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房地产企业税收政策研讨Sf0_jt2009-10-244、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。房地产开发企业主要涉及的税费有11种：1、营业税、城建税、教育费附加；2、土地增值税；3、企业所得税、个人所得税；目录一、营业税二、土地增值税四、个人所得税五、案例三、企业所得税公园15号购房赠奔驰车送百万元意大利家具(图)新浪房产赠奔驰车活动：销售满8套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部(由奔驰公司为奥运打造的AMGSLK全球限量400辆,)，由北京市公证处公证。赠送价值300--400万B＆B(意大利)原装进口的家具，并送去欧洲(意大利)B＆B考察，亲自去B＆B公司选家具款式之行，送往返机票公务仓和五星级酒店3晚的住宿。广告：“购房屋、送空调”，“购房送家具”，送……税收策划案例1促销方式的税收策划解释：销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。将合同条款变为：销售带空调、家具的房屋。税收策划案例2某房地产企业A开发10万平米的商品房，成本总计5亿元（5000元/平米），预计售价为8000元/平米。找到税务策划公司进行策划，该公司提出方案如下：自行成立房地产销售公司B，B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米的商品房，B公司再以8000元/平米的价格对外出售，超过买断价格外的收入作为B公司的手续费收入，每月结算一次。A公司按6000元/平米的价格确认收入，并按此计算缴纳营业税、土地增值税等相关税金。B公司按照（8000元-6000元）*10万平米计算手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税金及附加。策划目的：减少企业土地增值税的缴纳。国税发〔2006〕31号文：采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品；（2）采取视同买断方式委托销售开发产品；（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品；（4）采取包销方式委托销售开发产品。实际操作中，存在部分房地产企业采取包销方式，在销售过程中，部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。偷税行为2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工资加奖金模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的依据是《关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》（国税发〔1996〕107号），该通知规定，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来调整为1600元）后，按适用税率计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。案例3依据《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）第七条：“本通知自2005年1月1日起实施，以前规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。《国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金征税问题的通知》(国税发〔1996〕206号)和《国家税务总局关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》(国税发〔1996〕107号)同时废止。”方案二适用法规已作废某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发成本为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。纳税筹划前的土地增值税：扣除项目为4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700万元。土地增值额为15500－12700＝2800万元。土地增值率为2800÷12700＝22%。应纳土地增值税为：2800×30%＝840万元。案例4纳税筹划后的土地增值税：（增加建筑安装成本200万元后）扣除项目为4000＋5200＋〔（4000＋5200）×（10%＋20%）〕＋1000＝12960万元。土地增值额为15500－12960＝2540万元。土地增值率为2540÷12960＝19.59%。增值率低于20%，免征土地增值税840万元。纳税筹划效果：扣除增加的建筑安装成本后，还节税640万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。”房地产公司出售办公楼，土地增值税增值率虽然低于20%，但是由于其为办公楼，不是普通标准住宅，所以不应免征土地增值税，应按规定缴纳土地增值税。企业税务管理内容企业效益最大化相对减轻税负资金时间价值维护合法权益涉税风险为零营业税、城建税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税等。增值税，消费税，车辆购置税,铁路、银行总行、保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税等。地方附加、耕地占用税关税、行李和邮递物品进口税、进口环节增值税和消费税国税局系统地税局系统地方财政部门海关系统税收征管范围划分纳税人税率税目征税对象税法构成要素即一切履行纳税义务的法人、自然人及其他组织是各个税种所规定的具体征税项目形式有比例税率、超额累进税率、定额税率、超率累进税率主要是指税收法律关系中征纳双方权利义务所指向的物或行为税法实施原则1、层次高的法律优于层次低的法律；2、同一层次的法律中，特别法优于普通法；(所谓普通法，是指在一般范围内适用的法律，其效力具有普遍性;特别法，是指在特定范围内适用的法律，其效力仅仅及于特定身份的人或者事。)3、国际法优于国内法；4、实体法从旧，程序法从新。营业税的应税范围1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。3）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。4）销售不动产时连同所占土地使用权一并转让，比照销售不动产征税。销售不动产的计税依据1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。2）单位将不动产无偿赠与他人，纳税。对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。3）纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：A、按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；B、按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；C、计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）营业税收入范围1、价外费用3、维修基金（不计征）4、动迁补偿2、违约金5、还本方式销售6、销售折扣7、物业代收费用8、视同销售10、实质重于形式9、售后回租和售后回购合作建房的讨论第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。A、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。B、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年1200万元，租期10年。该商场的产权为四川正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额4120万元。装修材料费为3000万元，人工费1000万元，税款120万元。筹划前：案例应纳营业税及附加：1200×5%×（1＋7%＋3%）＝66万元；策划后如意公司正大公司吉祥公司租金每年1000万元中介服务费200万元/年税款节约55万元，与如意公司各享受一半：27.5万元/年年营业税及附加：200×5%×（1＋7%＋3%）＝11万元。税款节约66-11万元。更加稳定的客户和租金收入签订中介合同签订租赁合同筹划前：吉祥公司与光明公司所签订的合同，光明公司应缴营业税为4120×3%×（1＋7%＋3%）＝136万元。筹划后：光明公司采取清包工的形式，代为吉祥公司采购材料并免收手续费的形式签订合同。装修策划装饰工程应缴营业税：（1000＋30）×3%×（1＋7%＋3%）＝34万元。136－34＝102万元节税利益分摊企业以物抵贷（债）的房产如何缴纳营业税（国税函[1998]771号）规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按‘销售不动产’税目征收营业税。”（财税[2003]16号）文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，应如何征收营业税？贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息不征收营业税。利息问题土地增值税法1、土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。2、按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。具体事项的征税有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自住房，不征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。土地增值税实行四级超率累进税率增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数50%以下含50%30%0超过50%～100%（含10