家相似，采取保险产品挂钩搭售模式，客户累计所交保费达到200-300万元即可获得养老社区入住资格•设计亮点通过对市场调研分析，泰康发现由于受经济能力、地域特征等多方面影响，不同人群对养老的需求规划各不相同，因此泰康为客户定制了两种“幸福有约”终身养老计划。一种为定向保险，即客户购买保险产品后，无法自由支取生存保险金，这些资金将会全部纳入到养老社区的费用中，好处是当账户中生存金的余额小于养老社区要求费用时，被保险人也无需补交；另一种为非定向保险，即客户可以自由支配全部生存保险金，但倘若发生养老社区费用不足的情况，被保险人需要自行补足4同业养老社区现状-平安基本信息（6/9）基本信息机构名称平安人寿社区名称平安养生养老综合社区建成时间待定规划投资170亿人民币目标客户中高收入富裕人群产品类别养老公寓产品、亲情社区产品、休闲度假产品平安养生养老综合社区效果图4同业养老社区现状-平安养老社区特点（7/9）•运作模式平安的170亿元人民币是自身资产以及融资得来，并不是保险金。同时该项目由深圳平安不动产有限公司运营，与保险业务无关，不存在政策阻力。区别于一般养老社区的“只租不售”模式，桐乡地产可以进行出售，形式多样化•设计亮点平安借鉴了美国“持续照护社区”的模式，从老人的角度理解养老市场并设计养老产品，使其区别于其它已有养老社区，具备了“全家入住”的特点。即在设计养老社区时，平安已经将老人的子女甚至孙辈考虑其中，为后辈们预留了相关配套设施，可以使两代甚至三代人共同生活在一起。从老人的角度讲，这是最希望见到的场景，平安也因此打开了新市场•区域特色平安养生养老综合服务社区项目包含“高桥”和“乌镇”两个区域，项目完工后，服务将辐射上海、苏州、杭州等城市，满足华东地区的养老需求5同业养老社区现状-合众基本信息（8/9）基本信息机构名称合众人寿社区名称-建成时间-规划投资-运作模式采用轻资产模式，通过收购多处养老社区、民营养老院的模式涉足养老产业5同业养老社区现状-合众养老社区特点（9/9）•运作模式在国内，自建养老社区这种重资产模式投资金额较大，投资回报期限较长，不利于迅速扩张，而收购养老社区是轻资产模式，投资金额较小，收购优质的养老机构可以较快得到投资回报。因此，合众人寿确定了以收购并控股国内养老院股权这一轻资产发展模式作为国内养老产业发展的主要模式•运作亮点合众人寿是众多国内险企中，唯一一家在海外市场频频收购养老社区的险企。在其获得资产增值的同时，更重要的战略布局是将国外相对成熟的养老社区服务标准、运营体系等引入其国内养老项目。•合众人寿采用的股权投资方式，收购运营状态良好的中小型养老院，可以有效解决自建养老社区的高资产花费、社区入住率不高、团队专业性不强、只租禁卖等弊病，较快得到资产回报Part4分析及总结1分析及总结-保险公司进军养老社区的特点（1/3）进程各异全国扩张分布城市边缘各家险企涉足养老社区的时间差距较大，泰康早在2010年即获保监会批准试点，而部分险至今在养老社区领域仍未起步目前国内已有多家寿险公司进军养老地产行业，投入资金规模超千亿元，地产分布遍及东北、华北、西南、长三角、珠三角针对高端需求从保险公司投资的养老地产分布来看，多位于城市边缘地带，如北京昌平离北京市中心约60km、沈阳棋盘山距沈阳市区约40km，浙江桐乡距上海市中心约120km要获得保险系养老社区入住资格，通常需要购买配套保险产品，缴费起点约为200万人民币左右，针对高端客户2分析及总结-“保险系”养老社区面临的问题（2/3）•由于资质的制约，保险公司进行养老社区的开发存在很大困难，政府相关政策措施未能细化。尽管从中央到地方政府都对险企发展养老地产给予较大肯定，但政策仍停留在原则阶段政策导向模糊意识转变需要时间专业化管理短板•受亚洲文化影响，中国老人的社区养老意识远不如欧美国家普及。虽已有改善，但预计仍需要一代人的时间作为缓冲。其间保险系养老社区将承担巨大的资金压力•在我国，养老社区模式尚未成熟，自然会面临相关从业人员短缺的局面。人才奇缺与日益壮大的需求之间的矛盾，是保险公司不得不面临并且解决的巨大困难3对于我司布局养老社区的思考（3/3）•2014年，中国人寿斥资100亿的河北廊坊养老社区项目，因连年亏损被迫搁置。自建养老社区的方式耗费资金巨大，且不可控因素繁杂。建议继续采取轻资产投资模式，在养老产业领域轻装上阵保持轻资产形式进军海外市场加强高端客户渗透•国内养老社区模式尚未成熟，而国